„Zakup nieruchomości za granicą stał się elementem zarządzania majątkiem” – Joanna Czapska, Partners International
Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości poza krajem – przede wszystkim z Hiszpanii, ale również w Portugalii, we Włoszech, Chorwacji czy Grecji. O tym, dlaczego zagraniczny adres staje się stałym elementem dywersyfikacji portfela, mówi Joanna Czapska z Partners International.
Zakup nieruchomości w słonecznej lokalizacji przestał być wyłącznie inwestycją pod najem krótkoterminowy. Zamożni Polacy traktują taką inwestycję jako sposób na geograficzną i walutową dywersyfikację majątku, zabezpieczenie rodziny, ale również możliwość życia między dwoma krajami.
Najsilniejszą pozycję utrzymuje Hiszpania. W pierwszym półroczu 2026 roku Polacy kupili tam 2 269 nieruchomości, o blisko 9 proc. więcej niż rok wcześniej, a w drugim kwartale odpowiadali za 4,33 proc. zakupów dokonywanych przez cudzoziemców. Rosnące ceny i ograniczenia w najmie nie zatrzymują popytu, a uwaga kupujących przesunęła się w stronę bezpieczeństwa i płynności aktywa.
W rozmowie prezeska Partners International Joanna Czapska wskazuje rynki z potencjałem, wyjaśnia dlaczego segment premium stawia na rynek pierwotny oraz jak klienci podchodzą do kredytowania i ryzyka kursowego. Wśród kierunków, które mogą zyskiwać na znaczeniu, wymienia Portugalię zajmującą siódme miejsce w Global Peace Index 2025.
Nieruchomości w Hiszpanii nadal popularne wśród Polaków. Znamy dane za II kwartał 2026 roku
Wiola Hass: W 2025 roku kupiliśmy w Hiszpanii ponad 4,1 tys. nieruchomości, w I półroczu br. ponad 2,2 tys. Utrzymujemy się na 8. miejscu wśród zagranicznych nabywców. Czy to trwały trend?
Joanna Czapska, Partners International: Zdecydowanie tak. Zakup nieruchomości za granicą przestał być wyłącznie symbolem luksusu czy wakacyjnym kaprysem, a stał się elementem zarządzania majątkiem i planowania sukcesyjnego. Trend ten wzmocniły wybuch wojny w Ukrainie oraz wysoka inflacja, które skłoniły zamożnych Polaków do dywersyfikacji geograficznej i walutowej. Hiszpania jest atrakcyjna, jeśli chodzi o lokalizację, ale także ze względów rodzinnych oraz z uwagi na trend pracy zdalnej, który pozwala funkcjonować między dwoma krajami.
Czy podobną aktywność polskich kupujących widać na innych rynkach zagranicznych?
Hiszpania pozostaje królową tych wyborów. W I półroczu br. Polacy kupili tam o blisko 9 proc. więcej nieruchomości niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Kraj ten oferuje atrakcyjny styl życia i ponad 300 słonecznych dni w roku, co wpływa na jego popularność.
Widzimy jednak rosnące zainteresowanie także innymi państwami. W segmencie lifestyle premium popularne są Włochy i Portugalia – zwłaszcza okolice jezior Como i Garda, Algarve czy Lizbona. Klienci interesują się też Chorwacją i Grecją, m.in. ze względu na bliskość i dobrą dostępność komunikacyjną.
Które kraje cieszą się obecnie największym zainteresowaniem wśród polskich klientów?
Poza Hiszpanią, Włochami, Portugalią, Chorwacją i Grecją zainteresowaniem cieszą się Cypr, Bułgaria i Albania – przede wszystkim z uwagi na niższy próg wejścia oraz deklarowane wysokie stopy zwrotu, sięgające 8–10 proc.
Poza Europą liderem jeszcze do niedawna był Dubaj, przyciągający korzyściami podatkowymi i programem Golden Visa, choć obecnie ten trend chwilowo wyhamował. Wśród naszych klientów pojawiają się również pojedyncze zapytania dotyczące Tajlandii czy Bali. Dla Polaków najważniejsze są transparentność prawna i bezpieczeństwo. W Tajlandii czy Indonezji występują ograniczenia dotyczące prawa własności i nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, dlatego Europa jest dla wielu klientów naturalną lokalizacją drugiego domu.
