Stolica Małopolski od wielu lat wiedzie prym w zestawieniach prezentujących rentowność zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Zapotrzebowanie na mieszkania rośnie z roku na rok; nie tylko w Krakowie, ale we wszystkich największych polskich miastach. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest coraz większa świadomość inwestycyjna w społeczeństwie, dzięki której nie boimy się podejmować kroków mających doprowadzić nas nie tylko do zaoszczędzenia środków finansowych, ale i do efektywnego ich pomnożenia.
Co piąty Polak uważa, że nieruchomości to najbezpieczniejsza forma oszczędzania
Według przeprowadzanych badań, co piąty Polak uważa, że najbezpieczniejszą formą inwestowania jest zakup nieruchomości i przeznaczenie jej pod wynajem. Ten sposób jest najbardziej popularny przede wszystkim w stolicach województw i miastach, w których ze względu czy to na lokalizacje ośrodków akademickich, czy nagromadzenie przedsiębiorstw i korporacji, rotacja ludności jest spora.
W takim przypadku możemy liczyć na różnego typu klientów: pracowników zmieniających miejsce zamieszkania ze względu na podjęcie pracy w innym miejscu, studentów, pracowników korporacyjnych na tymczasowych kontraktach, a także młodych ludzi, którzy po ukończeniu szkoły średniej przenieśli się do najbliższego dużego miasta w celu znalezienia stabilnego zatrudnienia i rozpoczęcia dorosłego życia “na własny rachunek”. Wszyscy ci ludzie są potencjalnymi najemcami naszego mieszkania-inwestycji.
Zanim jednak będziemy mogli cieszyć się z zysków, jakie przyniesie nam wynajem lokalu, najpierw musimy stać się jego właścicielami. Zasadniczą kwestią, jak zawsze w takich przypadkach, jest cena nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na zakup z rynku pierwotnego 40-metrowego mieszkania w Krakowie na Ruczaju, czyli jednej z najbardziej popularnych dzielnic - zarówno wśród studentów, jak i pracowników korporacyjnych - musimy liczyć się z wydatkiem rzędu ok. 6000 zł za 1 metr kwadratowy. W najbardziej luksusowych budynkach stawki te mogą wzrosnąć nawet do 8000 zł, a nawet nieco je przekroczyć. Mówimy tu wyłącznie o nowych inwestycjach, budowanych w odległości ok. 20 minut od centrum stolicy Małopolski.
Jeśli interesowałby nas zakup mieszkania o tej samej wielkości, ale na Starym Mieście lub Kazimierzu - musielibyśmy przeznaczyć na ten cel 10 000 zł za metr kwadratowy, a w nowych inwestycjach często nawet więcej. W mieście takim jak Kraków, jest to jednak zabieg opłacalny - oprócz wynajmu długoterminowego, z umową podpisywaną na minimum rok, w takiej lokalizacji możemy powalczyć też o turystów, którzy coraz częściej preferują najem apartamentów właśnie w taki sposób. Najem krótkoterminowy w mieście turystycznym jest z pewnością ciekawą alternatywą dla długoterminowych umów, a jak chodzi o zarobki - możemy spodziewać się nawet kilkakrotnie większych zysków niż przy wynajmie długoterminowym.
Symulacja inwestycji w nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego
Przeprowadźmy zatem krótką symulację kosztów i przychodów dla dwóch przypadków. W obu przyjmujemy, że zakup wspieramy kredytem hipotecznym na 85% wartości mieszkania - ze względu na posiadany w gotówce 15%-owy wkład własny wymagany przy staraniu się o kredyt.
Przypadek pierwszy: rynek pierwotny
Kupując mieszkanie o powierzchni 40 metrów kwadratowych z rynku pierwotnego, w odległości ok. 20 minut od centrum miasta, przy średniej cenie 6500 złotych za 1 metr kwadratowy, musimy być przygotowani na wyłożenie kwoty 260 000 złotych. Doliczamy do tego kwotę konieczną na wykończenie i wyposażenie nieruchomości - przyjmując przelicznik 1500 złotych na 1 metr kwadratowy, otrzymujemy dodatkowe 60 000 złotych. Całkowity koszt inwestycji to 320 000 złotych.
