Rynek nieruchomości w Polsce całkowicie się zmienił, trudno obecnie sprzedać i znaleźć mieszkanie na wynajem
Koszty kredytu wciąż rosną, przy dzisiejszych notowaniach WIBOR 6M, rata kredytu zaciągniętego we wrześniu 2021 r. jest o około 110% wyższa. Pomimo, że stawki najmu również rosną, wciąż pozostają niższe od rat, co ma mocny wpływ na rynek nieruchomości.
Koszty dla kredytobiorców rosną już od wielu miesięcy, składa się na to wysoki wskaźnik inflacji CPI, rosnące stopy procentowe, ale także rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Od dwóch miesięcy widać lekki spadek cen mieszkań, szczególnie na rynku wtórnym, ale różnice są raczej subtelne, pisaliśmy o tym tutaj. Drastyczny spadek popytu na mieszkania to efekt tego, że trudno otrzymać obecnie kredyt na zakup nieruchomości na własny użytek, a ponadto pod względem inwestycyjnym nie opłaca się też kupować jej na raty, bo miesięczna rata kredytu jest obecnie większa niż czynsz. W obecnej chwili mamy całkowite odwrócenie trendów na rynku nieruchomości z lat 2020 - 2021, bo trudno jest mieszkanie sprzedać, jak również znaleźć lokal na wynajem.
Zobacz także: Liczba ofert najmu mieszkań w Polsce w rok spadła o 58%, a sprzedaży wzrosła o 18% - wynika z danych serwisu Otodom
WYKRES WIBOR 6M OD 2021 ROKU
Zobacz także: WIBOR zostanie zlikwidowany całkowicie. Zastąpi go WIRD lub WIRF, wynika z ustaleń Strefy Inwestorów
Koszty kredytu bardzo wysokie
W lipcu decyzją Rady Polityki Pieniężnej (RPP), stopa referencyjna wyniosła 6,5%, z kolei według ostatniego szybkiego szacunku przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny (GUS), inflacja w lipcu wyniosła 15,5%.
Te czynniki wpływają na koszty zarówno życia w Polsce, jak i koszty rat kredytów, my skupimy się na tych hipotecznych. Kolejny raz postanowiliśmy przeprowadzić symulację kosztów kredytów hipotecznych. I tak są wakacje kredytowe, ale nie są one dla wszystkich, więcej na ten temat pisaliśmy na Strefie Inwestorów.
Przyjmijmy, że we wrześniu 2021 r. wzięliśmy kredyt mieszkaniowy na 300 tys. zł, na 30 lat, w tym okresie WIBOR 6M wynosił 0,25%, marża banku około 2%, razem daje nam to oprocentowanie na poziomie 2,25%. Czyli nasza pierwsza rata wyniosła 1 163 zł.
11 miesięcy później, WIBOR 6M wynosi 7,3%, do spłaty pozostało nam około 350 rat, a dodając marże 2%, oprocentowanie naszej hipoteki wynosi 9,3%. Czyli nasza rata niecały rok później wynosi 2 492 zł. Zgodnie z naszą modelową symulacją nasza rata wzrosła o około 110%
Zobacz także: Popyt na kredyty hipoteczne w 2 kwartale 2022 spadł o 87%, to efekt drastycznego zaostrzenia polityki kredytowej banków
Ceny najmu nadal rosną, a mieszkań na rynku jest wciąż mało
Według czerwcowych danych Expandera i Rentier.io, ceny najmu rosną, i pomimo tego, że rosną wolniej niż wiosną tego roku, to zmiany te są zauważalne.
W czerwcu względem maja br. najbardziej koszty najmu urosły w Białymstoku, (+12%), w Lublinie +9%, na trzecim miejscu uplanował się Toruń, ze wzrostem na poziomie 7,5%. W stolicy naszego kraju m/m wzrost wyniósł 1,5%. W kilku miastach odnotowano nieznaczny spadek, w Częstochowie -2%, w Rzeszowie -0,9%, a w Gdyni -0,6%.
Jeśli zerkniemy na dane pod kątem rocznych zmian, to średni wzrost czynszów wyniósł +26%. Największe różnice zauważono w Gdańsku (+41%) i stolicy małopolski, Krakowie (+40%).
Patrząc na rynek z perspektywy półrocza, to stawki kawalerek (poniżej 35 mkw.) były o 30% wyższe niż rok wcześniej. Za średniej wielkości mieszkanie (35-60 mkw) musieliśmy już zapłacić 26% więcej, a w przypadku mieszkań powyżej 60 mkw. o 28%. W przeliczeniu na kwoty nominalne oczywiście najwyraźniej zdrożały duże mieszkania, na czele stawki był Wrocław, gdzie jeszcze rok wcześniej za 70 m. mieszkanie zapłaciliśmy 2 531 zł, w tym roku to już 3 710 zł. Około 1000 zł więcej niż w czerwcu 2021 r. zapłacimy również w Gdańsku i Krakowie.
Dodatkowo sprawdziliśmy, jak wygląda dostępność mieszkań na wynajem. Według danych z portalu OLX obecnie w ofercie pozostaje 24 095 mieszkań, gdzie jeszcze przed rokiem, było to 39 950 ofert. Jak widać na poniższym wykresie, najmniejsza dostępna ilość ofert była na wiosnę i była przede wszystkim spowodowana wybuchem wojny w Ukrainie, a co za tym poszło, napływem bardzo dużej liczby osób uciekających przed wojną. Tak duże różnice również wpływają na ceny najmu, na rynku jest mniejszy wybór, właściciele mieszkań podnoszą ceny, ponieważ konkurencja jest niewielka.
Liczba ofert wynajmu mieszkań w Polsce w serwisie OLX
Źródło: olxdata.azurewebsites.net
Natomiast porównując średni koszt najmu (bez dodatkowych opłat), z ratą kredytu, wynika, że przeciętny najem mieszkania o powierzchni 70 mkw. jest wciąż o około 2000 zł tańszy, niż rata kredytu na ten sam lokal.
„Problem drogiego najmu raczej nie rozwiąże się w najbliższym czasie. Popyt jest bowiem bardzo wysoki, a liczba dostępnych ofert dużo niższa niż w poprzednich latach. Pewne szanse na zmniejszenie popytu pojawią się, gdy skończy się wojna w Ukrainie. Nie wiadomo jednak kiedy to nastąpi. Jeśli chodzi o większą podaż mieszkań na wynajem, to pojawi się dopiero, jeśli znacząco wzrośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem.” – czytamy w raporcie Expandera.
