Zrównoważone i zielone budownictwo. Unijne regulacje i świadomość konsumentów sprawiają, że coraz mocniej będzie wpływać rynek mieszkaniowy
Zielone budownictwo powinno być zrównoważone, oszczędne, komfortowe i realizowane z poszanowaniem dla środowiska naturalnego. Świadomość deweloperów i konsumentów jest bardzo istotna.
Transformacja w budownictwie jest faktem, ze względu na wymogi unijne dotyka również budownictwa mieszkaniowego. Jak ta przemiana wygląda w Polsce? Czym jest zrównoważone budownictwo? Na co należy zwracać uwagę?
Jak podaje raport „Zrównoważone certyfikowane budynki RAPORT 2023” wydany przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego, od 2020 r. zainteresowanie certyfikowanymi inwestycjami w budownictwie mieszkaniowym wzrasta. Tylko w ciągu ostatniego roku wybudowano 53 inwestycje, co jest 45% wzrostem r/r. Szczególnie aktywni w tym sektorze są inwestorzy PRS.
„Inwestorzy mieszkań na wynajem instytucjonalny również wykazują apetyt na certyfikację swoich apartamentowców. Ma to korzyści środowiskowe, ponieważ wymusi wprowadzenie proekologicznych rozwiązań technicznych w wykończeniu lokali, czego nie można było dotąd egzekwować w budownictwie mieszkaniowym opartym na kliencie indywidualnym” – wskazuje Edyta Chromiec w raporcie.
Liczba certyfikowanych budynków mieszkalnych w poszczególnych systemach
Źródło: raport „Zrównoważone certyfikowane budynki RAPORT 2023” PSBE
My również postanowiliśmy zapytać ekspertów rynkowych oraz samych deweloperów, jak wygląda rozwój zrównoważonego budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
Zobacz także: Zielone budownictwo: Co przyniesie rewolucja w sektorze budowlanym? (cz.1)
Obszary, które należy zrozumieć
Czym jest zrównoważone budownictwo? W pierwszej kolejności należy wymienić efektywność energetyczną, czyli techniczne rozwiązania, mocno związane z nowelizacją dyrektywy EPBD, zgodnie z którą od 2028 r. nowe budynki będą musiały spełniać warunku zero emisyjności. Dla deweloperów jest to wskaźnik biznesowy oraz techniczny. Natomiast dla państwa to problem społeczny, szczególnie ważny w kontekście zrównoważenia istniejących budynków. Równie ważna jest emisyjność związana z systemem energetycznym, jakim w Polsce dysponujemy.
„Jeśli chodzi o kwestię emisyjności budownictwa, to z jednej strony mamy nadchodzące nowe obowiązki w zakresie zapewnienia energii budynków z lokalnych OZE, które wejdą w życie najpewniej od 2028 roku. Z drugiej strony polskie budownictwo i jego emisyjność opiera się na w dużym stopniu na polityce energetycznej państwa i tego, z jakich źródeł energii korzystają np. ciepłownie. Polski Związek Firm Deweloperskich razem z Narodową Agencją Poszanowania Energii opracował raport dotyczący możliwości obniżenia emisyjności budynków. Wskazywano tam w obliczeniach, że zależnie od miasta i tego skąd ciepłownia w danym mieście bierze energię (czy z węgla, czy z gazu)możliwości obniżenia, czy osiągnięcia tego parametru są zgoła inne. I jest to problem całej polskiej gospodarki. Zagraniczni inwestorzy powszechnie pytają, o to, skąd wziąć w Polsce zieloną energię, chociażby na potrzeby wykazania zrównoważonej działalności w raporcie ESG. Tak więc sektor budownictwa też obciążony jest tym systemem” – tłumaczy Michał Leszczyński z PZFD.
Ważnym elementem w przypadku nowego budownictwa jest wymiar emisyjności miast. Deweloperzy muszą liczyć się z polityką przestrzenną miast czy polityki transportowej, przez co nie mają pełnego wpływu na inwestycje. Obecnie mogą zaprojektować i zbudować zero emisyjny budynek, jednak muszą istnieć również inne struktury miasta, które nie będą mogły być realizowane bez mądrze przemyślanej polityki przestrzennej.
„Deweloperzy są poniekąd uzależnieni od efektywnej polityki przestrzennej miast, czy efektywnej polityki transportowej. Nie mamy stuprocentowego wpływu na nasz produkt. Nie ma technicznej bariery w budowie zeroemisyjnych budynków, ale żeby takie powstały musi być dostępny transport publiczny oraz grunty inwestycyjne. Idee typu miasto piętnastominutowe nie mają prawa bytu bez udziału efektywnej polityki przestrzennej” – mówi ekspert PZFD.
Jesteśmy w momencie, w którym Unia Europejska prowadzi realną rewolucję systemu prawnego, który wpływa na gospodarkę. „Żarty z „EKO” się skończyły, wchodzi unijna strategia „Fit for 55”. Takie działania są widoczne nie tylko w UE. Na przykład w Chinach mają bardzo ambitną strategię transformacji energetycznej. Te wszystkie zmiany dzieją się na naszych oczach. Tu i teraz i my jako branża deweloperska musimy temu podołać – dodaje Michał Leszczyński.
