Nadchodzi recesja i bezrobocie, to wpłynie negatywnie na możliwości gospodarstw domowych i inwestorów w zakresie zakupu nieruchomości – przestrzega Radosław Chodkowski, inwestor giełdowy i bloger Humanista na Giełdzie, a zawodowo pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Piotr Rosik (Strefa Inwestorów): Polski rynek nieruchomości, we wszystkich segmentach, czekają na pewno duże zawirowania wywołane atakiem COVID-19. O ile spadną ceny mieszkań w ciągu najbliższych kwartałów przez pandemię koronawirusa? Prezes Budimexu mówi, że popyt skurczy się o 50%, może w tej prognozie jest jakaś podpowiedź?
Radosław Chodkowski (Humanista na Giełdzie): Wydaje mi się, że za rok będziemy widzieli ceny mieszkań mniej więcej o 5% niższe, niż w I kwartale 2020 roku. Rynek zareaguje na pandemię powoli. Na razie jest wstrzymany, bo nawet notariusze nie pracują. Rynek ma pewną bezwładność, podpisane umowy przedwstępne czy deweloperskie będą się musiały zamknąć po ustalonych cenach.
Natomiast nie ukrywajmy, że każdy obecnie gromadzi gotówkę. Zakupy nieruchomości będą więc odkładane na dalszą przyszłość. W 2019 roku mieliśmy na rynku nieruchomości przewagę popytu, ale ta sytuacja już się skończyła. Nadchodzi recesja, wysokie bezrobocie – to wszystko wpłynie negatywnie na możliwości gospodarstw domowych i inwestorów w zakresie zakupu nieruchomości.
Think tank obserwujący rynek nieruchomości, firma HRE Investments, na razie odnotował, że mieszkania przestały drożeć, i twierdzi, że czeka nas stabilizacja, a nie spadek cen. Według analityków tej instytucji Polacy wstrzymują transakcje na przyszłość. Ten think tank podkreśla też, że świetna koniunktura z ostatnich lat nie była bezpodstawna, bo sytuacja finansowa gospodarstw domowych była jej mocnym fundamentem, a zakupy spekulacyjne stanowiły ledwie kilka procent ogółu transakcji. Czyli nie mieliśmy jednak bańki na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych. Co Pan sądzi o takich twierdzeniach?
Taka opinia jest do pewnego stopnia uzasadniona. Ale pamiętajmy, że tak dobra sytuacja makro, jaką mieliśmy w 2019 roku, to już przeszłość. To nie jest tak, że odetniemy część spekulacyjną i ceny się ustabilizują. Proszę popatrzeć, jak mocno przedsiębiorstwa tną budżety. To przełoży się na wynagrodzenia, czyli na zdolność kredytową konsumentów. Wchodzimy w pierwszą recesję od ponad 20 lat. Funkcjonujemy teraz w zupełnie nowych warunkach społeczno-ekonomicznych, które nie są sprzyjające dla rynku nieruchomości i które będą miały wpływ również na rynek najmu.
Zobacz także: Fundusze REIT i indeksy wyprzedzające sugerują, że ceny nieruchomości na świecie będą spadać
Od wielu lat stawiana jest teza, że w Polsce wciąż brakuje 1,5 mln mieszkań. Jeśli tak rzeczywiście jest, to może jest to czynnik mocno ograniczający spadek cen?
Ten niedobór mieszkań to jest zaszłość historyczna, z którą zapewne będziemy się borykać jeszcze co najmniej dwie dekady. I rzeczywiście, jest to czynnik, który daje rynkowi swego rodzaju „podłogę” cenową. Ale pamiętajmy, że niezależnie od długoterminowego znaczenia tego czynnika, ceny nieruchomości mogą zaliczać kilkuletnie okresy spadków. Obserwowaliśmy to w latach 2011-2014 i całkiem realna jest powtórka takiego scenariusza.
Czy pandemia wywoła na polskim rynku mniejsze wahnięcie cen mieszkań, niż na innych rynkach europejskich?
Tak, spadek cen może być niższy, niż na Zachodzie, bo u nas udział mieszkań na wynajem w puli mieszkań był niski. Ale jeszcze raz podkreślam, że powrót do normalności po pandemii będzie trwał długo, czyli np. ruch turystyczny będzie wracał do poziomów sprzed pandemii raczej przez kilka kwartałów, a nie miesięcy. To będzie biło mocno w inwestorów, którzy mają mieszkania w dużych miastach, funkcjonujące na rynku najmu krótkoterminowego, dla turystów.
Czy czeka nas zjawisko przechodzenia inwestorów z najmu krótkoterminowego na długoterminowy - czy takie ruchy poprawią ich sytuację? Czy skierowanie mieszkań dotychczas wynajmowanych na doby na rynek najmu długoterminowego spowoduje znaczące obniżenie stawek najmu, o ile?
