Ceny zielonych mieszkań będą wyższe, a te na rynku wtórym z czasem mogą być niezbywalne
Nowe budynki mieszkaniowe obniżające zapotrzebowania na energię, a banki oferujące niższe marże na zakup mieszkania w certyfikowanym budynku. Rozwiązania OZE, które muszą i będą standardem.
Czy ceny nowych mieszkań w zrównoważonym budownictwie będą wyższe? Jak „zielony ład” wpłynie na istniejące już nieruchomości, czy ich modernizacja jest możliwa? Co zmieni rozwój budownictwa dla deweloperów? Na te pytania odpowiadamy w poniższym artykule.
Zobacz także: Zrównoważone i zielone budownictwo. Unijne regulacje i świadomość konsumentów sprawiają, że coraz mocniej będzie wpływać rynek mieszkaniowy
Od strony sektora finansowego
Czy sektor finansowy wpłynie rozwój zielonego budownictwa? Firma doradcza ThinkCo zwraca wagę na to, że tym razem instytucje unijne zmieniły podejście do tematu. Obecnie opracowane dyrektywy nie są już projektowane przez samą biurokrację, ale również przez ważne instytucje finansowe.
„Instytucje unijne odrobiły ważną lekcję po blamażu, jakim były próby wprowadzenia ACTA2. Tym razem to nie sami biurokraci wymyślali zasady, ale do ich ułożenia i harmonogramu zaproszono największe podmioty rynków finansowych, tak aby to wolny rynek wymusił ich wprowadzanie, a nie same regulacje i kary” – tłumaczy Tomasz Bojęć, Managing Partner w ThinkCo.
Lepsza efektywność energetyczna będzie coraz bardziej popularna. Ma to bezpośredni związek właśnie z dyrektywami oraz programami stworzonymi przez Unię Europejską, takimi jak Fit for 55, czy EPBD. Oprócz tego pozytywne trendy widać również w sektorze bankowym. Niektóre z podmiotów bankowych wprowadzają np. niższe marże na kredytach hipotecznych zaciąganych na mieszkanie w budownictwie certyfikowanym. Co jest korzystne ze strony konsumenta.
„Większa efektywność energetyczna jest i będzie promowana, zwłaszcza w związku z ostatnimi dyrektywami i programami Komisji Europejskiej (np.„Fit for 55” i zaktualizowana dyrektywa EPBD). Są już w Polsce banki, które oferują niższe koszty kredytu, premiując nabywców, którzy zdecydowali się na mieszkanie w budynku o ponadnormatywnych parametrach efektywności energetycznej. Taką premię może otrzymać mieszkanie w kompleksie, który wyprzedza obowiązujące dla nowych budynków normy o min. 10%. Jeszcze nie mamy w kraju wielu takich budynków, ale jestem przekonany, że w perspektywie najbliższych lat nasze inwestycje będą w tej grupie” – wyjaśnia Artur Łeszczyński, manager ds. rozwoju biznesu w Skanska Residential Development Poland.
Potwierdza to również Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal. „Klienci indywidualni mogą liczyć na nieznacznie korzystniejsze warunki kredytowe, gdy nieruchomości spełniają warunki związane z odpowiednim zapotrzebowaniem na energię”.
Krótko mówiąc dzięki zaangażowaniu niektórych spółek deweloperskich w przemianę, która zachodzi w budownictwie mieszkaniowym, klienci mogą otrzymać lepsze warunki finansowania.
Z drugiej strony należy pamiętać, że wraz z rozwojem zielonego budownictwa ceny takich nieruchomości będą rosły, ponieważ wykonawcy będą musieli ponosić dużo wyższe koszty związane z tworzeniem zielonych inwestycji. „Należy się spodziewać, że wraz z kolejnymi wymogami i jeszcze surowszymi normami, koszt budowy mieszkań będzie wyższy” – stwierdza krótko Zbigniew Juroszek.
