"Już teraz działamy w formule zbliżonej do REIT i oferujemy korzyści klasycznego REIT" – Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes Griffin Premium RE.. na czacie

Dzień dobry. Witam serdecznie na naszym czacie inwestorskim. Przez najbliższą godzinę chętnie odpowiem na Państwa pytania dotyczące Griffin Premium RE.. oraz trwającej oferty publicznej akcji.

Dziękuję za życzenia A odpowiadając na Pana pytanie: Griffin Premium RE.. już dzisiaj posiada portfel wysokiej klasy nieruchomości biurowych i biurowo-handlowych wartych ponad 500 mln euro, które już teraz generują stabilne dochody z wynajmu. Umożliwia nam to wypłatę regularnej, atrakcyjnej dywidendy – dzisiaj stopę dywidendy szacujemy na 6,5% w skali roku.
Stabilność dochodów i cash flow zawdzięczamy zdywersyfikowanej grupie najemców, którymi są uznane polskie i międzynarodowe firmy, długookresowym umowom najmu oraz wysokiemu poziomowi obłożenia naszych nieruchomości.
Bardzo istotne są też gwarancje dochodu udzielone przez dotychczasowych udziałowców spółki – ważne nawet przez 5 lat. Oznacza to, że dochód z naszego portfela nieruchomości będzie na takim poziomie, jakby były one wynajęte w 100 proc. Zapewnia nam to przewidywalność i stabilność dochodów w długim okresie.
Podsumowując, mimo że w Polsce prace nad ustawą o REIT wciąż trwają, my już teraz działamy w formule zbliżonej do REIT i oferujemy korzyści klasycznego REIT.

Mamy jasno sprecyzowane plany dot. rozbudowy naszego portfela o kolejne nieruchomości. Podpisaliśmy z Echo Investment przedwstępną umowę na nabycie biurowca West Link we Wrocławiu. Zostanie on ukończony w II kwartale przyszłego roku, a już teraz cała jego powierzchnia biurowa została wynajęta na rzecz firmy Nokia na 7 lat.
Podpisaliśmy z Echo Investment także umowę dot. inwestycji w trzy projekty biurowe realizowane w Warszawie – dwa etapy kompleksu budowanego przy ul. Beethovena oraz budynek biurowy powstający na terenie Browarów warszawskich. Obecnie angażujemy się w te projekty na poziomie 25% i będziemy mieć prawo złożenia pierwszej oferty na pozostałe 75%, gdy te obiekty zostaną ukończone i w większości wynajęte.
Biorąc pod uwagę powyższe inwestycje, w strukturze naszego portfela wzrośnie udział nieruchomości czysto biurowych.

Interesują nas nieruchomości biurowe i biurowo-handlowe zlokalizowane w czołowych miastach Polski. Mówiąc o nieruchomościach biurowo-handlowych, mamy na myśli obiekty typu high street, czyli zlokalizowane w centralnych lokalizacjach, takie jak znajdująca się już w naszym portfelu Hala Koszyki w Warszawie. Jest to historyczna zrewitalizowana hala targowa otoczona trzema budynkami biurowymi. Nie interesują nas natomiast typowe galerie handlowe czy retail parki.

Jesteśmy już obecni w 5 z 7 największych miast Polski: Warszawie, Łodzi, Krakowie, Katowicach i Wrocławiu. Nieruchomości, które planujemy nabyć od Echo Investment, zlokalizowane są we Wrocławiu i Warszawie. W przyszłości również będziemy się koncentrować na największych miastach Polski, na projektach biurowych lub biurowo-handlowych typu high street.

Wypłata pierwszej dywidendy (za 2017 rok) będzie w oparciu o przepływy finansowe z okresu 2-4 kw. 2017 roku i zostanie wypłacona w okolicach kwietnia-maja 2018 r. Dywidenda za 2018 rok zostanie wypłacona w 2019 r. itd.

