Spółka-córka notowanej na giełdzie firmy ALTA jest inwestorem w nietypowym projekcie. Chodzi o tzw. miasto zrównoważone Siewierz Jeziorna. ALTA obiecała akcjonariuszom, że zacznie wypłacać dywidendę, ale jak do tej pory to nie nastąpiło. Spotkaliśmy się z prezesem spółki ALTA Robertem J. Moritzem, by dowiedzieć się dlaczego oraz porozmawiać o tym jak idzie realizacja projektu Siewierz Jeziorna.
Zrównoważony rozwój, zrównoważone życie – te terminy w ostatnich latach robią sporą karierę. Osiągnięcie równowagi w życiu osobistym i zawodowym, osiągnięcie wzrostu gospodarczego z poszanowaniem środowiska naturalnego – to jedne z głównych celów zrównoważonego rozwoju. Od kilku dekad na Zachodzie powstają tzw. miasta (osiedla) zrównoważone, których twórcy przykładają dużą wagę do ładu przestrzennego i ekologii. Jednym z takich miasteczek, które odniosły olbrzymi sukces, jest Seaside na Florydzie (USA). W Polsce również powoli powstaje tego rodzaju osiedle, na terenie wielkości 120 ha – chodzi o Sierwierz Jeziorną na Śląsku. Jego inwestorem jest giełdowa spółka ALTA. Spotkaliśmy się z jej prezesem aby porozmawiać o projekcie i planach.
Piotr Rosik: Jak Pan ocenia rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce? Jaką mamy teraz fazę cyklu, jak będzie się w najbliższym czasie zachowywał popyt, co się będzie działo ze stopami i jaki to będzie miało wpływ na rynek?
Robert Jacek Moritz (prezes spółki ALTA): Popyt jest cały czas mniej więcej taki sam. Jest na relatywnie wysokim poziomie, na określony przedział cenowy, między a 4 a 6 tys. zł za metr kwadratowy. Należy jednak pamiętać, że znaczenie ma całkowita kwota, jaka jest do wydania na mieszkanie. 70-80 proc. klientów poszukuje mieszkań, za które może zapłacić między 300 a 400 tys. zł.
Warto pamiętać o tym, że w Polsce wciąż brakuje milionów mieszkań, a istnieje olbrzymie, nie do końca rozpoznane ryzyko związane z osiedlami z wielkiej płyty. Bloki z wielkiej płyty to są konstrukcje z klocków, o nie do końca zdefiniowanej jakości. Wedle oficjalnej dokumentacji powinny wytrzymać co najmniej 30 lat. Wcześniej czy później, niestety, dojdzie do mniejszej lub większej katastrofy budowlanej w związku z pogarszającym się stanem bloków z wielkiej płyty, a po takim wydarzeniu popyt na mieszkania w nowym budownictwie wzrośnie znacząco. Już teraz w Niemczech wschodnich rozbiera się tego rodzaju konstrukcje, a tam one były wykonywane o wiele lepiej, niż u nas.
Z tych powodów nie wiedzę zagrożenia dla wielkości popytu na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych – on może tylko rosnąć.
Nastąpiły w ostatnim czasie jakieś znaczące zmiany na polskim rynku mieszkaniowym?
Pojawia się coraz więcej dobrych produktów. Deweloperzy wreszcie budują w miarę tanie mieszkania, odpowiedniej wielkości, bez zbędnych „wodotrysków”.
Gdy popatrzymy na zachowanie kursów spółek deweloperskich z GPW to możemy dojść do wniosku, że branża deweloperska ostatni raz przykuwała uwagę inwestorów tak mocno, jak teraz, w 2007 roku. Jak długo to może jeszcze potrwać?
Deweloperzy wykonali odpisy, które musieli wykonać. Banki pogodziły się z tym, że niektóre działki trzeba sprzedać. Zaczęły pojawiać się mieszkania, których potrzebuje polski rynek, a nie takie, których potrzebuje zagraniczny rentier. Rynek lokalny stał się mocny fundamentalnie. Oczywiście nie wszystkie spółki deweloperskie są tak samo dobrą inwestycją. Inwestor powinien analizować kto potrafi dobrze budować, a kto nie. Generalnie jednak wydaje się, że deweloperzy mają najgorszy czas za sobą.
