„Na świecie ludzie mają po 2-3 mieszkania, jak społeczeństwo w Polsce się wzbogaci to będzie kupować więcej nieruchomości” - Zbigniew Juroszek, prezes Atal
Popyt na mieszkania w Polsce utrzyma się przez wiele lat, a wynika on z zaległości budowlanych jeszcze z lat 70 - tych. Przyjdzie moment w którym zaczną się najlepiej sprzedawać większe lokale 3 - 4 pokojowe.
Atal, jedyny tak duży deweloper ze 100% polskim kapitałem, to jedna z 3 największych spółek w tym obszarze w Polsce. W 2 kwartale 2021 roku spółka oddała najwięcej mieszkań ze wszystkich deweloperów na GPW, a pod względem kapitalizacji jest już większa od Echo Investment. O obecnej sytuacji na rynku nieruchomości, cenach, kosztach i planach na przyszłość rozmawiamy z prezesem i głównym akcjonariuszem spółki Atal Zbigniewem Juroszkiem.
Wiola Hass, Strefa Inwestorów: W 2 kwartale 2021 roku sprzedaliście 1223 lokale najwięcej z wszystkich deweloperów na GPW. Jakie to uczucie wyprzedzić lidera rynku Dom Development?
Zbigniew Juroszek, prezes Atal: Nie patrzymy na to w kategoriach sportowych. Dla takich firm jak Dom Development i Atal jest dostatecznie dużo miejsca na rynku. Będzie się zdarzać tak, że w jednym kwartale my będziemy mieli sprzedaż większą, w innym kwartale będzie to Dom Development. My skupiamy się na naszym biznesie, aby jak najlepiej funkcjonował.
Jednak skala sprzedaży jest już porównywalna. Na wiele innych deweloperów, do absolutnej czołówki już wchodzicie.
Sygnalizowaliśmy od dawna, aby przestawić myślenie jeśli chodzi o Atal. Jesteśmy absolutnie ogólnopolską spółką, o największym zakresie działania. Rynek tego słuchał, jednak mam wrażenie że jeszcze nie do końca się do tego przyzwyczaił. Teraz przedstawiliśmy wyniki, które pokazują, że jesteśmy liderem działając we wszystkich największych aglomeracjach w Polsce. Budowaliśmy ten biznes organicznie od początku, w taki sposób aby skala tego biznesu była tak duża jak jest teraz. Zbudowaliśmy 7 dużych oddziałów, to tak jakby przejąć 7 dużych firm.
Pod względem kapitalizacji Atal jest już więcej warty niż Echo Investment spodziewał się Pan, że to wszystko potoczy się w tym kierunku gdy debiutowaliście w 2015 roku?
Tu już wchodzimy w sentymenty. Samo wejście na giełdę to była dla nas pełna mobilizacja, rozwój kariery biznesowej, motywacja dla kadry zarządzającej oraz wszystkich zatrudnionych w Atalu. To spowodowało, że faktycznie poszliśmy mocno do przodu z rozwojem. Naszym celem była dalsza profesjonalizacja i zwiększanie skali działania. Nasze pierwotne założenia były w zakresie 2-3 tys. sprzedanych mieszkań rocznie, ta poprzeczka się przesunęła, teraz sięgamy prawie 4 tys. sprzedanych mieszkań per rok.
Kurs akcji spółki Atal od debiutu na GPW
Zobacz także: Deweloperzy rzucili się do budowy mieszkań, które drożeją i są traktowane przez inwestorów jak lokata – wynika z danych NBP
Nie wszyscy deweloperzy biją jednak rekordy. Z czego to wynika, że jednym dobra koniunktura bardzo sprzyja, a innym nie?
Koniunktura jest dobra, utrzymuje się od kilku lat. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe i potrzeby mieszkaniowe. Myślę, że konkurencja również ma się w tej chwili dobrze. Nasza obecna skala pokazuje tyle, że nasze założenia i zamiary zdały sprawdzian. Nie widzę obecnie powodów, które mogłyby coś zmienić na rynku w ciągu najbliższych okresów sprawozdawczych. Układ firm na rynku nieruchomości jest znany, wiadomo, że my jak również Dom Development, mamy szeroką ofertę, nadal na rynku jest miejsce dla średnich i mniejszych graczy. Jeśli rynek będzie nasycony, wtedy dopiero nastąpi jakieś przesunięcie, konsolidacja, średnich firm do dużych, małych do średnich.
Jak mocno zmienił się rynek deweloperów w ostatnich latach, czy karty w Polsce zostały już rozdane, spodziewa się Pan jakiś przejęć i konsolidacji na rynku, które mogą mieć na niego wpływ?