Kierunki egzotyczne czy USA (np. Floryda), bywają traktowane jako trzecia lokalizacja, przeznaczona raczej dla dojrzałego kapitału. Partners International realizuje przede wszystkim transakcje w Europie. Stanowią one około 99 proc. naszych sprzedaży.
Jaką rolę w decyzji zakupowej odgrywają możliwość najmu krótkoterminowego, dostępność komunikacyjna, możliwość dojazdu samochodem oraz łatwość późniejszej odsprzedaży?
W segmencie średnim i premium, w którym działamy, przy transakcjach od około 300 tys. do 800 tys. euro i więcej, klienci często uzasadniają zakup możliwością wynajmu. W praktyce nieruchomości są jednak najczęściej wykorzystywane przede wszystkim przez nich samych, ich rodziny i przyjaciół. Jeszcze kilka lat temu przy zakupie nieruchomości za granicą najważniejsza była przede wszystkim perspektywa inwestycyjna i możliwość czerpania zysków. Dziś decyzję kształtują także względy związane ze stylem życia – elastyczna praca zdalna, potrzeba posiadania własnego miejsca za granicą czy możliwość spędzania tam części roku, a w dalszej perspektywie nawet przeniesienia się na stałe.
Kluczowe pozostają bezpieczeństwo wybranego kierunku, jego potencjał wzrostu oraz płynność, czyli możliwość późniejszej odsprzedaży.
Popyt na hipoteki pozostaje wysoki. Rekordowa średnia kwota kredytu
Jak ocenia Pani ryzyko walutowe przy zakupie nieruchomości poza strefą euro? Czy jest ono istotną barierą dla polskich klientów?
To raczej element dywersyfikacji walutowej niż bariera. Ryzyko walutowe oczywiście istnieje, szczególnie przy zakupie nieruchomość poza strefą euro, ale dla wielu klientów jest ono świadomym elementem budowania międzynarodowego portfela. Nawet przy obecnie silnym złotym dywersyfikacja majątku pomiędzy różne waluty może ograniczać ryzyko związane z uzależnieniem całego majątku od jednej waluty. Aktualnie coraz częściej zakup nieruchomości zagranicznej postrzegany jest jako sposób na geograficzne i walutowe zróżnicowanie majątku.
Z mojego doświadczenia wynika, że zakup nieruchomości za granicą może być bardzo dobrą decyzją zarówno z perspektywy majątkowej, jak i jakości życia. Największym błędem jest jednak przenoszenie na zagraniczny rynek zasad i przyzwyczajeń, które znamy z Polski. Każdy kraj ma własne przepisy, procedury i specyfikę prowadzenia transakcji. Bardzo ważne jest, aby przed zakupem dokładnie poznać lokalne uwarunkowania i skorzystać ze wsparcia profesjonalnego doradcy, który zna dany rynek i przeprowadzi klienta bezpiecznie przez cały proces.
Czy ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego zmieniają strukturę popytu wśród Polaków?
Takie ograniczenia występują, przykładowo w centrum Lizbony w Portugalii. Każdorazowo dostosowujemy jednak ofertę do obowiązujących przepisów oraz potrzeb klienta – niezależnie od tego, czy ma on cel bardziej inwestycyjny, czy lifestylowy. W naszym segmencie, czyli premium zakup zwykle nie jest oparty wyłącznie na kalkulacji najmu krótkoterminowego. Coraz częściej liczy się również możliwość korzystania z nieruchomości przez właściciela i jego rodzinę, a dochód z najmu jest jednym z elementów całej decyzji.
Czy klienci częściej wybierają nieruchomości gotowe do zamieszkania, czy kupują projekty na wczesnym etapie realizacji?
Zdecydowanie więcej transakcji realizujemy na rynku pierwotnym. Dla części klientów istotnym argumentem jest potencjał wzrostu wartości nieruchomości w trakcie realizacji projektu – od zakupu na etapie „dziury w ziemi” do momentu oddania inwestycji do użytkowania wartość lokalu może wzrosnąć nawet o około 20 proc., choć oczywiście zależy to od konkretnego projektu i sytuacji rynkowej. Klienci doceniają również możliwość wyboru lokalu, standardu czy układu na wcześniejszym etapie inwestycji.
