Przejęcie giełdowego Projprzemu i plany wprowadzenia spółki Focus Hotels na giełdę to tylko wybrane tematy, które poruszyliśmy z prezesem Grupy Kapitałowej IMMOBILE, Rafałem Jerzym. Prezes, były sportowiec, w szczerej rozmowie podzielił się z nami przemyśleniami na temat swojego podejścia do biznesu i planów związanych z kontrolowanymi przez niego spółkami giełdowymi. GK Immobile stawia na budowanie trwałych relacji z inwestorami i dostarczanie im stabilnych i długoterminowych stóp zwrotu i o tym jest właśnie ta rozmowa.
Ćwiczył Pan triathlon zanim to stało się modne. Ile związku ma biznes ze sportem?
Trenowałem lekkoatletykę. Byłem mistrzem Polski w biegu na 800 metrów. Triathlon był już tylko zabawą i odskocznią od codzienności w trakcie kariery biznesowej. Pod koniec lat dziewięćdziesiątych zaczynałem od krótszych dystansów sprinterskiego i olimpijskiego, później stratowałem głównie na dystansie ½ Ironmana. Sport uczy pokory i wytrwałości, które w biznesie są niezwykle ważne. W biznesie podobnie jak w sporcie nigdy nie można osiąść na laurach, zawsze trzeba być o krok przed konkurentami.
Jaka jest Pana filozofia prowadzenia biznesu, a właściwie inwestowania?
Wraz z zespołem budujemy wartość firm. Wszystkie nasze działania ukierunkowujemy na długotrwałe korzyści. Nie jesteśmy spekulantami. W ciągu naszej dziesięcioletniej obecności na giełdzie dokonaliśmy sześciu udanych akwizycji, które obecnie generują ponad 80% przychodów naszej grupy.
Nasze dwie najświeższe akwizycje już generują wymierne korzyści dla akcjonariuszy. Spółka Projprzem dynamicznie poprawia wyniki finansowe, podobnie dzieje się z kupionym w kwietniu Hotelem Pod Orłem w Bydgoszczy.
Prowadzone przez nas spółki mają klarowną ścieżkę rozwoju. Wszystko co jest wypracowane rzetelnie jest trwałe i możemy na nim budować rozwój. Myślę zarówno o przemyślanych akwizycjach, jak i o rozwoju organicznym posiadanych spółek.
Czym jest dzisiaj budowanie wartości firmy?
Najłatwiej jest to zrozumieć na przykładzie nieruchomości. Mamy budynek hotelowy, którego wartość jako nieruchomości możemy wycenić wyłącznie przez czynsz, jaki ten budynek hotelowy może generować. Tak samo, jeśli mamy biznes operacyjny, to wyłącznie może być on wyceniany poprzez wyniki operacyjne oraz skalę jaką może osiągać. Do tego możemy konsekwentnie dążyć mając jednolitą kadrę operacyjną, która to organizuje. Ideą Grupy Kapitałowej IMMOBILE jest budowanie spółek operacyjnych na bazie fachowej kadry menadżerskiej, specjalizującej się w danej branży.
Chcemy nie tylko słuchać czego inwestorzy od nas oczekują, ale także konsultować z nimi nasze decyzje - przekonuje Rafał Jerzy
Jesteście pierwszą znaną mi spółką, której tak zależy na tym, aby inwestorzy przyjeżdżali na walne zgromadzenie akcjonariuszy – dlaczego?
Nigdy nie zbudujemy masowego kontaktu z akcjonariuszem, nie budując powszechnego akcjonariatu. Ten powszechny akcjonariat jest dla nas nauką, czego inwestor oczekuje. Chcemy nie tylko słuchać czego inwestorzy od nas oczekują, ale także konsultować z nimi nasze decyzje. Każda opinia jest ważna, niezależnie od tego kto ile akcji posiada. Stworzenie szerokiego forum przychylnych nam inwestorów ułatwi nam realizację długoterminowego celu jakim jest budowanie wartości Grupy Kapitałowej IMMOBILE.