Mamy potężne zmiany na rynku. Szliśmy swoją organiczną drogą rozwoju, dlatego zostaliśmy jako jedyni na rynku ze 100% kapitałem Polskim, ponieważ oprócz naszego akcjonariatu rodzinnego, są tylko jeszcze akcje na giełdzie. Nie ma takiego drugiego przypadku, aby tak duża firma, jaką jesteśmy, miała 100% kapitału polskiego. Już nie będzie takiej drugiej firmy, ponieważ średnie i duże firmy już mają właścicieli zagranicznych. Uważam, że to co nam się udało jest już niemożliwe do zrobienia z pozycji środka czy początkowego biznesu. Przejęcia są ciągle poszukiwane na rynku, z zagranicy cały czas spływają zapytania o istniejące podmioty w Polsce o znacznej skali działania.
Co z Atalem w takim razie? Jako rodzina posiadacie ponad 83% akcjonariatu. Może tutaj nadszedł czas na zmiany?
Cały czas dostajemy oferty, ale one w ogóle nie są rozpatrywane. Gdyby były , to musielibyśmy to komunikować. Takich zapytań jest bardzo dużo, ale nie przechodzą one do etapu rozpatrywania. Jesteśmy w takim położeniu rodzinnym, że nasz biznes przez wiele lat dawał dobre efekty, mamy drugi biznes - STS, który również przynosi bardzo dobre profity. Nie ma więc potrzeby aby zmieniać stan posiadania kapitału firmy.
Poza tym dobrze czuję się z tym, że pozostaliśmy dużym polskim biznesem. W Polsce miał być promowany i podtrzymywany polski biznes. Nie zauważa się jednak, że nasz rodzimy biznes znika z polskiego rynku, nie tylko w branży deweloperskiej, jest również wiele innych przykładów, gdzie po cichu polskiego biznesu ubywa. To jest pytanie, które warto by rządowi zadać, czy mają świadomość jak dużo polskich firm znika z Polski?
Co w tej chwili jest największym wyzwaniem dla Atalu, ceny surowców, koszty pracy, bank ziemi – na czym w tej chwili Pan Prezes najmocniej się koncentruje myśląc o przyszłości spółki?
Mamy 4 filary biznesu deweloperskiego, są to grunty, koszty robocizny, koszty surowców oraz koszty ogólne organizacyjne. Wyzwaniem w ostatnich miesiącach były koszty surowców, były one dla naszej spółki uciążliwe, aczkolwiek na wyniki w najbliższych kwartałach one się nie przełożą. A to z tego powodu, że w budowach, gdzie przeszliśmy już etap stali (konstrukcji), one nas dotknęły trochę mniej, ponieważ konstrukcje stalowe były już wykonane, a my byliśmy w kolejnej fazie budowy. Ale w budowach nowo rozpoczynanych już ten efekt droższych surowców nas dotyka, z drugiej strony poprzeczka jest przesuwana po wyższych cenach sprzedaży. Staramy się te koszty przesuwać, wyższe koszty materiałów = nieco wyższe koszty sprzedaży. Na ten moment rynek nam na to pozwala, czy będzie tak cały czas? Na to wpływ ma szereg czynników trudnych do przewidzenia.
Jeśli chodzi o koszty robocizny, to tu jest ciekawa sytuacja, ponieważ co do zasady koszty robocizny w Polsce rosną. Natomiast te związane bezpośrednio z wykonawstwem budowlanym nie rosną w podobnym trendzie. Powodem jest to, że wbrew pozorom na rynku jest sporo dostępnych wykonawców ze względu na sytuację w budownictwie infrastrukturalnym - (oprócz drogowego). Nie działa bowiem budowa szkół, sal gimnastycznych, basenów itd. Jeżeli to stoi, to wykonawcy idą do dwóch segmentów, czyli rynek mieszkaniowy i centrów magazynowych. Dzięki temu mamy dość stabilny koszt wykonawstwa.
Kolejny element to bank ziemi, który jest bardzo istotny. Historycznie nabywaliśmy dużo gruntów w dobrych cenach, teraz są one krojone na poszczególne etapy wielofazowych inwestycji. Założenie było takie, aby kupować większe grunty na więcej etapów i okazało się ono słuszne. Procentowy udział tych kosztów na dziś (w koszcie wytworzenia) nam nie wzrósł. Rosną ceny działek, które dziś nabywamy, pod kątem prac rozpoczynających się za 2-3 lata. Więc tu o efektach będziemy mogli mówić po upływie tego czasu. Ziemia, na której teraz coś powstaje, ma cenę historyczną, więc nie widzimy tutaj oddziaływania.
Jeśli chodzi o koszty ogólne, to jak w każdej firmie one rosną. Nie jest to jednak duży wzrost.
W 2021 założyli Państwo że wydadzą na zakupy ziemi 100 mln zł. Co już zostało zakupione, a jakie jeszcze transakcje przed Wami i co z cenami jakie są na rynku?