Na rynku najmu działają dwa typy inwestorów. Jedni, którzy są w mniejszości, to inwestorzy posiadający całe portfele kilkunastu mieszkań. Druga to inwestorzy, którzy mają jedno czy dwa mieszkania, często kupione na kredyt. Ci pierwsi są oczywiście w o wiele lepszej sytuacji, bo nawet jeśli spadną stawki czynszów, to raczej będą w stanie pokrywać koszty zarządzania swoimi nieruchomościami. Będą musieli zaakceptować niższą rentowność swojej inwestycji przez rok czy dwa lata. Nie sądzę, żeby taka sytuacja skłaniała ich do sprzedaży mieszkań.
Inwestorzy z kredytami mają większy problem. Mogą być zmuszeni do dopłacania do inwestycji, ale obniżki stóp, obniżające raty kredytów, mogą złagodzić ich ból. Nie sądzę więc, żeby zaraz na rynku pojawiły się mocno przecenione mieszkania z wynajmu, wszyscy będą starali się zacisnąć zęby i przetrwać ten trudny okres. Na pewno siądzie popyt na mieszkania jako aktywo inwestycyjne.
Oczywiście, przechodzenie z mieszkaniem z rynku najmu krótkoterminowego na długoterminowy to jest rozsądna próba ratowania sytuacji. Ale ona doprowadzi do spadku czynszów, nie wiem o ile. Mamy na pewno do czynienia ze zjawiskiem, które podkopało mocno wiarę w mieszkania jako dobrą inwestycję. Już wiadomo, że najem nie jest gwarancją zysków, a ceny nieruchomości nie rosną bez końca.
Wydaje się, że w całkiem niezłej sytuacji są ci, którzy posiadają mieszkania w miejscowościach turystycznych. Polacy raczej zostaną na wakacje w kraju i będą chyba preferowali apartamenty ponad zatłoczone hotele, bo będą wciąż chcieli się dystansować społecznie.
Na pewno mieszkania jednostkowe, w apartamentowcach, będą miały lepszą sytuację, niż pokoje condohotelowe. Rzeczywiście, Polacy powinni realizować w tym roku wyjazdy turystyczne przede wszystkim w kraju, o ile sytuacja pandemiczna na to pozwoli. I tak jak powiedziałeś, pewnie będą chcieli unikać hoteli. Zwracam też uwagę, że właściciel takiego apartamentu może zazwyczaj sam regulować stawkę czynszu.
A co z condo hotelami? Czy ten rynek właśnie kona? Czy inwestowanie w condo hotele to koncept inwestycyjny, który umarł?
Wszyscy, którzy wierzyli w gwarantowany zysk z condo hoteli, przeżywają właśnie bolesne rozczarowanie. Operatorzy condo hoteli zazwyczaj nie mieli zapasów gotówki, więc sądzę, że nadchodzi fala ich bankructw. Właściciele pokoi w takich obiektach będą musieli razem tworzyć spółki czy spółdzielnie i zająć się biznesem hotelowym, co nie jest wcale prostym kawałkiem chleba.
Branża condo zostaje właśnie ciężko doświadczona w boju. Nie sądzę, żeby ten rynek zupełnie obumarł, ale on się mocno zmieni. Inwestorzy będą żądali gwarancji kapitałowych, większej stabilności operacyjnej. Inwestorzy będą musieli zapłacić słono za naukę na przyszłość.
Co z małymi nieruchomościami komercyjnymi: pod sklepy, punkty usługowe?
Wydaje mi się, że właściciele takich nieruchomości są w lepszej sytuacji, niż właściciele mieszkań. Jeśli mówimy o punktach usługowych realizujących podstawowe potrzeby społeczne, znajdujących się przy ważnych ciągach komunikacyjnych, to one szybko wrócą do życia, jak tylko zakończy się najbardziej surowy okres kwarantanny. Czyli dość szybko zaczną znów generować przychody. Oczywiście, właściciele powinni obniżać czynsze, jeśli chcą utrzymać najemców przy życiu, więc rentowność ich inwestycji może spaść, ale sądzę, że to będzie zjawisko chwilowe. Gorzej może być z tego rodzaju nieruchomościami położonymi w galeriach handlowych, które – jak wiadomo – są zamknięte i nie wiadomo kiedy wrócą do normalności.
Jakie okazje inwestycyjne mogą się pojawiać na rynku nieruchomości w najbliższym czasie? Czy np. mieszkanie sprzedawane za cenę 10% niższą, niż jeszcze w grudniu, przez przedsiębiorcę, który szuka kapitału na ratowanie biznesu, to jest okazja?
