Zderzenie dużego popytu z małą podażą na rynku nieruchomości. Od początku roku nastąpił znaczący wzrost cen ofertowych mieszkań
Ceny ofertowe mieszkań od początku roku wzrosły średnio o 35 tys. zł. Jednak programu Bezpieczny Kredyt 2% nie jest główną przyczyną wzrostu cen. Należy pamiętać, że cena ofertowa nie jest ceną transakcyjną. To, że ktoś chce sprzedać mieszkanie za milion, nie oznacza faktycznej sprzedaży za tę cenę.
Według szacunkowych danych opublikowanych przez HREIT średni wzrost cen mieszkań w 8 dużych miastach, od początku roku wyniósł 35 tys. zł. Wbrew pozom nie można tego przypisywać tylko BK2%. Czynników wpływających na drożejące mieszkania jest kilka. W Warszawie przeciętna cena ofertowa wynosi 950 tys. zł., co oznacza około 70 tys. zł wzrostu. Imponujący wzrost widać również w Krakowie.
Zobacz także: Średnie ceny transakcyjne mieszkań do połowy 2024 roku wzrosną nawet o 15%, wynika z najnowszej analizy PKO BP
Mieszkanie wystawione za milion, niekoniecznie za milion zostanie sprzedane
Jak wskazują powyższe dane, ceny ofertowe mieszkań faktycznie zdrożały o kilkadziesiąt tysięcy zł. Podkreślamy, mówimy o cenach ofertowych. „Z samego tylko faktu, że ktoś ogłosił, że chce sprzedać mieszkanie np. za milion złotych nie wynika, że znajdzie się ktoś inny, kto za daną nieruchomość faktycznie milion zapłaci.” – napisano w analizie HREIT.
To nie wszystko, według danych Unirepo, na których bazuje analiza HREIT, w ciągu ostatnich kilku miesięcy spadła liczba publikowanych ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkania. Dodatkowo, obecnie najszybciej i najchętniej schodzą tańsze mieszkania, w momencie w którym zaczyna ich brakować, w ofercie pozostają droższe lokale, które zawyżają średnią cenę ofertową.
„Oczywiście to nie wszystko, bo jak podaje portal zametr.pl jeszcze kilka miesięcy temu na głównych rynkach sprzedający rzadko podnosili ceny w ogłoszeniach. Znacznie częściej dochodziło do obniżek, aby skusić większe grono potencjalnych kupujących. Ewidentnie od kilku miesięcy sytuacja się zmieniła – w lipcu, sierpniu czy wrześniu często to osoby podnoszące ceny ofertowe w ogłoszeniach były górą nad tymi, którzy obniżali ceny. Powód jest prosty – popyt wzrósł na tyle, że więcej mieszkań znika z oferty niż się w niej pojawia” – czytamy w analizie HREIT.
Czyli ceny rosną, owszem, ale wolniej niż wskazują na to średnie ceny ofertowe.
Zobacz także: Liczba mieszkań na sprzedaż w dużych miastach spada w ekspresowym tempie. Najszybciej z oferty deweloperów znikają mieszkania za 400 tys. zł
Dlaczego rośnie popyt
Co odpowiada za wzrost cen mieszkań? Pierwszym, dość kluczowym jest decyzja KNF (Komisji Nadzoru Finansowego) o obniżeniu bufora bezpieczeństwa przy obliczaniu zdolności kredytowej, co skutkowało wzrostem popytu na hipoteki. Kilka miesięcy później, rynek oczekiwał już decyzji o obniżce stóp procentowych przez RPP (Radę Polityki Pieniężnej), a oprocentowanie kredytów zaczęło spadać. Oznaczało to łatwiejszy dostęp do kredytów oraz niższe raty już istniejących finansowań. Popyt rósł, a osoby, które do tej pory ze względów finansowych wstrzymywały się z zakupem mieszkania, wróciły na rynek transakcyjny.
Ważnym elementem jest również stosunkowo dobra sytuacja na rynku pracy, rosnące wynagrodzenia oraz niska stopa bezrobocia.
BK2% oczywiście również ma swój wpływ rosnący popyt, jednak nie w tak oczywisty sposób jak wszystkim się wydaje. Po zapowiedzi programu wiele osób zdecydowało się na zakup mieszkania szybciej, w obawie przed dużym wzrostem cen po jego uruchomieniu.
„Aktualnie ceny kształtuje bowiem nie tylko gwałtowny wzrost popytu, ale też fakt, że tak jak łatwo można zmotywować ludzi do kupowania mieszkań, tak z dnia na dzień nie da się uruchomić nowej inwestycji deweloperskiej. Większy popyt zderzył się więc na rynku z niewystarczającą ofertą” – napisano w analizie.
Tajemnicą oczywiście nie jest, że zainteresowanie BK2% jest duże i z pewnością zaskoczyło twórców. W końcu w 2023 r. miało zostać przyznanych 10 tys. kredytów o łącznej wartości 3,2 mld zł. Ten poziom osiągnięto po 12 tygodniach działania programu.
„Dokonania „Bezpiecznego Kredytu 2%” są więc spore, ale nie decydujące dla łącznej sprzedaży „hipotek”. Jako punkt odniesienia warto przytoczyć dane BIK, z których wynika, że od stycznia do sierpnia br. udzielonych zostało prawie 80 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości prawie 29 mld złotych. Dane za kolejne miesiące powinny wyraźnie poprawiać te statystyki, bo odradzający się popyt z opóźnieniem przekłada się na podpisywane umowy kredytowe” – podsumowuje analiza.
Źródło grafik: HREIT
