Pierwszy kwartał br. przyniósł ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, wydaje się jednak, że ten dynamiczny wzrost należy przypisać efektowi niskiej bazy, z jakim mieliśmy do czynienia w drugiej połowie 2022 r. Przedstawiamy najważniejsze wnioski z raportu AMRON-SARFiN „Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1/2023”.
To nie tajemnica, że pierwsze miesiące tego roku przyniosły ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. W I kw. br. udzielono niespełna 22 tys. finansowań mieszkaniowych, to o 16% więcej, niż w IV kw. 2022 r. Dlatego też tak dynamiczny skok wynika z efektu niskiej bazy. To nie jedyny czynnik, który przyczynił się do obserwowanego ożywienia, inne to obniżenie indeksu WIRON 3M czy obniżenie buforu dla badania zdolności kredytowej.
Zobacz także: Popyt na kredyty mieszkaniowe się odbudowuje. Wartość wnioskowanego finansowania od jesieni konsekwentnie rośnie
Rynek kredytów mieszkaniowych
Obserwowane w I kw. 2023 r. ożywienie akcji na rynku kredytów mieszkaniowych, wynika z kilku czynników. Pierwszym jest efekt niskiej bazy, czyli słabych wyników, jakie obserwowaliśmy w drugim półroczu 2022 r. Wobec IV kw. 22 r. udzielono o 16,04% więcej hipotek w I kw. br., czyli 21 968. Wzrost zaobserwowano również w przypadku wartości zawieranych umów, ponieważ na koniec I kw. suma wyniosła 7 472 mld zł (IV kw. 22 było to 6,169 mld zł).
Kolejnym, na który zwraca uwagę raport AMRON-SARFiN, to działania Rady Polityki Pieniężnej (RPP), która ustabilizowała stopy procentowe, w wyniku czego, od września 2022 r. główna stopa referencyjna wynosi 6,75%. To wpłynęło na kolejny czynnik, którym jest spadek indeksu WIRON 3M, z poziomu 7,60% w listopadzie ub.r., do poziomu 6,90% na koniec I kw. br.
Nie możemy zapomnieć o elemencie, który także okazał się jednym z kluczowych, a mianowicie o obniżeniu buforu dla obliczania zdolności kredytowej, z poziomu 5% na 2,5% (dla kredytów ze stałą stopą). Dzięki temu wszystkiemu, na koniec I kw. odnotowano wzrost średniej wartości zdolności kredytowej, z poziomu 325 tys. zł, do niespełna 340 tys. zł (+4,43%).
Ponadto, jak wynika z danych za I kw. spadła liczba czynnych umów o finansowanie hipoteczne, aż o 38 tys., według stanu na koniec grudnia 2022 r. liczba czynnych umów wynosiła 2 366 mln. Z kolei wartość portfela mieszkaniowego spadła o 25 mld zł, do kwoty 486 mld zł.
Sektor mieszkaniowy
Rosnące koszty budowy w I kw. objawiły się ostrożnością inwestycyjną. Liczba rozpoczętych budów mieszkań spadła o ponad 27% względem analogicznego okresu 2022 r. W tym okresie spadła także liczba uzyskanych pozwoleń na budowę, aż o 33%. Zaledwie o 0,08% wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania.
Wbrew pierwotnym przewidywaniom, w I kw. br. zaobserwowano wzrost średnich cen mieszkań w największych Polskich miastach. Najmocniej w górę poszły ceny mieszkań w Krakowie (5,95%), Warszawie (4,38%) i Poznaniu (4,12%).
Pierwszy kwartał przyniósł wzrost dostępności mieszkań na wynajem, a zdaniem autorów raportu, kolejne miesiące przyniosą ograniczenia wzrostu czynszów lub ich spadków. Zanim to nastąpi, to koszty jeszcze wzrosły, najwięcej w Katowicach, o 3,64%.
W opinii prezesa Centrum Prawa Bankowego i Informacji dra Jacka Furgi, państwo nie powinno tworzyć nowych programów wspierających popyt, a skupić się na zwiększeniu podaży mieszkań.
„Nie czekamy na kolejną „niespodziankę mieszkaniową” ze strony rządu. Czekamy na możliwość rzetelnej dyskusji, wymiany argumentów i przedstawienia realnych liczb. Wykorzystajmy szansę na uruchomienie w Polsce kredytu kontraktowego o stałej stopie w formule kas budowlanych czy wreszcie na ostateczne udrożnienie kulejącego od 25 lat procesu emisji i obrotu listami zastawnymi” – powiedział dr Jacek Furga.
Zobacz także: Deweloperzy w kwietniu rozpoczęli o jedną trzecią mniej budów mieszkań niż przed rokiem
Źródło grafik: Raport AMRON-SARFiN