Apartamenty Jaśminowy Mokotów
Źródło: Skanska
Warto również zwrócić uwagę na rozbieżność, jaka dotyczy celów na poziomie unijnym, a lokalnych warunków państwa. „Istnieje znacząca dysproporcja pomiędzy krajami UE, w zakresie ich ogólnej dojrzałości w zakresie zagadnień klimatycznych. Jednocześnie chcę zaznaczyć, że nie jestem przeciwnikiem ambitnych celów, przeciwnie – są wręcz koniecznością wobec rzeczywistości, którą obserwujemy i której doświadczamy” – odpowiada Artur Łeszczyński, manager ds. rozwoju biznesu w Skanska Residential Development Poland.
Zobacz także: Zielone budownictwo: w pierwszej kolejności zmiany dotkną 4 mln budynków w Polsce
Świadomość konsumentów rośnie, ale jeszcze jest dużo do zrobienia
Deweloperzy potwierdzają, że świadomość klientów rośnie, lecz wolno. Jak wskazuje ekspert z Echo Investment, z badań prowadzonych na klientach wynika, że co trzeci z nich zwraca uwagę na to, czy kupowane mieszkania spełnia normy ekologiczne.
„W przypadku projektów mieszkaniowych, prowadzimy regularne badania naszych klientów, z których wynika, że obecnie już co trzeci z nich przykłada wagę do tego, czy jego mieszkanie spełnia wysokie normy ekologiczne. I ten odsetek rośnie bardzo szybko – jeszcze w 2020 r. zagadnienie to było ważne dla około jednej czwartej ankietowanych” – potwierdza Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych Echo Investment.
Można więc stwierdzić, że sposób wyboru się zmienia, ale nie odgrywa kluczowej roli przy zakupie mieszkania. „Jeśli chodzi o świadomość parametrów energetycznych mieszkań wśród klientów, to jest ona coraz wyższa. Jednakże nie na tyle, aby odgrywać kluczową rolę przy wyborze mieszkań. Z praktycznego punktu widzenia nabywcy mieszkań większy nacisk kładą aktualnie na rozwiązania dające oszczędności i związane z elektromobilnością” – powiedział Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal.
Podobnie wypowiada się ekspert Skanska Residential Development Poland, zwracając uwagę na to, że „zielone” rozwiązania, to niższe koszty eksploatacji. „Świadomość rośnie, ale jest jeszcze dużo do zrobienia w tym obszarze. Nikt kto dzisiaj przychodzi do Skanska Residential Development Poland po mieszkanie, nie robi tego dlatego, że wyznaczyliśmy sobie cel klimatyczny czy też dlatego, że nasze inwestycje są certyfikowane przez BREEAM. Mogą to być powody racjonalizujące decyzję o zakupie, ale z pewnością, nie są to na ten moment kwestie kluczowe. Nawet idealista musi przyznać, że to nie obawy o środowisko są motywacją do nabywania „zielonych” mieszkań, a raczej ich niższe koszty eksploatacji w trakcie użytkowania. Ceny energii, na przykład, są już dziś wysokie – porównując je z danymi z lat ubiegłych. A wydaje się, że będą jeszcze rosnąć, choćby z powodu historycznie wysokich cen uprawnień do emisji dwutlenku węgla (z tendencją do dalszych wzrostów)” – wskazuje Artur Łeszczyński.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania
Nabywcy zainteresowani kupnem mieszkania w zrównoważonym budownictwie powinni przede wszystkim wymagać takich danych od dewelopera. Zapytać jakie rozwiązania zostały zastosowane, w jaki sposób wpływają one na zużycie energii czy wody. Nie należy wierzyć marketingowym hasłom, jak „zielone budownictwo”, „eko rozwiązania”, należy domagać się udostępnienia danych oraz konkretnych projektów.
„Nabywca powinien bardzo szczegółowo wymagać od dewelopera informacji o tym, jakie rozwiązania dostarcza, jak one zmniejszają zużycie energii czy wody i o jakich wartościach mowa. Nie można bazować na hasełkach reklamowych – każdy obecnie się o nie opiera i stara się budować swój „zielony” wizerunek. Dlatego warto pytać o twarde dane i konkretne rozwiązania projektowe” – doradza Artur Łeszczyński.
Obserwowany m.in. wzrost kosztów energii sprawia, że klienci coraz chętniej pytają o rozwiązania, które zmniejszą rachunki, a deweloper powinien uczciwie je wskazać.
„Wzrost kosztów energii oraz innych mediów sprawia, że klienci częściej i bardziej szczegółowo pytają o konkretne rozwiązania, dzięki którym ich rachunki będą niższe. Dlatego nasze budynki powstają i są eksploatowane z wykorzystaniem technologii i materiałów, które przekładają się na wymierne korzyści – wystarczy wspomnieć, że średnie roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną w budynkach mieszkalnych Grupy Echo-Archicom w 2022 r. wyniosło 78,4 kWh/m2, a więc znacznie poniżej normy określonej dla tego typu obiektów, która wynosi 85,0 kWh/m2.” – tłumaczy Maciej Drozd z Echo Investment.
Na to samo wskazuje Zbigniew Juroszek, zdaniem prezesa spółki Atal kupujący powinien zainteresować się zapotrzebowaniem energetycznym całej nieruchomości oraz tym czy budynek spełnia wymogi w tym zakresie.
