Ceny mieszkań rosną szybko, ale i tak wolniej niż ceny gruntów – jak odnajdują się w tej sytuacji deweloperzy
Rynek nieruchomości mieszkaniowych nie zwalnia, nie zwalniają również deweloperzy, w temacie pozyskiwania gruntów, pod nowe inwestycje. Ze względu na to, że coraz częściej zaczyna brakować atrakcyjnych lokalizacji pod kolejne inwestycje, ceny działek rosną szybciej, niż ceny samych mieszkań.
Według ostatnich danych GUS-u, od stycznia do października br. deweloperzy oddali do użytku 109 tys. mieszkań, a rozpoczęli 140 tys. nowych budów. Warto tutaj dodać, że łącznie w budowie pozostaje 883 tys. lokali, to o 6% więcej niż w analogicznym okresie ub.r.
Wzrost cen mieszkań analogiczny do wzrostu cent gruntów
Wzrost cen gruntów jest szczególnie zauważalny w sektorze mieszkaniowym.
Jak zauważa Boaz Haim, prezes RONSON Development, jest to wynik spadającej podaży działek, przy jednoczesnym, wysokim popycie na rynku mieszkaniowym. – „Naturalną konsekwencją spadającej podaży gruntów i utrzymującego się wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, jest wzrost cen działek budowlanych. Te wzrosty są niestety bardzo wysokie, a niejednokrotnie niewspółmierne do obserwowanego na rynku wzrostu cen mieszkań. W szczególności dotyczą one stolic województw i obrębu aglomeracji miejskich”.
Duże podmioty, dbają, by ich bank ziemi był zorganizowany i dobrze rozbudowany. W przypadku takich firm, jak ATAL, można zauważyć tę zależność, deweloper w planowaniu miał na koniec września 10 tys. mieszkań, co pozwala mu na bezpieczne funkcjonowania w najbliższych latach. Jednocześnie, nie poprzestając na tym i w tym roku ATAL zainwestował w kolejne grunty w Warszawie, Poznaniu, Katowicach oraz Krakowie.
„W planowaniu mieliśmy na koniec września 2021 roku ponad 10 tys. mieszkań, co przekłada się na niemal 600 tys. mkw. PUM. To daje nam możliwość swobodnego funkcjonowania przez najbliższe lata. Co nie oznacza, że nie inwestujemy w nowe działki. W tym roku nabyliśmy po jednym nowym gruncie w Poznaniu, Warszawie i Katowicach oraz cztery parcele w Krakowie. Wydaliśmy 139 mln zł na 174 tys. mkw. PUM. Średnia cena zakupu PUM w 1-3Q 2021 wyniosła 794 zł/mkw., to bardzo dobry wynik względem pozostałych deweloperów". - komentuje Zbigniew Juroszek, prezes ATAL.
Źródło: Atal.pl
Zobacz także: Fundusze inwestycyjne mają coraz większy wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych i coraz więcej państw i miast dostrzega ten problem - również w Polsce
Finansowanie nowych gruntów
Zakup gruntów przez deweloperów zależy od indywidualnej sytuacji danego podmiotu. Polityka banków nie pozwala im opłacać samych gruntów, tylko dopiero realizowane na nich inwestycje. Sama forma jest zależna od wielkości spółki, posiadanego kapitału, finansowych możliwości oraz wyników, jakie osiąga. Źródłem finansowania zakupu działek mogą być po prostu zyski, emisja obligacji lub jak sugeruje prezes Tower Investments, w przypadku podmiotów zagranicznych, napływ pieniądza spoza Polski.
„Sposób finansowania to bardzo indywidualna kwestia, w szczególności uzależniona od wielkości podmiotu, zaplecza finansowego i bieżących wyników. Reinwestowanie zysków, emisja obligacji lub w przypadku zagranicznych właścicieli napływ „taniego” wciąż pieniądza spoza Polski to obecnie najbardziej popularne sposoby na inwestycje w grunty”. - mówi Bartosz Kazimierczuk, prezes Tower Investments.
ATAL, finansuje swoje zakupy z własnych środków oraz płatności od klientów. - „Finansujemy się przede wszystkim ze środków własnych i płatności od klientów. Mamy bardzo dobrą sytuację gotówkową i możemy inwestować w nowe działki”. - komentuje Zbigniew Juroszek.
Z kolei RONSON Development, przeprowadził dwie emisje obligacji, każdą na kwotę 100 mln zł, co pozwoliło spółce na swobodną realizację planów zakupowych.
„Przeprowadzone w październiku 2020 roku oraz kwietniu 2021 roku dwie emisje obligacji – każda z nich na kwotę 100 000 000 mln zł, pozwoliły nam na kontynuację naszych planów strategicznych w zakresie rozpoczynania nowych projektów inwestycyjnych oraz rozbudowy banku ziemi”. - potwierdza Boaz Haim.
Źródło: Ronson.pl
Jakie działki są w kręgu zainteresowań deweloperów?
Poszukiwane wśród deweloperów są działki uzbrojone, dobrze skomunikowane zresztą miasta, otoczone zielenią. Równie ważna jest powierzchnia, pożądane są grunty o dużej liczbie mkw., które pozwolą na prowadzenie wieloetapowych inwestycji.
„Najbardziej pożądane są oczywiście lokalizacje objęte planami miejscowymi z dostępną infrastrukturą i uporządkowanym stanem prawnym. Takie „perełki” są natychmiast rozchwytywane". – potwierdza Bartosz Kazimierczuk.
Jeśli chodzi o lokalizację, pandemia zmieniła nieco potrzeby potencjalnych klientów, obecnie najchętniej kupowane są mieszkania zlokalizowane na obrzeżach miast, które mają dodatkową przestrzeń, ale również duże tarasy, czy dostęp do ogrodu.
Jednak zmniejszająca się dostępność działek, wywiera presję, dlatego często podmioty kupują, takie grunty, które są akurat dostępne.
„Mamy zdywersyfikowane portfolio pod względem miast i lokalizacji na ich terenach. Prowadzimy kilkadziesiąt projektów równocześnie i znajdują się one zarówno w dzielnicach centralnych, jak i w dzielnicach sypialniach. Większość naszych klientów nabywa nieruchomości pod własne cele mieszkaniowe". - mówi Zbigniew Juroszek, prezes ATAL.
Potrzeby rynku nieruchomości, zmieniają się na naszych oczach. Grunty zmieniają swoje funkcje, na terenach handlowych i biurowych, powstaje coraz więcej inwestycji mieszkaniowych. Niedawno pisaliśmy, że pojawił się pomysł, aby zmienić tereny handlowe, na mieszkaniowe, poprzez właśnie wyburzanie centrów handlowych – dotyczy to np. CH Reduta w Warszawie.
Bardzo ładnie tę sytuację podsumował Bartosz Kazimierczuk, prezes Tower Investments – „Ten przykład pokazuje, jak dojrzałym stajemy się rynkiem. Część centrów handlowych z lat 90tych nie dość, że dawno się zamortyzowała, to nie gwarantuje już takiej atrakcyjności dla klientów jak jeszcze kilka lat temu. Zmieniają się też oczekiwania konsumentów i preferencje zakupowe. Wielka powierzchnia jest passe, modny jest convenience, e-commerce i omnichanel. Pojęcia rzadko używane 15-20 lat temu. Z drugiej zaś strony popyt na zabudowę wielorodzinną sprawia, że wartość niektórych działek jest wyższa niż generowane przychody przez niektóre centra handlowe".
Źródło: Towerinvestments.pl
