Inwestowanie w garaże i miejsca parkingowe ma sens – jak to robić i czy to się opłaca
Zakup garażu czy miejsca parkingowego jako aktywa inwestycyjnego ma sens. Oczywiście, taka lokata ma wady i zalety – staramy się je przedstawić.
W Warszawie i innych dużych polskich miastach jest coraz większy problem ze znalezieniem miejsca do zaparkowania auta – jest on widoczny gołym okiem, wystarczy przejść się wieczorem na spacer. Samochody często zastawiają chodniki. Ten problem urośnie do niebotycznych rozmiarów, jeśli będzie kontynuowana polityka zwężania ulic.
Można więc niemal w ciemno założyć, że popyt na garaże i miejsca parkingowe będzie coraz większy. Przyzwyczajenia Polaków do posiadania auta raczej szybko nie da się zwalczyć. W ciągu 30 lat liczba aut zwiększyła się nad Wisłą czterokrotnie – najwięcej wśród państw UE (600 osób na 1000 mieszkańców ma auto). Być może tego rodzaju aktywa staną się u nas tak dobrą inwestycją, jaką są na Zachodzie.
Jak inwestować w garaże i miejsca parkingowe?
Inwestycja w garaże i miejsca parkingowe jest inwestycją w nieruchomość i rządzi się bardzo podobnymi prawami, co inwestycja w mieszkanie. Po pierwsze, liczy się przede wszystkim lokalizacja. Najbezpieczniejszą inwestycją tego typu jest garaż w dużym mieście, najlepiej w jego centrum lub w gęsto zaludnionej okolicy. Najlepiej szukać garażu na nowoczesnych osiedlach i w luksusowych apartamentowcach, których mieszkańcy nie będą żałować pieniędzy na wynajem. Przy wyborze garażu czy miejsca parkingowego warto zwracać uwagę na to, czy łatwo w nim zaparkować (im łatwiej, tym lepiej), czy znajduje się w pobliżu windy lub schodów.
Sporą zaletą inwestycji w garaże jest dywersyfikacja. Jeśli mamy jedną kawalerkę, to w przypadku pustostanu przez kilka miesięcy mocno tracimy. Jeśli mamy 10 garaży, to nawet jeśli 4 z nich przez dłuższy czas stoją puste, 6 pozostałych zarabia i „ratuje” inwestycję.
Garaż jako lokal użytkowy nie jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Nie ma problemu z wygonieniem niesolidnego najemcy. Najlepiej jednak zabezpieczać się umową na czas nieokreślony, zawierając w niej klauzulę, że jej zerwanie może nastąpić dopiero po upływie miesiąca od momentu, kiedy najemca składa pisemne wypowiedzenie najmu, a termin wypowiedzenia biegnie od pierwszego dnia następnego miesiąca, w którym najemca złożył wypowiedzenie.
Ile trzeba mieć pieniędzy na taką inwestycję? Ceny garaży w Warszawie wahają się od 15 do 60 tys. zł – w zależności od położenia. Oczywiście, w innych polskich miastach jest nieco taniej, bo np. taki obiekt na eleganckim osiedlu w centrum Gdyni kosztuje 35 tys. zł. Jest to więc inwestycja o niskiej kapitałochłonności (niskim poziomie wejścia), na którą mogą sobie pozwolić nawet początkujący inwestorzy.
Przykładowe garaże do kupienia
Źródło: OLX
Trudniejszą opcją niż zakup gotowego garażu jest kupno ziemi w okolicach osiedli i postawienie szeregu garaży. Jest to jednak opcja o wiele trudniejsza, o wiele bardziej czaso- i kapitałochłonna, wiążąca się z wieloma problemami, komplikacjami i trudnościami (głównie natury administracyjnej). Nie jest to opcja polecana początkującym inwestorom czy też takim, którzy mają relatywnie niewiele czasu (inwestowanie jest dla nich „drugim etatem”).
Ile można zarobić na inwestowaniu w garaże? Jeśli obiekt jest w centrum miasta i dobrze się wynajmuje, rentowność wynosi około 5-10% rocznie. Stawki za wynajem garaży wynoszą od 100 zł miesięcznie na obrzeżach, do 500 zł w atrakcyjniejszych dzielnicach. Za najem naziemnego miejsca parkingowego waha się w granicach 50-300 zł.
Zobacz także: Likwidacja OFE to konieczność wyboru nowego IKE lub ZUS. Co jest lepsze dla przyszłego emeryta?
Koszty inwestowania w garaże i miejsca parkingowe
Pamiętać należy, że właściciel garażu musi ponosić koszty związane z utrzymaniem (opłaty administracyjne czy podatek od nieruchomości), które wynoszą średnio ok. 100 zł miesięcznie. Przy czym podatek za garaż jest zazwyczaj wielokrotnie wyższy (za metr kw.), niż podatek za mieszkanie.
Wielką zaletą inwestowania w garaże jest to, że inwestor prawdopodobnie nie będzie musiał wydawać pieniędzy na remont (w przypadku miejsca parkingowego naziemnego) lub będzie musiał to robić o wiele rzadziej, niż właściciel mieszkania. Dlaczego? Bo garażu raczej nikt nie zdemoluje podczas imprezy. Garaż nie zostanie zalany przez sąsiada, niewiele jest prac konserwacyjnych, remont jest potrzebny sporadycznie, sprzęt RTV czy AGD się nie psuje. To powoduje też, że jest to biznes niemal samoobsługowy, na który nie trzeba przeznaczać zbyt dużo swojego cennego czasu. (Warto jednak pobierać od wynajmującego kaucję w wysokości np. 100 zł, na wypadek gdyby zgubił klucze lub pilota).
Minusem inwestowania w garaże jest to, że koszty takiej inwestycji ponoszone przy zakupie są relatywnie wyższe, niż koszty przy zakupie mieszkania. Koszt wpisu do księgi wieczystej jest taki sam w przypadku mieszkania za 400 tys. zł i garażu za 30 tys. zł, a taksa notarialna proporcjonalnie jest wyższa w przypadku garażu, niż mieszkania.
Oczywiście, właściciel takiego obiektu musi płacić podatek dochodowy oraz VAT. Przychody z najmu takiego obiektu można opodatkować na dwa sposoby: jako ryczałt (8,5% do kwoty 100.000 zł i 12%, gdy przekroczymy tą kwotę w ciągu roku) lub zgodnie z zasadami ogólnymi według skali PIT. Przy wyborze ryczałtu, trzeba złożyć pisemne oświadczenie w urzędzie skarbowym o wyborze tej formy opodatkowania (pismo musi trafić do urzędu nie później niż do 20 dnia następującego po miesiącu, w którym inwestor otrzyma dochód z tytułu najmu). Jeśli chodzi o VAT, to można uzyskać zwolnienie - na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (który mówi o uldze dla podatnika, który w danym roku wykonał czynności podlegające opodatkowaniu VAT-em o wartości, która nie przekroczyła określonego w ustawie limitu kwotowego 200 tys. zł).