„Inwestycje zielone będą droższe w realizacji, o tyle te realizowane niezgodnie z wytycznymi będą tańsze, acz ich finansowanie będzie za jakiś czas praktycznie niemożliwe. W krótkim czasie mogą stać się niesprzedawalne w obiegu wtórnym, lub ich wycena będzie horrendalnie zaniżona” – potwierdza Tomasz Bojęć. I dodaje: „Mieszkania będą kosztowały tyle, ile kupujący będą w stanie za nie zapłacić. To zawsze w większym stopniu zależało od majętności społeczeństwa, niż od kosztów budowy i nie spodziewałbym się żadnych zmian w tym mechanizmie”.
Zobacz także: Zielone budownictwo: Co przyniesie rewolucja w sektorze budowlanym? (cz.1)
Zielone inwestycje w polskich spółkach
Zmiana budownictwa mieszkaniowego zachodzi na naszych oczach. Zielone inwestycje to nie tylko, te wyposażone w panele fotowoltaiczne, czy własne małe farmy wiatrowe. Na zrównoważone budownictwo składa się dużo więcej czynników. Muszą być one przede wszystkim zgodne z unijnymi wymogami, co samo w sobie jest trudne do zrealizowania i nie ma w Polsce jeszcze takich wielorodzinnych inwestycji.
„Jeśli zielone inwestycje definiujemy jako te, które są w pełni zgodne z unijną taksonomią, to takich wielorodzinnych inwestycji w Polsce jeszcze nie ma. Jako pionierzy w tym obszarze, mamy takie budynki w planach. To naturalna kolej rzeczy – spółka mieszkaniowa Skanska była pierwszym deweloperem, który dostarczał w Polsce budynki certyfikowane BREEAM. Już 7 lat temu zaczęliśmy stosować m.in. zielone rozwiązania zmniejszające zużycie wody czy wykorzystujące materiały wyprodukowane z troską o niższą emisję CO2.” – mówi Artur Łeszczyński.
O wielowymiarowości tej transformacji można by pisać dużo. Co składa się na tzw. zieloność inwestycji? Oczywiście różnego rodzaju rozwiązania pozwalające na zwiększenie efektywności energetycznej, ale to nie wszystko. Składową są również materiały stosowane podczas budowy, długość łańcuchów dostaw oraz określenie już na etapie projektowym, jak ewentualna nieruchomość będzie rozbierana.
„Na „zieloność” inwestycji składa się choćby stosowanie materiałów z recyklingu, w tym z selektywnej rozbiórki. Znaczenie ma również długość łańcuchów dostaw materiałów - do tego stopnia, że istotne jest jakimi pojazdami, o jakim spalaniu i jakiego napędu, dostarczono materiały na plac budowy” – wyjaśnia Tomasz Bojęć. I dodaje: „Inwestycje są bardziej zielone również wtedy, kiedy już na etapie budowy uwzględniony jest sposób, w jaki będą rozbierane, a ich projekt zakłada stosunkowo łatwą - to znaczy możliwie najmniej kosztowną środowiskowo - adaptację na inną funkcję, jeśli obecnie realizowana straci swoje zastosowanie. Kolejnym aspektem jest taka realizacja inwestycji, by wprowadzała wartość dodaną nie tylko dla inwestora i planowanych najemców czy użytkowników, ale też dla zastanego otoczenia”
Duże spółki mają już odpowiednią wiedzę, nawiązują współprace z renomowanymi projektantami, czyli odpowiednie zaplecze oraz wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości pozwala na realizowanie inwestycji. „Mamy wewnętrzne działy projektowe oraz współpracujemy z renomowanymi projektantami. Posiadamy odpowiednie zaplecze i doświadczenie do realizowania nowych inwestycji” – zapewnia prezes spółki Atal.
