Stawki najmu mieszkań zaczęły spadać. Spada też rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Jak co roku wrzesień, za sprawą studentów, przyniósł na rynku najmu wzrost popytu i podaży. Co ciekawe stawki najmu z sierpnia na wrzesień spadły, jednak w odniesieniu rok do roku są wciąż średnio 2,5% na plusie.
Najważniejsze wnioski z III kw. na rynku najmu w Polsce? Raport „Najem mieszkań, III kw.2023” Expandera i Rentier.io wskazuje kilka, powróciły spadki stawek najmu, niewielkie i nie wszędzie, ale powróciły. Z drugiej strony spadła korzyść wynikająca z przejścia z rynku najmu na rynek transakcyjny, co ma związek ze wzrostami cen mieszkań, jakie obserwujemy. Wzrosła liczba aktywnych ogłoszeń, we wrześniu w 17 badanych miastach było ich 76 tys., czyli w ciągu 2 miesięcy przybyło ponad 10 tys. ogłoszeń.
Zobacz także: Ceny nieruchomości w Warszawie, mimo wzrostów, wciąż pozostają racjonalne. Stolica Polski na odległej pozycji w Global Real Estate Bubble Index
Koszty najmu rosną i spadają
W III. kw. stawki najmu w analizowanych przez Expandera miastach w gruncie rzeczy są zbliżone do tych zeszłorocznych, drożeją małe mieszkania (do 35 mkw.), a spadają koszty najmu dużych lokali (ok. 70 mkw.). Porównując III kw. br do I kw. stawki tych pierwszych wzrosły średnio o 2,5%, a w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 r. o 1,7%. Analogiczne zmiany cen najmu dużych mieszkań to -4,2% i -2,2%. Jeśli przyjrzymy się mieszkaniom o średnim metrażu (ok. 50 mkw.), sytuacja robi się skomplikowana, w poszczególnych kwartałach koszty trochę rosły, a potem trochę spadały. Kwartał do kwartału, te zmiany według danych Expadnera, są najmniejsze.
„Po trzech miesiącach wzrostów stawki w ogłoszeniach spadły. We wrześniu były o 1,06% niższe niż w sierpniu. Największe spadki zaobserwowaliśmy w Sosnowcu (-6,3%), Gdyni (-5.9%), Katowicach (-3,7%) i Gdańsku (-3,1%). Tylko w 4 z 17 badanych miast stawki były wyższe niż w sierpniu. Były to Radom (+7,9%), Rzeszów (+2,4%), Częstochowa (+1,4%) oraz Bydgoszcz (+0,5%).” – napisano w raporcie Expandera i Rentier.io
Popyt na najem będzie się kurczył
Nie trzeba wielkich analiz, aby zauważyć, że za sprawą odblokowania popytu na kredyty mieszkaniowe, szczególnie z uwzględnieniem programu Bezpieczny kredyt 2%, popyt na mieszkania najmowane będzie spadał. Dlaczego? Osoby, które na pewien okres zrezygnowały z planów o zakupie mieszkania, właśnie to tych planów wracają.
„Z danych ZBP wynika, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Ponadto wiele wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie i nadal składane są kolejne. Zakupione za preferencyjne kredyty mieszkania są obecnie przygotowywane do zamieszkania i „za chwilę” prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Mocny spadek popytu przy solidnej podaży mieszkań na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu.” – czytamy w raporcie kwartalnym.
Żeby nie było zbyt kolorowo, są też minusy. Autorzy raportu wskazują, że kurczy się korzyść wynikająca z przeprowadzki na swoje. To efekt mocnych wzrostów cen mieszkań, na które również wpłynął rosnący popyt na rynku mieszkaniowym. W wakacje różnica między miesięczną stawką najmu a ratą kredytu mieszkaniowego, za około 40 mkw. lokali wynosiła 465 zł, we wrześniu to 309 zł. Własne mieszkanie wciąż jest opłacalne, ale opłacalność ta spada.
Wyjątkami od tej reguły są Częstochowa, w której korzyść wzrosła o 60 zł od lipca, wynosząc we wrześniu 395 zł i Radom, ze wzrostem o 34 zł (423 zł).
Pogarszają się wskaźniki rentowności mieszkania na wynajem
Dla osób patrzących na mieszkania czysto inwestycyjne złe wiadomości, mniej więcej do połowy roku rentowność mieszkań na wynajem spada. Takie zachowanie jest wynikiem relacji przychodów z wynajmu do cen mieszkań, te pierwsze maleją, a drugie rosną. W przypadku dużych lokali rentowność netto spadła z poziomu 4,9% do 4,3%, średniej wielkości mieszkania zeszły z 5,5% do 5,0%, a w przypadku małych metraży z niecałych 6,0% do 5,7%. Podobne oprocentowanie znajdziemy wśród najlepszych lokat bankowych.
„Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).” – wyjaśniono w raporcie.