Dywidenda będzie wypłacana w PLN. Miejsce rejestracji spółki nie ma wpływu na wysokość stawki podatku od dywidendy płaconego przez polskiego inwestora indywidualnego – zapłaci on 19% podatek od dywidendy.
Różnica dotyczy jedynie sposobu poboru tego podatku. Gdy wypłata dywidendy jest z polskiej spółki, inwestor otrzymuje na rachunek kwotę netto pomniejszoną od razu o 19% podatek. A gdy wypłata jest ze spółki zarejestrowanej w Holandii, to inwestor otrzyma kwotę pomniejszoną o 15% podatku potrąconego w Holandii, a później powinien sam dopłacić brakujące 4% podatku przy rozliczeniu rocznym PIT.

Zapisy inwestorów indywidualnych wciąż trwają, przyjmowane są do 27 marca, zainteresowanie ofertą jest duże, ale za wcześnie, aby mówić o szczegółach.

Wskaźnik wynajęcia naszych obiektów już przekracza 90%, a średni okres pozostały do wygaśnięcia umów najmu wynosi blisko 5 lat. Kończymy proces najmu Hali Koszyki, która jest nowym projektem i spodziewamy się, że już niedługo przełoży się to na wzrost średniego wskaźnika najmu całego portfela.
Ponadto, posiadamy gwarancje obecnych udziałowców spółki, którzy gwarantują dochód z niewynajętej jeszcze powierzchni, do czasu jej wynajęcia, nawet przez 5 lat.
W przyszłym roku nabędziemy biurowiec West Link, którego cała powierzchnia biurowa została już wynajęta Nokii na okres 7 lat.

Wybór architekta czy wykonawcy obiektu to rola dewelopera. My zainteresowani jesteśmy nabywaniem gotowych obiektów, które będą spełniać nasze restrykcyjne kryteria i będą pasować do naszego portfela, czyli takie, które będą generować stabilny dochód z wynajmu, umożliwiając wypłatę regularnej i atrakcyjnej dywidendy naszym akcjonariuszom.

Zgodnie z naszą strategią, planujemy przekształcenie się w polski REIT, jeśli odpowiednie przepisy zostaną przyjęte w naszym kraju, oraz pod warunkiem, że takie przekształcenie będzie korzystne dla akcjonariuszy Spółki. Ważne jest natomiast to, że my już teraz działamy w formule zbliżonej do REIT i oferujemy korzyści klasycznego REIT. Nasz biznes nie jest uzależniony od wprowadzenia przepisów dot. REIT.

Nasza strategia z założenia ma horyzont długoterminowy. Na ten moment prezentujemy konkretne plany zakładające powiększenie naszego portfela nieruchomości o ponad 170 mln euro z obecnych ponad 500 mln euro.

Naszym celem po IPO jest zabezpieczenie się przed ryzykiem zmiany stóp procentowych w odniesieniu do naszych długoterminowych kredytów bankowych. Z uwagi na ujemny EURIBOR, dziś koszty takiego zabezpieczenia są minimalne.

Obecnie poziom LTV wynosi około 61%, a naszym celem jest obniżenie tego wskaźnika do poziomu 50-55% w średnim terminie. Szacowana stopa dywidendy na poziomie 6,5% w skali roku dotyczy dywidendy brutto (przed podatkiem PIT). Średnia stopa kapitalizacji naszego portfela wynosi 6,6%. Tak, czynsze są w euro, ale kredyty bankowe również są w tej walucie. Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest rynkiem w euro.

Nasze prognozy dochodów z wynajmu bazują na podpisanych umowach najmu, a także na gwarancjach udzielonych przez obecnych udziałowców Spółki.

Rozmowy przebiegają dobrze. Obserwujemy duże zainteresowanie zarówno wśród polskich jak i zagranicznych inwestorów. Inwestorzy instytucjonalni doceniają jakość istniejącego portfela nieruchomości, a także zdefiniowaną ścieżkę wzrostu, wynikającą z już podpisanych umów na nabycie kolejnych, konkretnych nieruchomości. Mamy jasno sprecyzowane plany dotyczące przeznaczenia środków, które chcemy pozyskać z emisji nowych akcji. Idą one na konkretne projekty, które już dzisiaj pokazujemy, a nie na bliżej niesprecyzowane plany.