Czy preferencje dotyczące rynku pierwotnego i gotowych nieruchomości różnią się w segmencie premium?
Rynek pierwotny dominuje również w obsługiwanym przez nas segmencie. Rynek wtórny jest wybierany głównie wtedy, gdy klient poszukuje nieruchomości o wyjątkowych cechach np. willi w unikalnej lokalizacji przy linii brzegowej – gdzie nie ma już miejsca na nowe inwestycje. W takich przypadkach wartość nieruchomości wynika nie tylko z jej standardu, ale przede wszystkim z lokalizacji i unikalności oferty.
Jak ocenia pani obecny poziom cen w najpopularniejszych wśród Polaków regionach? Czy po silnych wzrostach wciąż można tam znaleźć atrakcyjne możliwości zakupowe?
Na rynku mówi się, że najlepiej było kupić pięć lat temu. To zdanie właściwie jest prawdziwe w każdym kolejnym roku. W najbardziej pożądanych lokalizacjach ceny rzeczywiście wzrosły, ale popyt na nieruchomości premium nadal się utrzymuje. Nie zakładałabym więc, że na rynku pojawi się nagle duża korekta cen. Zamiast czekać na idealny moment, klienci coraz częściej koncentrują się na znalezieniu nieruchomości, która odpowiada ich potrzebom i ma potencjał utrzymania wartości w długim terminie.
Rynek mieszkaniowy ożywił się w lipcu. Sprzedaż mieszkań blisko rekordu roku
Czy łatwo jest uzyskać finansowanie kredytowe w kraju, w którym kupowana jest nieruchomość?
Przykładowo w Hiszpanii i Portugalii uzyskanie finansowania nie jest szczególnie trudne, a oprocentowanie kredytów w euro na poziomie około 2,5–3 proc. sprawia, że pozostają one relatywnie niedrogie. Oczywiście ostateczne warunki zależą od sytuacji kredytobiorcy, banku oraz wysokości wkładu własnego. Dla klientów istotne jest to, że finansowanie w kraju, w którym znajduje się nieruchomość, pozwala lepiej dopasować walutę kredytu do waluty aktywa.
Które kierunki mogą zyskiwać na znaczeniu wśród polskich nabywców w kolejnych latach i co będzie ich największym atutem?
W mojej ocenie na pewno będzie to Portugalia. To siódmy najbezpieczniejszy kraj na świecie*, oferujący łagodniejszy klimat niż Hiszpania, dobrą infrastrukturę i stabilną gospodarkę. Nadal jest tam wiele miejsc mniej odkrytych przez polskich klientów, takich jak Porto, dolina Douro, Alentejo czy Silver Coast. Portugalia może być więc bardziej kameralną alternatywą dla Hiszpanii. Z inwestycyjnego punktu widzenia Portugalia pozostaje dziś mniej nasycona niż najpopularniejsze regiony Hiszpanii, co stwarza potencjał do dalszego wzrostu. Oficjalne dane o liczbie Polaków kupujących nieruchomości w Portugalii nie są udostępniane, natomiast Partners International od kilku lat sprzedaje tam co najmniej kilkanaście nieruchomości rocznie.
Rosnącym kierunkiem są również Włochy. W segmencie premium szczególnie interesujące pozostają Toskania oraz okolice jezior Como i Garda – to lokalizacje wybierane przez klientów szukających przede wszystkim jakości życia, prywatności i nieruchomości o unikalnym charakterze. Ciekawostką jest Brazylia, która również znajduje się w naszej ofercie i gdzie powstaje osiedle budowane z polskiego kapitału, skierowane do miłośników kitesurfingu i natury. To przykład bardziej niszowego kierunku, w którym zakup nieruchomości jest silnie związany ze stylem życia i konkretnymi zainteresowaniami, a nie tylko z klasyczną motywacją inwestycyjną.
*Portugalia od lat znajduje się w pierwszej dziesiątce najbardziej bezpiecznych państw świata. Zajmuje 7. miejsce w najnowszej edycji Global Peace Index, który ocenia poziom pokojowości i bezpieczeństwa ponad 160 państw.