Zobacz także: Grupa Kapitałowa Immobile - na czym polega jej biznes i gdzie poszukiwać perspektyw na wzrost
Działamy w wielu branżach, dlatego bezpośredni kontakt z nami ułatwia zrozumienie Grupy i prawidłową wycenę jej aktywów. Inwestorowi kupującemu akcje Grupy IMMOBILE czy innych naszych spółek, chcemy bardzo rzetelnie tłumaczyć na jakiej bazie może te akcje wyceniać, np. na bazie wartości kapitałów własnych, na bazie wartości aktywów, na bazie wyceny działalności operacyjnej. O tym właśnie sposobie patrzenia na spółkę opowiadamy na walnych zgromadzeniach akcjonariuszy. I bardzo aktywnie staramy się rozmawiać z akcjonariuszami, którzy często mają własne doświadczenia z bardzo różnych branż. Ta grupa inwestorów indywidualnych i akcjonariuszy rośnie. I to jest również jeden z naszych celów budowania szerokiego akcjonariatu. Za 10 - 15 lat chcielibyśmy przyjmować kilkaset czy kilka tysięcy osób na walne zgromadzenie GK IMMOBILE.
Takie plany jak Warren Buffet…
Na amerykańskiej giełdzie jeżeli nie ma 450 akcjonariuszy, to spółka nie może zadebiutować. Musi być rozproszenie akcjonariatu. To prawidłowe podejście. Inne aspekty są mniej ważne. Najistotniejszy jest plan rozwoju i duża grupa osób w niego wierzących. Celem działania spółki publicznej jest realizacja woli akcjonariuszy - bez kontaktu z nimi nie da się tego zrobić. Po prostu nie zna się wtedy ich oczekiwań. Spółka publiczna powinna nieustannie się rozwijać, zadowalając w ten sposób swoich akcjonariuszy. Tak samo jak w sporcie. Zawsze liczy się następny sezon i następne zawody. A dzisiejszy sukces jest tylko wstępem i początkiem do kolejnej rywalizacji - o udział produktu w rynku, o jeden hotel więcej, o kolejne miasto w którym chcielibyśmy budować mieszkania.
W siedzibie GK Immobile zawisła zaktualizowana tablica z Akcjonariuszami obecnymi na ostatnich WZA. Pracujemy pod ich czujnym okiem! :) pic.twitter.com/v7CbTx2lib
— GK IMMOBILE S.A. (@gk_immobile) September 4, 2017
To jak u Państwa wygląda WZA? Ja byłem na wielu WZA i są one dość formalnymi spotkaniami...
Obowiązkowa część formalna walnego wygląda tak jak w każdej innej spółce. Podczas części nieformalnej zarządy wszystkich spółek operacyjnych prezentują to, co zrobiły w danym roku i jak to osiągnęły. Odpowiadają też na pytania akcjonariuszy dotyczące poszczególnych aspektów działalności. Chcielibyśmy, aby udział w takim wydarzeniu utwierdził akcjonariuszy w przekonaniu, że zakup akcji to była dobra decyzja i warto je traktować jako długoterminową inwestycję. Widzimy, że tak właśnie się dzieje, bo liczba osób obecnych na naszych WZA cały czas rośnie. A zdecydowana większość jest z nami już kilka lat. Chcemy, aby inwestycja w akcje Grupy Kapitałowej IMMOBILE była dla nich zabezpieczeniem przyszłości.
Myśli Pan, że takie działania mają głębszy sens – w tym roku zorganizowaliście też pierwszy dzień otwarty dla inwestorów?
Mocno wierzę, że tak. Działamy dla naszych akcjonariuszy i chcemy z nimi spędzić chociaż kilka dni w roku. Na ostatnim dniu inwestora gościliśmy ponad 80 osób. Zaprezentowaliśmy nasze zakłady produkcyjne Projprzem i Makrum, produkty przemysłowe oraz niektóre inwestycje nieruchomościowe. Akcjonariusze mogli zobaczyć m. in. największe przedsięwzięcie w historii miasta Bydgoszczy, jakim jest osiedle Platanowy Park. Nie na wszystko starczyło czasu, także już nie możemy się doczekać kolejnego spotkania. Na naszym blogu można obejrzeć reportaż z tego wydarzenia. Warto dodać, że zarówno walne zgromadzenie jak i początek dnia inwestora odbyły się w naszym nowo zakupionym zabytkowym Hotelu Pod Orłem. Ten hotel jest sam w sobie atrakcją ze względu na swoją architekturę i historię.
Rafał Jerzy w czasie uroczystości wmurowania kamienia węgielnego pod inwestycję biurowca IMMOBILE K3
GK IMMOBILE wypłaciła drugą pod rząd dywidendę. Kiedy możemy się spodziewać polityki dywidendowej spółki?
