Sprzedaż mieszkań w Polsce odbija. W 1 kwartale 2023 roku wzrosła o 34% kwartał do kwartału
Sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach w I kw. 2023 roku była dużo wyższa niż w ostatnich miesiącach minionego roku. W tym okresie deweloperzy sprzedali ponad 11 tys. mieszkań. JLL podsumowuje pierwsze trzy miesiące tego roku na rynku mieszkaniowym.
Sprzedaż mieszkań na dużych polskich rynkach w pierwszych trzech miesiącach tego roku była o 34% większa k/k. Jednak po stronie podażowej wciąż obserwujemy lekkie zawieszenie, liczba nowo wprowadzonych ofert w I kw. br. była porównywalna z tą, którą odnotowano w IV kw. 2022 r.
Zobacz także: Dobre wyniki i perspektywy na rynku mieszkaniowym. Wnioski po raportach Echo Investment i Lokum Deweloper
Pierwsze miesiące na rynku mieszkaniowego w 2023 roku
W pierwszym kwartale br. rynek mieszkaniowy przechodzi odrodzenie. Po słabych wynikach, szczególnie w IV kw. 2022 r. zadowoleni mogą być zarówno deweloperzy, jak i potencjalni nabywcy mieszkań, patrząc na zapowiadane wprowadzenie „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
Sprzedaż mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce w pierwszych miesiącach tego roku się odblokowała. Według danych podanych przez JLL sprzedano w tym czasie ponad 11,4 tys. mieszkań, co jest 34% wzrostem względem ostatniego kwartału 2022 r. Co ciekawe, wynik ten jest większy od liczby sprzedanych mieszkań w I kw. 2022 r., kiedy na 6 największych rynkach deweloperzy sprzedali trochę ponad 10 tys. mieszkań.
„Już w pierwszych miesiącach 2023 r. sprzedaż na każdym z dużych rynków była zdecydowanie wyższa niż w ostatnim kwartale minionego roku, który i tak był już wyraźnym odbiciem w porównaniu do załamania wolumenu sprzedaży w III kwartale 2022 r” – napisano w komunikacie JLL „Podsumowanie I kwartału 2023 roku na rynku mieszkaniowym według ekspertów JLL”.
Gorzej wygląda sytuacja podaży, liczba nowo wprowadzonych mieszkań była podobna do wyników z IV kw. 2022 r. i wyniosła około 6,8 tys. jednostek. Według danych zebranych przez JLL najmniej nowych lokali mieszkalnych pojawiło się w Trójmieście. W Krakowie i Warszawie rozbieżność między liczbą wprowadzonych mieszkań, a tych sprzedanych była duża.
„Jednak na rynkach takich jak Kraków czy Warszawa różnica pomiędzy liczbą sprzedanych mieszkań, a wprowadzonych do oferty była na tyle duża, że oferta skurczyła się bardzo wyraźnie: w Warszawie na koniec marca klienci mogli wybierać z zaledwie około 12 tys. mieszkań, a w Krakowie nastąpił spadek liczby oferowanych jednostek do poziomu 6,6 tys. Łącznie na sześciu głównych rynkach deweloperzy mieli w ofercie na koniec I kwartału około 44 tys. mieszkań” – czytamy w komunikacie.
Warto wspomnieć, że I kw. wciąż charakteryzował się największym udziałem klientów gotówkowych, pomimo zmniejszenia buforu bezpieczeństwa przez KNF w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem. Największa zmiana wciąż przed nami i będzie mocno związana z preferencyjnym kredytem.
„Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku nadal charakteryzowały się aktywnością głównie nabywców gotówkowych, chociaż zmniejszenie bufora ostrożnościowego przez KNF do 2.5 punktów procentowych dla kredytów o okresowo stałej stopie spowodowało wzrost zdolności kredytowej i wzrost popytu kredytowego” – podano w komunikacie.
Nadzieja w Bezpiecznym Kredycie
Nadzieją na kolejne miesiące jest uruchomienie rządowego programu Bezpieczny kredyt 2%, ponieważ już mobilizuje chętnych na mieszkanie do podpisywania umów deweloperskich i dokonywania rezerwacji.
Ten popyt już wpływa na ruch cen mieszkań, w I kw. br. zaobserwowano lekkie wzrosty średnich cen mieszkań, o około 2-3%.
Projekt ustawy może się jeszcze zmienić, ale dla chętnych najważniejsze jest to, jak będzie wyglądać ostatecznie, jak efektywne będzie oprocentowanie po uwzględnieniu opłat. Efektywne oprocentowanie będzie mocno zależne od tego, jak będzie się kształtować oprocentowanie kredytów o stałej stopie na 5 lat udzielanych kredytobiorcą niebiorącym udziału w programie rządowym, obecnie plasuje się ono na poziomie 8-9%. Kolejnym ważnym elementem będzie wskaźnik WIRON, bo to na jego podstawie wyliczany będzie kwartalny wskaźnik stopy procentowej, niezbędny do wyliczenia dopłaty w programie Bezpieczny kredyt 2%.
„Proces legislacyjny jest w toku i dopóki się nie zakończy, projekt ustawy może być jeszcze zmodyfikowany. Dla kredytobiorców kluczowe jest oczywiście to, jakie w efekcie będzie ostateczne, efektywne oprocentowanie po uwzględnieniu dopłaty. Projekt samej ustawy stwierdza, że kredyt ma być udzielany na warunkach cenowych odpowiadających pozostałej ofercie banku o tych samych parametrach. Problem w tym, że dziś nie sposób określić na jakich dokładnie warunkach kredyt ten będzie udzielany” – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL.
Ważnym składnikiem będą wyliczenia samych banków w przypadku ustalania zdolności kredytowej.
„W tym pierwszym przypadku zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców kredytów z dotacją byłaby wyraźnie niższa, niż dla typowych kredytów o stałej stopie i ratach annuitetowych, co oczywiście byłoby niezgodne ze zdrowym rozsądkiem. Z drugiej strony, banki muszą liczyć się z tym, że kredytobiorca może utracić prawo do dotacji i wówczas powinien być zdolny do obsłużenia pełnych rynkowych odsetek” – tłumaczy Aleksandra Gawrońska.