Zobacz także: Zielone budownictwo wymaga zielonego cementu. Rewolucja w branży cementowej
Duży problem już istniejącego budownictwa
Transformacja może okazać się ogromnym problemem dla istniejącego już budownictwa mieszkaniowego. Struktura budownictwa w Polsce opiera się w dużej mierze na starych budynkach powstałych w latach 1945-88. Aby to sobie lepiej wyobrazić, w Polsce aż 4 mln domów ogrzewanych jest paliwami stałymi, ponadto 80% przedsiębiorstw ciepłowniczych uznanych jest za nieefektywne, a problem ubóstwa energetycznego dotyczy 12% populacji naszego kraju.
Procent mieszkań powstałych w wybranych okresach z podziałem na województwa
Zatwierdzona w marcu br. unijna dyrektywa ma za zadanie wprowadzić jednolity system oceny energetycznej w EU, w jej ramach aż 15% zasobów budowlanych w krajach Unii zostanie określone jako niskoenergetyczne.
Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe, które istnieją od kilkunastu, kilkudziesięciu lat będą musiały dokonać modernizacji budynków, np. starając się o fundusze na zmianę parametrów energetycznych. Uderzy to w mieszkańców, ponieważ nie da się tego w ten sposób sfinansować w 100%, czyli wzrosną czynsze w budynkach, które będą wymagały modernizacji.
„Legislacja nie tylko obejmuje nowe inwestycje, ale też te użytkowane. Wspólnoty mieszkaniowe, które istnieją od kilku, kilkunastu lat, w przyszłości będą musiały starać się o fundusze na zmianę parametrów energetycznych budynków, które użytkują. To niemożliwe, by pokryły 100% kosztów tych rozwiązań, więc to mieszkańcy złożą się na nie w czynszach. Większość klientów nie będzie świadoma tego, że staną tylko przed pozornie prostym wyborem. Czy zakupić tańsze mieszkanie w budynku, który nie uwzględnia zielonego ładu? A może mieszkanie droższe, w budynku, który był budowany zgodnie z tą filozofią? Wybór podyktowany ceną zaowocuje w przyszłości dużo większą inwestycją w dostosowanie budynku, w którym jest to tańsze mieszkanie.” – tłumaczy ekspert Skanska Residential Development Poland.
Można założyć, że w przyszłości będą istniały nieruchomości na rynku wtórnym, które przez nierespektowane wymogi unijne będą niezbywalne i znacznie obniżą wartość rynkową. Budynki już od tego roku muszą posiadać świadectwo efektywności.
„Od kwietnia br. istnieje obowiązek przekazywania przy transakcjach na rynku wtórnym certyfikatów energetycznych, podobnie jak od dawna ma to miejsce na rynku pierwotnym. To z pewnością będzie dodatkowo wpływało na potrzeby modernizacji istniejących budynków, by były bardziej wydajne energetycznie.” – komentuje Zbigniew Juroszek.
Reasumując, nadchodzą czasy, w których mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego będą skrajnie różnymi produktami, a dysproporcja z biegiem lat może okazać się niemożliwa do ujednolicenia.
„Wkrótce będziemy w takiej sytuacji, że mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym to będą dwa zupełnie różne produkty. To będzie dysproporcja nie do przeskoczenia. Mieszkania z rynku wtórnego, czyli co najmniej pięcioletnie, już nie mówiąc o tych trzydziesto-, czterdziesto- czy pięćdziesięcioletnich, są w budynkach, które w fazie eksploatacji konsumują wyraźnie więcej energii, niż te nowe i te nadchodzące, które wymusi tzw. Zielony Ład. Ceny „zielonych” nieruchomości będą wyższe w najbliższych latach, ale wraz z upowszechnieniem się tego standardu ta dysproporcja w ramach rynku pierwotnego zniknie. Jednocześnie mieszkania na rynku wtórnym, szczególnie te starsze i te nabywane dziś od deweloperów, którzy jeszcze nie biorą pod uwagę wymagań zielonego budownictwa, będą tracić na wartości” – powiedział Artur Łeszczyński