To czemu zachowanie akcji spółki ALTA jednak nie zachwyca – co prawda w ciągu ostatnich 3 miesięcy ich cena urosła o 40 proc., ale to oznacza jedynie powrót do poziomu sprzed roku. Może inwestorzy za mało wiedzą o Państwa spółce?
Nasza spółka jest inwestorem finansowym, a nie deweloperem. Poprzez firmę TUP Property inwestujemy na rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych. Z kolei spółka Chmielowskie zajmuje się przygotowaniem projektu osiedla zrównoważonego Siewierz Jeziorna i odsprzedaje działki deweloperom. Jej praca polega na tym, że przygotowuje teren dla deweloperów, którzy mogą zacząć na nim budować bez różnego rodzaju ryzyka. Zrealizowanie pierwszej inwestycji na tym osiedlu przez Murapol trwało niemal równo 12 miesięcy – od momentu zakupu działki, do momentu oddania budynków do użytku. Te 120 ha w Siewierzu kupiliśmy za około 30 mln zł dzięki pieniądzom pozyskanym z emisji akcji.
Na początku maja Murapol zawarł ze spółką Chmielowskie kolejną umowę przedwstępną na zakup działek w Siewierzu. Ale ta umowa zawiera liczne zastrzeżenia, wynika z niej że Murapol nie może na zakupiony teren wejść dosłownie jutro i zacząć budować...
Chciałbym podkreślić, że ta umowa dotyczy tak naprawdę roku 2020. Jest wyrazem tego, że Murapol widzi dobry biznes w budowaniu na naszym terenie w Siewierzu. Murapol już oddał jedną kamienicę do użytku, a w nadchodzących latach ma oddać kolejne. Nie ma żadnych zagrożeń administracyjnych związanych z inwestowaniem na terenie osiedla Sierwierz Jeziorna, jeśli o to Panu chodzi.
Jaką część z tych 120 ha macie w tej chwili zagospodarowaną umowami?
Obecnie jest to około 25 proc. całego projektu. Już ponad 50 proc. naszego terenu jest objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Ilu deweloperów w tej chwili u was buduje?
Pięciu. Największym jest Murapol, który w tej chwili „zamówił” większość terenu, na którym można budować.
Na osiedlu ma być również infrastruktura inna niż mieszkaniowa: kościół, centrum handlowe, centrum kultury. Co się dzieje w tym temacie?
Podpisaliśmy list intencyjny z deweloperem, który specjalizuje się w budowie centrów handlowych. Rozmawiamy z inwestorem, który jest zainteresowany budową hotelu. Biskup sosnowiecki obiecał, że zbuduje kościół, działka pod świątynię już jest zarezerwowana.
W ostatnich latach w Polsce królował trend zamykania się w osiedlach, które przypominały ufortyfikowane twierdze. Siewierz Jeziorna to jest projekt stojący w kontrze do tego trendu. Nie widzi Pan tu jakiegoś ryzyka kulturowego?
W tej chwili na naszym osiedlu mieszka już 120 rodzin. Nie słyszałem, żeby ktoś chciał się grodzić. [śmiech] Oczywiście ludzie potrzebują bezpieczeństwa. Być może są Polacy, którzy identyfikują bezpieczeństwo z płotem. Ale płot daje tylko poczucie bezpieczeństwa, a nie realne bezpieczeństwo. Nasze osiedle jest zaprojektowane w ten sposób, że daje szansę na budowę więzów społecznych, a to jest podstawą, by okolica była bezpieczna.
Gdy zerknie się na mapę, to widać, że Sierwierz Jeziorna jest w dość dużym oddaleniu od centrum aglomeracji śląskiej. Znajduje się 30 km od centrum Katowic, rowerem to 1,5 h jazdy... To nie przeszkadza kupującym mieszkania?