Zanim inwestor zacznie szukać okazji na rynku nieruchomości, powinien sobie odpowiedzieć na pytanie o to, jakim jest inwestorem. Po pierwsze, czy jest zamożnym inwestorem? Bo jeśli ktoś ma 400 000 zł i chce za całą tę sumę kupić jedno mieszkanie, to nie jest to dobry pomysł. Jeśli ktoś ma kilka milionów płynnych środków, to być może to nie jest zły pomysł, ale też powinien być ostrożny.
Inwestor musi też być cierpliwy i wiedzieć, po co kupuje nieruchomość. Zwracam uwagę, że ciężki okres w gospodarce może potrwać dłużej, niż kilka miesięcy. Może się okazać, że kupowanie w trendzie spadkowym nie jest dobrym pomysłem, bo to co w czerwcu tego roku będzie się wydawało okazją, za rok może być normą rynkową. Jeśli inwestor przyjmuje bardzo długi horyzont inwestycyjny, to może zaakceptować niską rentowność inwestycji, na poziomie 2-3% rocznie, w pierwszych kilku latach jej trwania. Jestem zdania, że paradoksalnie ciekawszą inwestycją w najbliższych latach może być inwestycja krótkoterminowa, o horyzoncie kilku miesięcy: kupienie używanego podniszczonego mieszkania, wyremontowanie go i szybka sprzedaż.
Czy sądzi Pan, że inwestorzy działający do tej pory bardziej na rynku nieruchomości przejdą na giełdę? A może odwrotnie, ci którzy dorobili się w ostatnich latach na hossie na CD Projekt zaczną kupować nieruchomości? A jak zachowają się miłośnicy lokat bankowych, czyli oszczędzający?
W najbliższym czasie wszyscy inwestorzy będą wstrzymywali się z poważnymi inwestycjami. Za kilka miesięcy, jak się sytuacja uspokoi, okaże się, że rynek nieruchomości stracił na atrakcyjności. Czyli spodziewam się raczej wzrostu zainteresowania giełdą, także z uwagi na niską i malejącą rentowność lokat. Ale nie sądzę, żeby to było zjawisko masowe. Nie sądzę, że inwestor, który jeszcze w styczniu chciał kupować mieszkanie na wynajem za 400 000 zł weźmie cały ten kapitał i wejdzie z nim na giełdę. Nie sądzę też, by oszczędzający nagle znaleźli w sobie żyłkę ryzykantów.
Porozmawiajmy teraz chwilkę o giełdzie. Co dalej z fundamentami i notowaniami spółek z sektora budowlanego i nieruchomościowego? Które spółki są zagrożone upadłością, a które stanowią okazję inwestycyjną? W tym roku indeksy WIG-Nieruchomości i WIG-Budownictwo zostały już mocno przecenione, po 20-kilka procent. Kupować, gdy leje się krew?
Dziś nad branżą nieruchomościową wisi wiele znaków zapytania. Gromadzą się nad nią czarne chmury. Przypominam, że coraz cięższa sytuacja jest też w segmencie nieruchomości biurowych czy komercyjnych. Trudny sprawdzian czeka branżę deweloperską, która funkcjonuje w 2-letnim cyklu inwestycyjnym. Zapewne w branży deweloperskiej będziemy widzieli mocne schodzenie z marży. Deweloperzy będą kończyli to, co zaczęli, ale planów nie będą realizować w 100 procentach.
WIG-Nieruchomości ostatnie 3 lata
Ja nie mam pewnych typów, jeśli chodzi o spółki z branży nieruchomościowej czy deweloperskiej. Jestem akcjonariuszem Budimexu, ale on jest tylko w pewnej mierze spółką deweloperską. Czy tegoroczna przecena uzasadnia zakupy? Wydaje mi się, że ceny spółek z tego segmentu mogą jeszcze trochę spaść, o około 15%. Jeśli już ktoś chce inwestować, to radzę wchodzić w te spółki stopniowo, brać je małą łyżeczką.
Budownictwo zawsze płaciło niezłe dywidendy. Chyba ich w najbliższym czasie nie będzie. Ostatnio decyzję o rekomendowaniu podziału zysku zawiesił Dom Development, który dywidendy wypłaca od 12 lat.
Budimex się jeszcze zastanawia, co z dywidendą z zysku za rok 2019. To prawda, że te spółki z indeksów WIG-Budownictwo i WIG-Nieruchomości raczej nie będą się chętnie dzieliły zyskiem za 2019 i 2020 rok.
Podkreślam, że branżę budowlaną czekają jeszcze problemy z dostępnością siły roboczej. Za tym może pójść niedotrzymywanie terminów. Potem przyjdzie fala sporów sądowych, zawiązywanie rezerw na kary umowne. Pojawi się zapewne kwestia tego, czy pandemia była siłą wyższą, którą będą musiały rozstrzygnąć polskie sądy. Tak więc scenariusz na przyszłość dla branży budowlanej nie rysuje się tak pozytywnie, jak dotychczas.