Planujemy debiut na głównym rynku GPW. Kwestia włączenie Spółki do określonych indeksów będzie się decydować w kolejnych kwartałach funkcjonowania Spółki po debiucie.

Strategia Spółki koncentruje się na rynku nieruchomości biurowych lub biurowo-handlowych w Polsce. Typowe galerie handlowe nie pasują do naszej strategii.

Griffin Premium RE.., w przeciwieństwie do innych firm, ma już dzisiaj portfel nieruchomości wart ponad 2,2 mld zł, które generują stabilny dochód z wynajmu, co umożliwia wypłatę regularnej dywidendy. Mamy także sprecyzowane plany dot. rozbudowy tego portfela o konkretne, zdefiniowane nieruchomości.

Zgodnie z publicznie dostępnymi informacjami, trwają prace nad kształtem ustawy o REIT. Z tego co czytamy w prasie, wprowadzenie przepisów jest kwestią tego roku / początkiem przyszłego roku. Zwracamy uwagę, że nasza oferta inwestycyjna nie zależy od wprowadzenia przepisów o REIT w Polsce.

Główna różnica między nami a funduszami nieruchomości, jakie były oferowane wcześniej klientom indywidualnym, polega na tym, że my nieruchomości już mamy i je pokazujemy, a fundusze przede wszystkim zbierały pieniądze na przyszłe inwestycje w nieruchomości.
Kluczowe znaczenie ma też zarządzanie nieruchomościami. Nasz zespół zna nieruchomości znajdujące się w portfelu Spółki od 4-5 lat i od tego czasu jest zaangażowany w ich rozwój i komercjalizację, udowadniając swoje kompetencje w zakresie zarządzania, finansowania oraz najmu.

Minimalny zapis to 20 akcji, czyli 130 zł (6,5 zł za akcję).

Zapisy inwestorów indywidualnych przyjmowane są do poniedziałku, 27 marca.

Ostateczne decyzje dotyczące przydziału akcji w transzy inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych zostaną podjęte po zakończeniu budowy księgi popytu, niemniej jednak liczymy na istotny udział inwestorów indywidualnych w akcjonariacie Spółki po IPO. Jesteśmy przekonani, że jest to oferta szczególnie atrakcyjna dla inwestorów indywidualnych, którzy dotychczas nie mieli praktycznie możliwości zainwestowania w rynek nieruchomości komercyjnych na wynajem, czyli spółkę typu REIT.

To co jest ważne dla tego biznesu, to cash flow generowany przez nieruchomości (który jest podstawą do wypłaty dywidendy), a dochód z wynajmu systematycznie rósł w ostatnich latach wraz z rozwojem portfela. Na zmianę wyniku netto wpływ miały zdarzenia o charakterze niegotówkowym, pozostające bez wpływu na zdolność dywidendową Spółki.

Griffin Premium RE.. ma strategię skoncentrowaną na rynku nieruchomości biurowych i biurowo-handlowych w Polsce, dlatego naturalnym wyborem była giełda warszawska, a w przyszłości przekształcenie się w spółkę typu REIT prawa polskiego.

Podaż rzeczywiście rośnie, ale obserwujemy jednocześnie bardzo duży wzrost popytu, którego źródłem jest m.in. rozwój profesjonalnych usług dla biznesu, czyli tzw. nowoczesny outsourcing, który z kolei są głównym motorem rozwoju rynku nieruchomości biurowych w Polsce. Kiedyś to był prosty outsourcing typu call center, a obecnie są to nowoczesne usługi IT, R&D, nowoczesne technologie, a także po Brexicie usługi finansowe i księgowe, które są przenoszone z Londynu do Polski.