Na razie cały czas jest wewnętrzna dyskusja co do wprowadzenia ewentualnej polityki dywidendowej. W tym roku wypłaciliśmy drugą z rzędu dywidendę, która była 20% wyższa od zeszłorocznej. Prawdopodobnie będą kolejne dywidendy w przyszłych latach. Decyzję o przyszłych dywidendach będziemy konsultować z akcjonariuszami.
Na początku roku przejęliście giełdowy Projprzem. Dlaczego zdecydowaliście się na tą inwestycję?
Spółka ma dobry produkt, a historyczne błędy zarządcze ciągnęły ją w dół. Ponadto ówczesny zarząd nie miał klarownej strategii wyjścia z sytuacji, dlatego zdecydowaliśmy się stać się wiodącym akcjonariuszem. Natychmiast po wprowadzeniu naszego modelu zarządzania spółka ta znacząco poprawiła wyniki.
Jak Pan wpadł na pomysł zajęcia się biznesem hotelowym?
Hotelarstwo wyszło zupełnie przypadkowo przy okazji jednego hotelu robotniczego w Bydgoszczy, należącego do Makrum. Został on przebudowany na dwugwiazdkowy hotel. Po wprowadzeniu naszego modelu biznesowego, zaczął on dobrze funkcjonować. W tamtych czasach mało kto wiedział jak prowadzić hotel, a nieruchomości były bardzo tanie. Udało się okazyjnie kupić nieruchomości pod hotel w Szczecinie i Łodzi i tak powstała sieć hoteli Focus. Teraz sieć liczy 8 obiektów, 3 kolejne zostaną najprawdopodobniej otwarte w przyszłym roku. Historycznie sieć rośnie o ponad 20% rocznie. Chcemy utrzymać to tempo i wyjść za granicę. Otworzyliśmy biuro w Bukareszcie, stolicy kraju który przypomina nam Polskę z początków naszej działalności hotelarskiej.
Jaki macie model prowadzenia biznesu hotelowego, bo nie wszystkie obiekty są przecież wasze?
Model operacyjny jest jeden, oparty na prowadzeniu przez spółkę operacyjną obiektów hotelarskich. Dla niej czynsz to jeden z kosztów. Czy to jest nasz własny budynek, czy budynek wydzierżawiony od zewnętrznego inwestora, to spółka operacyjna płaci za niego czynsz. Spółka operacyjna musi więc zarobić na ten czynsz i wygenerować marżę.
Jak duży jest rynek, jak zmienia się branża hotelarska?
Obecnie nasza sieć liczy 733 pokoje. Już podpisane umowy zapewniają nam przekroczenie 1300 pokoi w 2020 roku. W Polsce naszym celem jest jak najszybsze dojście do 3000 pokoi. Na polskim rynku jest cały czas dużo miejsca na nowe obiekty. Jednocześnie mamy tutaj coraz silniejszą pozycję, dlatego coraz mocniej działamy w celu wyjścia za granicę.
Rumunia ma być pierwszym celem ekspansji zagranicznej dla sieci hoteli Focus. Dlaczego akurat tam?
Kraje dawnego bloku wschodniego mają wiele do nadrobienia w najbliższych latach. Chcemy partycypować w ich wzroście nie tylko zarabiając operacyjnie, ale także licząc na wzrost wartości nieruchomości.
Macie dużo nieruchomości i myśleliście o stworzeniu REIT-a. Czy brak ustawy coś zmienia w tych planach?
Z naszego punktu widzenia, to niewiele zmienia. Będziemy działać na tyle, na ile nam rynek i istniejące przepisy pozwalają. Jeżeli nie będzie REIT-u, to będziemy wymyślali inną strukturę i formę, która pozwoli nam zdynamizować rozwój. REIT miał nam ułatwić pozyskiwanie kapitału z zachowaniem kontroli nieruchomości. Jeśli nie w ten sposób, to w inny pozyskamy kapitał na wzrost.
Projektem Platanowy Park pokazujecie, że deweloperka to nie tylko Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław i Trójmiasto. Myślicie, że jest miejsce na wzrost tego biznesu poza największymi ośrodkami miejskimi w Polsce?