Decydujemy się na wynajem powyższej nieruchomości za cenę 1500zł + opłaty. W sumie otrzymujemy co miesiąc kwotę 1800 złotych. Spłacając kredyt w wysokości 272 000 złotych i “oddając” bankowi całość uzyskiwanej miesięcznie kwoty, jesteśmy w stanie spłacić zobowiązanie w ciągu niecałych 13 lat. Jeśli na spłatę kredytu przeznaczać będziemy wyłącznie kwotę odstępnego dla właściciela - okres ten wydłuży się do lekko ponad 15 lat.
Przypadek drugi: rynek wtórny
Kupując mieszkanie o powierzchni 40 metrów kwadratowych z rynku pierwotnego, w odległości ok. 20 minut od centrum miasta, przy średniej cenie 7100 złotych za 1 metr kwadratowy, musimy być przygotowani na wyłożenie kwoty 284 000 złotych. Doliczamy do tego kwotę konieczną na wykończenie i wyposażenie nieruchomości - przyjmując przelicznik 1500 złotych na 1 metr kwadratowy, otrzymujemy dodatkowe 60 000 złotych, choć w tym przypadku możemy zmniejszyć przewidywane koszty o 50% - wszak mieszkanie jest “z drugiej ręki”, więc można przyjąć, że podstawowe kwestie związane z urządzeniem wnętrza są już za nami. Zatem całkowity koszt inwestycji to 314 000 złotych.
Decydujemy się na wynajem powyższej nieruchomości na takich samych warunkach jak powyżej. Spłacając kredyt w wysokości 266 900 złotych i “oddając” bankowi całość uzyskiwanej miesięcznie kwoty, jesteśmy w stanie spłacić zobowiązanie w ciągu około 12 lat. Jeśli na spłatę kredytu przeznaczać będziemy wyłącznie kwotę odstępnego dla właściciela - okres ten wydłuży się do niemalże 15 lat.
Inwestowanie w nieruchomości w Krakowie pozwala osiągnąć zysk ponad dwa razy wyższy niż na lokacie
Rentowność tego typu inwestycji oscyluje w granicach 5,5% brutto w skali roku. Obecnie jest to stawka nieosiągalna podczas zdeponowania pieniędzy na lokacie bankowej, czy koncie z oprocentowaniem. Nawet oferty promocyjne oferują dziś maksymalne wartości oprocentowania w granicach 2,5%, z obostrzeniem, że maksymalna kwota depozytu nie może przekroczyć np. 100 000 złotych. Dlatego też zakup nieruchomości, nie tylko takiej jak w powyższej symulacji, jest najbardziej opłacalną formą pomnażania kapitału. Inwestowanie w nieruchomości w stolicy Małopolski jest opłacalne o tyle, że choć ceny rynkowe są wyższe niż w większości dużych miast Polski, to zysk z inwestycji przychodzi o wiele szybciej i jest stały, ze względu na łatwość w wyszukiwaniu na rynku chętnych na najem takiej nieruchomości, a po spłaceniu zadłużenia, które de facto spłaca nam najemca, nieruchomość należy do nas.
O rentowności inwestycji w nieruchomości mogą zdecydować detale
Należy jednak pamiętać, że zakup nieruchomości i przeznaczenie jej na wynajem, wymaga od właściciela optymalizacji wszystkich kosztów (stałych, zmiennych, jednorazowych i tych cyklicznych). Dlaczego przejmować należy się też takimi rzeczami jak zużycie wody czy gazu, skoro to najemca będzie opłacał tego typu koszty? Odpowiedź jest bardzo prosta. Oszczędności uzyskane np. dzięki zamontowaniu nowoczesnego pieca CO, prysznica zamiast wanny czy szczelnych okien z pewnością doceni przyszły najemca, którego nie przerażą koszty mediów, jakie będzie zobligowany pokrywać. Takie działania warto zaplanować jeszcze przed zakupem nieruchomości - zyskamy wówczas pewność, że nasza inwestycja jest rentowna, i to na odpowiednim poziomie.
Wojciech Stożek - ekspert biura nieruchomości NowodworskiEstates