My już ze 100 mln zł wydaliśmy, a przed nami jeszcze drugie tyle. Kilka transakcji jest przygotowanych, więc przewidujemy że 100-150 mln jeszcze wydamy do końca tego roku.
A czy w skali historycznej, jeśli chodzi o metraż, są to największe zakupy spółki?
Największe pod względem metrażu zakupy mieliśmy w latach 2017 – 2019, w których zakupiliśmy odpowiednio 319 tys. PUM, 285 tys. PUM oraz 164 tys. PUM.
Tu jest kilka problemów. Po pierwsze gruntów jest mało, po drugie nieuchwalane są plany miejscowe i podaż jest mała.
Zobacz także: Biur jest za dużo, a magazynów za mało. Zmiany i trendy na rynku nieruchomości po pandemii
Pandemia miała wywołać ochłodzenie w branży nieruchomości. Dzisiaj wiemy, że stało się inaczej – z czego wynika ten globalny run na zakup nieruchomości?
Po pierwsze analitycy zbyt często podają świat zero-jedynkowo, jest koniunktura będzie się sprzedawać, nie ma koniunktury, nie będzie się sprzedawać. Świat nie jest zero-jedynkowy, a już na pewno nie w Polsce. W Polsce mieliśmy ogromne zaległości po latach 70 tych ubiegłego wieku, kiedy nastąpiło 20 lat przestoju. Nadrobienie tych 20 lat, przez ostatnie 15 lat było trudne. Największa aktywność skupia się na ostatnich latach, ale jeszcze nie zdążyliśmy tych zaległości odrobić. To według mnie jest powód tak dużego zapotrzebowania. Przyjdzie jeszcze taki moment, że to się wyrówna. Wtedy społeczeństwo będzie bogatsze i będzie szukać większych mieszkań, kolejnych mieszkań. Na świecie ludzie mają po 2-3 mieszkania, jak społeczeństwo w Polsce się wzbogaci to będzie kupować więcej nieruchomości, jedno rodzinne, jedno do pracy, kolejne na jeszcze inny cel.
Zwróciłbym również uwagę na to, że mamy na rynku wiele małych mieszkań, jak spojrzymy na porównania statystyk europejskich do polskich to wygląda to niekorzystnie. Deweloperzy dostarczają na rynek dużo mieszkań 2 pokojowych, ponieważ rynek chciał takich lokali. Przyjdzie taki moment, że będą się sprzedawać przede wszystkim mieszkania 3-4 pokojowe, a te 2 pokojowe będą krążyć po rynku wtórnym. Trend się wyraźnie odwraca, buduje się coraz więcej większych mieszkań.
Kto u nas kupuje mieszkania czy szacujecie ile jest popytu naturalnego, a ile inwestycyjnego?
My zawsze z tyłu głowy mamy, że budujemy mieszkania dla ludzi, nie dla inwestorów. Na samym początku pandemii były momenty, gdzie zakupy inwestycyjne rosły. Teraz wszystko wraca do statystyk sprzed pandemii, udział inwestycyjny to jakieś 20-30%, około 70% to popyt naturalny.
W ostatnim czasie pojawiły się w mediach doniesienia, że na polskim rynku nieruchomości zaczęły się pojawiać wyspecjalizowane fundusze inwestycyjne kupujące hurtowo mieszkania – to prawda?
Ja jestem chyba jedyny na rynku, który nie wierzy w ten segment biznesu. Nie twierdzę, że takie transakcje nie istnieją. Po prostu nie wierzę w sytuację, że fundusze które mają nieograniczone środki, są w stanie kupić połowę mieszkań z polskiego rynku. To nie jest takie proste, nie da się tego zeskanować wprost z rynku np. niemieckiego na polski rynek, ponieważ mamy inną mentalność, inne preferencje oraz inne przyzwyczajenia. Moim zdaniem, funduszom inwestycyjnym będzie bardzo trudno zarządzać np. 10 tys. mieszkań.
Inwestycja spółki Atal w Dreźnie - Niemcy
Prowadzicie również sprzedaż swojej inwestycji w Niemczech. Na ile jest to dla was istotny kierunek dla was i czy już ma Pan jakieś przemyślenia czym się różni rynek niemiecki do Polskiego?
Jak rozmawiałem z burmistrzem Drezna i w naszej rozmowie porównywaliśmy, jakie są zachowania kupujących w Polsce i w Niemczech, to okazało się, że w Niemczech wszyscy są zachwyceni naszym modelem opartym na własności. Oparcie na własności powoduje to, że właściciel dba o mieszkanie, czuje komfort psychiczny, ma przywiązanie do własności. Ten model u naszych zachodnich sąsiadów bardzo się podoba, a z kolei w Polsce podoba się ten zachodni model, w którym wszyscy wynajmują mieszkania i nie są do niczego na stale przywiązani. Ja uważam, że Polski model jest dobry.