Oczywiście - najlepszym tego przykładem jest Bydgoszcz. Budujemy tam całe osiedle, a nie pojedynczy projekt deweloperski. Realizujemy całe założenie urbanistyczne, gdzie efekty i korzyści dla kupujących będą rosły w czasie. To się sprawdza. Ceny nieruchomości przez nas wybudowanych i sprzedanych na rynku wtórnym cały czas rosną. Kolejne mieszkania które budujemy i towarzyszące im punkty usługowe, zaczynają tworzyć zupełnie nową wartość, której w Bydgoszczy do tej pory nie było. W Bydgoszczy nie ma dużych deweloperów, dlatego bardzo szybko zajęliśmy na tym rynku dominującą pozycję. Chcemy i pracujemy także nad projektami deweloperskimi w Poznaniu, Warszawie i Łodzi.
Co jest kluczowe w projektach deweloperskich?
Kluczowe jest rozumienie rynku. Kapitał ma mniejsze znaczenie. Mając dużo kapitału, można popełnić ogromne błędy - przykładowo nie budując tego, czego rynek potrzebuje. Natomiast rozumiejąc rynek, starając się dać wartość dodaną w postaci innowacyjnego założenia urbanistycznego, lepszego wykończenia, wyższego standardu, nie można zapomnieć o trzymaniu się budżetu. Bez zachowania kilkunastoprocentowej marży przy konserwatywnych założeniach łatwo jest popełnić błąd.
Projprzem i GK IMMOBILE są już notowane na giełdzie. Z waszych zapowiedzi wynika, że na parkiet planujecie wprowadzić też sieć hoteli Focus i segment deweloperski. Jaka jest długoterminowa wizja GK IMMOBILE?
Chcemy, żeby wszystkie nasze spółki były notowane na giełdzie. W przyszłym roku planujemy debiutować ze spółką hotelarską. Przygotowujemy się do tego. Pozyskany kapitał ma być przeznaczony na dynamiczniejszy rozwój sieci. A to co pokazaliśmy w ostatnich 15 latach daje gwarancję bezpiecznego zainwestowania kapitału z zachowaniem historycznej rentowności. To wszystko będziemy pokazywali i tłumaczyli. Wszystkie nasze działalności chcemy mieć na rynku publicznym.
Czyli GK IMMOBILE będzie pochodną wyceny wszystkich spółek portfelowych na rynku.
Tak i to będzie dodatkowy bonus dla akcjonariuszy GK IMMOBILE. Łatwość i przejrzystość wyceny.
Jesteście obecni w segmencie przemysłowym, hotelowym, deweloperskim. Jakie są kolejne naturalne kierunki rozwoju dla grupy?
Organiczny wzrost spółek portfelowych to podstawowy cel. Cały czas ulepszamy procesy zarządcze, myślimy o nowych produktach, doskonalimy metody działania. Szukamy również ciekawych okazji akwizycyjnych. Od lat udowadniamy, że potrafimy zarabiać organicznie oraz dokonywać atrakcyjnych akwizycji. Posiadamy bardzo dobrą kadrę, która cały czas jest głodna sukcesów. To jest największa wartość.
Czyli z połączenia Projprzemu i Makrum mogą wyjść jeszcze jakieś nowe produkty?
Oczywiście. Nowe produkty, nowe kierunki rozwoju i nowe rynki, na których będziemy sprzedawać.
Na czym polega synergia między systemami przeładunkowymi w Projprzemie, a platformami parkingowymi Modulo w Makrum. Na czym to polega?
Sama technika wyprodukowania jest bardzo podobna. Urządzenia hydrauliczne i elektryczne są te same. Produkcyjne synergie są ogromne. Sfera montażowo-serwisowa jest również bardzo podobna. Ponadto kanały dystrybucyjne obu produktów się zazębiają.
Automatyczny parking MODULO Scissor jako część instalacji świetlnej podczas niepowtarzalnego Festiwalu Bella Skyway: https://t.co/jirBTc9Fp6 pic.twitter.com/Y86b06UWEz
— GK IMMOBILE S.A. (@gk_immobile) September 11, 2017
A jeśli chodzi o moce produkcyjne? Jest tutaj jakaś różnica?
Moce produkcyjne to najmniejszy problem. Ważniejszy jest wzrost udziału w rynku, unowocześnienie produktu, budowanie całej rodziny produktów tożsamych i rozwijanie ich sprzedaży.