Śląsk to jest największe miasto w Polsce. To jest kilkanaście miast przyklejonych do siebie. I te wszystkie miasta mają lokalne centra. Mieszkańcy Siewierza Jeziornej nie muszą jechać do centrum Katowic na zakupy czy do kina, mają tego rodzaju obiekty o wiele bliżej.
Poza tym Ślązacy są przyzwyczajeni do tego, że poruszają się samochodem. I nie sprawia im to wielkich trudności, bo system dróg na Śląsku jest naprawdę dobry, tam nie ma gigantycznych korków znanych Warszawiakom.
Już w tej chwili do Siewierza dojeżdża autobus. Dodajmy do tego fakt, że budowana jest linia kolei miejskiej, a jedna z jej stacji będzie 1,5 km od osiedla. To da mieszkańcom Siewierza wybór czy chcą poruszać się autami, autobusem czy kolejką.
Ile do tej pory spółka Chmielowskie w sumie zainwestowała w osiedle Siewierz Jeziorna?
Skumulowane wydatki na tą inwestycję, na dziś, wynoszą nieco ponad 90 mln zł. Wyceniamy spółkę Chmielowskie, jako aktywo, na 115 mln zł. Wycena DCF, czyli uwzględniająca zdyskontowane przepływy gotówkowe, daje ponad 200 mln zł.
Spółka Chmielowskie ma zacząć wypłacać dywidendę. Kiedy to nastąpi?
Spółka ALTA ma za zadanie doprowadzić inwestycję w osiedle Siewierz Jeziorna do końca, jednocześnie wyprzedając wszystkie swoje aktywa i wypłacając dywidendę. Nasze założenie mówi, że to potrwa jeszcze około 15 lat.
Od czego zależy to, kiedy spółka zacznie wypłacać dywidendę?
To zależy od tempa sprzedaży działek. A dokładniej mówiąc: od tego, czy wpływy ze sprzedaży, w danym okresie, przekraczają wartość nakładów. Niestety, najpierw musimy ponosić duże wydatki na infrastrukturę. Ale każdy wydatek podnosi atrakcyjność osiedla. Trudno mi powiedzieć, kiedy dokładnie nastąpi ten moment, w którym spółka będzie mogła zacząć wypłacać dywidendę. Myślę jednak, że jesteśmy już bliżej niż dalej tego momentu. Mam nadzieję, że po raz pierwszy ALTA podzieli się zyskiem z akcjonariuszami już w przyszłym roku.
Obecnie czeka nas jeszcze jedna poważna inwestycja. Chodzi o budowę węzła drogowego, który połączy osiedle z drogą krajową nr 1. To powinno przyspieszyć sprzedaż działek. Szacowany koszt to kilka milionów złotych. To nie będzie tylko nasz wydatek, dołoży się powiat i GDDKiA. Rozmowy w tej sprawie się toczą.
Jak się zmieniła cena metra kwadratowego działek na osiedlu Siewierz Jeziorna od początku trwania projektu?
Cena nieco wzrosła. Należy jednak pamiętać, że naszym celem nie jest dyktowanie coraz wyższej ceny za ziemię. Naszym celem jest sprzedawanie jej dosyć tanio. Chcemy utrzymać odpowiednie tempo sprzedaży, oczywiście zarabiając pieniądze.
Deweloperom nie przeszkadza to, że jako zarządca ustalacie ład architektoniczny na osiedlu?
Przeszkadza.
Mieliście przypadki, że deweloper zrezygnował z zakupu działki, bo to właśnie mu się najbardziej nie podobało?
Mieliśmy takie przypadki. Ale to podejście zwiększa atrakcyjność osiedla, a nie zmniejsza. Ludzie kupujący mieszkania mają gwarancję, że nabywają nieruchomość której wartość nie spadnie, bo sąsiad obok pomaluje sobie dom w kolory tęczy. Swoboda sąsiada jest często moją niewolą.
Rozumiem, że zaletą tego osiedla jest też to, że znany jest jego plan. Czyli ludzie, którzy z jakichś powodów nie chcą mieszkać obok kościoła albo przedszkola, wiedzą w jakim punkcie osiedla kupić mieszkanie, by tego uniknąć.