Zobacz także: Rynek najmu mieszkań staje na nogi. Stawki idą w górę, ale w rentowność uderzą nowe podatki
Na jakim etapie sprzedawane są mieszkania w Atal ? Czy jesteśmy już w fazie rynku w którym klienci kupują „dziurę w ziemi”?
W pewnym momencie wpadliśmy w pułapkę tego, że sprzedawaliśmy dziurę w ziemi. Sprzedaż przebiegała zbyt szybko, rosły kosztu, a to powodowało, że rentowność w poprzednich kwartałach była niższa. My tą rentowność odbudowujemy… Teraz najczęściej rozpoczynamy sprzedaż po pół roku trwania budowy. Warto też zaznaczyć, że jak ktoś kupuje szybciej, to ma większy wybór, ma również szansę na nieco niższą cenę.
Nowy Ład – jak pan usłyszał propozycje zmian podatkowych to co Pan pomyślał?
Ja się staram tego nie komentować, a już na pewno nie politycznie. Ale zostawiając politykę, jest takie stare przysłowie biznesowe „Jest zysk, to znaczy, że jest dobrze”. Podatki istnieją i je płacimy, będą trochę większe nadal będziemy je płacić, ważne aby była koniunktura. Kolejną rzeczą jest to, że nie ma jeszcze końcowych rozwiązań oraz to, że te zmiany nie są, aż tak istotne dla funkcjonowania firm. Suma tych zmian, z tego co już przeczytałem, nie wpłynie na rentowność Atala.
Pojawiły się zapowiedzi jakiś zmian w budownictwie, że mają być formy dofinansowania do zakupu pierwszego mieszkania, jeśli te doniesienia okażą się faktem, będzie to znaczyło że państwo wreszcie zrozumiało, że nie jest od budowania mieszkań, tylko powinno dystrybuować środki z podatków do odpowiednich grup społecznych, na pomoc w zakupie własnego mieszkania.
Pojawia się coraz więcej analiz, że wzrosną podatki dla klasy średniej najbardziej aktywnej z aspiracjami. Nie obawia się, że popyt z ich strony może się zmniejszyć?
Tutaj mogą ucierpieć firmy wykonawcze, podwykonawcze, mniejsze, tam będą większe koszty, one z kolei będą chciały te koszty przerzucić na zleceniodawców.
Ja jednak boję się czegoś innego, na przykładzie takich informatyków, cały świat o nich walczy. Więc jeśli oni zapłacą więcej podatku, to istnieje potężne ryzyko ich odpływu z Polski. Np. mała Estonia, Słowenia, one na niewyobrażalną skalę ściągają informatyków z Białorusi, ponieważ dają im podatkowe preferencje byle ich tylko ściągnąć. Takich branży na pewno jest więcej, ja podałem najprostszy do zweryfikowania przykład.
Nie obawia się Pan, że to może mieć wpływ na ich zdolność kredytową?
Nie można tego wykluczyć, że ci którzy nie będą mogli kosztów przerzucić na swoje usługi, to im się to odbije. Jeśli będą mogli to przełożyć, to z pewnością z tego skorzystają.
Urosła rentowność spółki (marża brutto), o 2,4 pkt proc. rok do roku oraz stabilizacja względem dwóch ostatnich kwartałów 2020 r. Co miało na to największy wpływ?
To wynika z cyklu budowlanego, kolejne etapy oddawane na kolejnych osiedlach, to one mają przewidywalne budżety, przewidywalną sprzedaż. Warto dodać, że marża netto wzrosła jeszcze bardziej, bo o 4,8 p.p. rok do roku.
Pandemia wywołała spadek stóp procentowych, na ile jest to dla was istotny czynnik?
Jest to pozycja w kosztach, koszty finansowe, ale u nas one w kosztach stanowią około 1%. Co na zachodnie warunki Europy jest normalne, a na warunki polskie jest to dość tanio. Więc ta pozycja nie jest dużą pozycją procentową, ale jest nam z nią dobrze. Jeśli to się pogorszy, np. o 0,5%, to będzie to kwota kilku milionów złotych.
Zmiany stóp miałyby znaczenie przy kosztach rentowności 2-3%, wtedy ta zmiana byłaby faktycznie bardzo istotna.
Banki z pandemii też wychodzą wygrane. Na ile jest to dla was istotne i z czego wynika?
Jakbyśmy na GPW jako całość spojrzeli w stosunku do dojrzałych rynków, to procentowy udział spółek wypłacających regularne dywidendy byłby stosunkowo mały, a dobrze by było żeby ta liczba rosła. Istotną pozycją na GPW są banki. Jeśli do tego przedstawionego wyżej obrazu dodamy te banki, to ogólna sytuacja na giełdzie będzie się poprawiała.