Popyt na platformy dokujące rośnie wraz z konsumpcją w Polsce...
Wzrost sprzedaży napędza nie tylko konsumpcja, ale cały rozwój logistyki związany z obsługą e-commerce. Uważam, że to właśnie rozwój sprzedaży internetowej będzie głównym motorem wzrostu w kolejnych latach. My sprzedajemy w całej Europie. O dziwo najszybciej sprzedaż rośnie na rynkach rozwiniętych, które odpowiadają za ponad 80% naszej sprzedaży.
A co z parkingami Modulo?
Świetny produkt, świetny pomysł. Akcjonariusze mogą być z nas dumni. Trzeba jak najmniej o tym mówić, a jak najszybciej zdobywać rynek.
Które segmenty waszej działalności mają największy potencjał na wzrost?
Staramy się rozwijać symetrycznie każdą z naszych działalności. Dzięki przejęciu Projprzemu segment przemysłowy wzrósł skokowo. Segment hotelarski jak i deweloperski będą stopniowo zbliżać się do wielkości segmentu przemysłowego.
Wszystkie trzy segmenty działalności mają duży potencjał wzrostu. Co do skali możliwości, to są one podobne.
Chcemy aby nasze spółki były ciekawą propozycją dla inwestora długoterminowego - wyjaśnia Rafał Jerzy, tłumacząc strategię firmy w zakresie relacji inwestorskich
Jest rok 2030 - czym jest GK Immobile i czy cały czas będzie obecna na giełdzie?
Wróżką nie jestem [śmiech]. Jeżeli chodzi o wizję długoterminową, to na pewno nasycimy nasze kraje ościenne i Polskę w hotelarstwie. Będziemy mieć silną pozycję deweloperską w dużych miastach. Ponadto będziemy mieli bogatą ofertę wysokomarżowych produktów przemysłowych z dużymi udziałami na rynku europejskim, a może światowym.
A co z giełdą?
Chcemy aby nasze spółki były ciekawą propozycją dla inwestora długoterminowego. To wymaga podejmowania rozważnych, przemyślanych decyzji.
A obligacje?
Obligacje są bardzo trudne dla spółki, ponieważ jest to pieniądz zupełnie z zewnątrz, który teoretycznie nie jest bardzo precyzyjnie i czasowo przypisany do określonych inwestycji. A to stanowi pewne ryzyko, jeżeli projekty miałyby opóźnienie, na przykład jeśli nie uzyskalibyśmy w określonym czasie pozwolenia na budowę i nie moglibyśmy sprzedawać mieszkań.
Obligacje tak, ale już pod zagwarantowane inwestycje i przedsięwzięcia, których jesteśmy pewni, że możemy je realizować. Wewnętrzne ryzyka możemy buforować. A te zewnętrzne niezależne od nas są trudne do buforowania. Jest to wręcz niemożliwe. Dlatego jest potrzebna pewna ostrożność w postępowaniu z obligacjami.
Jeśli akcjonariusze popatrzą na naszą spółkę, jak wyglądała 10 lat temu, a jak teraz, to zobaczą wiele zmian. Sądzę, że tych chęci jest wiele, podstawy biznesu są coraz lepsze. Dalej będziemy rozwijać Grupę na skalę i możliwości polskiego przedsiębiorstwa i akcjonariatu.
Jakie są największe wyzwania i zagrożenia przed spółką i rynkiem? Kapitał ludzki?
Kapitał ludzki u nas jest bardzo szanowany i doceniany. On się prawidłowo rozwija i tu nie zmienimy naszej natury. Nie sądzę, że tutaj coś się diametralnie zmieni.
Koncentrujemy się na eliminowaniu zagrożeń wewnętrznych, takich jak m. in. przeinwestowanie, niedotrzymanie harmonogramu dużego projektu, wzrost kosztów. Niemniej jednak to są normalne elementy biznesu z którymi trzeba sobie radzić i to robimy od kilkunastu lat. Szans rozwoju jest naprawdę dużo. Mamy stabilny fundament pod przyszły wzrost. Dbamy o swoich pracowników i akcjonariuszy. Mamy pomysły na dobry biznes – wciąż więcej jest przed niż za nami.
Dziękuję za rozmowę.
Zobacz także: Jak czytać wyniki finansowe GK Immobile? 3 główne aspekty, na które warto zwrócić uwagę