Tak, dokładnie. To jest po prostu dotrzymywanie obietnic. To buduje wartość tego projektu.
Historia miasteczka Seaside na Florydzie, które było pierwszym osiedlem zrównoważonym, pokazuje, że w 30 lat przyniosło ono inwestorowi, Robertowi Davisowi, stopę zwrotu rzędu ponad 6.500 proc. Wierzy Pan, że Siewierz-Jeziorna też daje taką szansę?
Trzeba pamiętać, że Davis odziedziczył ziemię, czyli nie poniósł kosztów jej pozyskania. A także o tym, że tymi, którzy zarobili najwięcej, byli ci, którzy jako pierwsi kupowali domy w Seaside. Płacili za nie po 100 tys. USD, a po kilku latach sprzedawali po 2 mln USD.
Poza tym, po sukcesie Seaside, takimi projektami zainteresowały się fundusze inwestycyjne. Obecnie wokół Seaside jest 12 podobnych miasteczek.
My w Siewierz Jeziorną zainwestowaliśmy ponad 90 mln zł. Całkowity cash flow wyniesie prawdopodobnie około 350-370 mln zł. Po zdyskontowaniu zostaje około 200 mln zł. Czyli wychodzi około 300 proc. zysku na pierwotnej inwestycji.
Co się stanie w momencie, gdy wszystkie działki na osiedlu Siewierz Jeziorna zostaną wyprzedane i generalnie ALTA pozbędzie się wszystkich aktywów?
Wtedy akcjonariusze podejmą decyzję co do dalszych losów spółki. Albo spółka zostanie zdjęta z giełdy, albo ogłosi nową emisję i zajmie się nowym projektem.
Dlaczego w styczniu br. Lesław i Elżbieta Moritz zbyli 8,14 proc. akcji spółki ALTA po dosyć niskiej cenie 3,12 zł? Przypomnę, że są to współwłaściciele spółki Hlamata Holdings, która jest największym akcjonariuszem spółki ALTA.
Sprzedali te papiery swojej spółce. To tylko porządki wewnątrz grupy, które nic nie zmieniły z punktu widzenia kontroli nad firmą.
Chodziło o jakieś kwestie podatkowe?
Nie sądzę. Celem naszej rodziny nie jest unikanie płacenia podatków. Podatki trzeba płacić.
Czy to prawda, że jakąś część terenów osiedla zakupiła niedawno i posiada spółka UNITO Ecofair, powiązana z Lesławem Moritzem? Na forach inwestorskich pojawiły się komentarze, że transakcje takie to jest próba sztucznego wzbudzenia zainteresowania projektem. Co Pan odpowie na taki zarzut?
To prawda, że była taka transakcja. Na kwotę kilkuset tysięcy złotych. Firma Ecofair zajmuje się innowacyjnymi technologiami. Chce zrealizować innowacyjny projekt mieszkaniowy na osiedlu Siewierz Jeziorna. Nie widzę tutaj nic niewłaściwego, transakcja przebiegła na warunkach rynkowych. Jeśli ktoś stawia zarzut o sztuczne wzbudzanie zainteresowania, to równie dobrze mógłby oskarżyć prezesa Coca Coli o to, że kupując butelkę tego napoju chce nakręcić popyt. [śmiech]
Z czego wynikało przeszacowanie w dół, o 6,4 mln zł, aktywów spółki TUP Property w 2016 roku?
Ze zmiany wysokości czynszów oraz zmiany wartości wynajmowanych nieruchomości.
Spółka TUP Property ma spory kredyt zaciągnięty w BZ WBK, o wartości ponad 2 mln euro. Powinien on zostać spłacony w połowie do końca czerwca, i w pozostałej części do końca listopada. Będą z tym jakieś problemy?
Zobaczymy. Pamiętajmy, że my cały czas szukamy nabywców na nasze aktywa. Jeśli będzie jakiś problem, zapewne uda się wynegocjować wydłużenie terminu spłaty.
A Pan gdzie mieszka, jeśli można zapytać?
W Siewierzu Jeziornej. Dzieci chodzą do lokalnej szkoły.
Jak się tam mieszka?
Bardzo dobrze.
