Debiut Murapol: analiza IPO. Co warto wiedzieć o spółce

Startuje pierwsze IPO na GPW, które ma szanse na sukces od niemal dwóch lat. Oferta obejmuje do 25% akcji spółki Murapol należących do głównego akcjonariusza – funduszu private equity.  Warunki zakładają jednak możliwość zwiększenia ilości akcji objętych ofertą do 35% w przypadku dużego popytu. Zapisy już się rozpoczęły i potrwają do 5 grudnia. Zebraliśmy najważniejsze informacje dla inwestorów dotyczące tego jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jego oferty akcji.

Grupa Murapol, jest obecna na rynku od ponad dwóch dekad i osiągnęła pozycję jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Posiada szeroką ofertę mieszkań dwu- i trzypokojowych. Spółka odpowiada na potrzeby osób szukających nieruchomości dla siebie, jak również inwestorów. Zgodnie ze słowami prezesa Nikodema Iskry, przyszłość firmy zarysowuje się obiecująco dzięki "jednemu z największych banków ziemi, blisko 20 tysięcy zabezpieczonych mieszkań, który będzie stanowić o naszej przyszłości, największy fundament rozwoju w średnim terminie".

Zobacz także: Plany rozwoju i IPO Grupy Murapol – czat inwestorski z zarządem spółki

„W ostatnich trzech latach w obu kluczowych dla dewelopera mieszkaniowego parametrach, czyli w sprzedaży i przekazaniach mieszkań, zajęliśmy drugie miejsce plasując się wyłącznie za Dom Develompent, który jest największym polskim deweloperem mieszkaniowym. Jednocześnie aktywny bank ziemi, z blisko 20 tysiącami lokali, plasuje nas na samej górze rankingu” - zaznacza prezes.

To co wyróżnia Grupę Murapol jest jej geograficzna dywersyfikacja. Deweloper jest obecny w 19 miastach Polski, w tym metropolii takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków oraz mniejszych ośrodkach regionalnych. Do 30 września 2023 roku spółka może pochwalić się realizacją 411 budynków, sprzedażą około 29,8 tysiąca lokali oraz posiadaniem banku ziemi na kolejne 19,8 tysiąca mieszkań.
 

Plan rozwoju grupy zakłada ekspansję na nowe rynki.

„Jest planowane wejście do nowych miast. W pierwszej kolejności do Lublina w I kwartale przyszłego roku. Jesteśmy też w rozmowach w miastach centralnej Polski jak Kielce czy Częstochowa. Prowadzimy też rozmowy na temat gruntów w Olsztynie i Rzeszowie” - potwierdza prezes Nikodem Iskra.

Zobacz także: Cen mieszkań w 2024 będą rosły wolniej, a nawet mogą się zatrzymać. Oto trzy powody przemawiające za takim scenariuszem

Segmenty działalności Grupy Murapol

Murapol koncentruje swoje działania w segmencie popularnym i popularnym premium. W swoim portfelu grupa posiada głównie mieszkania 2- i 3-pokojowe, które odpowiadają na zapotrzebowanie rynku i są często finansowane za pomocą kredytów hipotecznych.

„Około 97% mieszkań znajdujących się w ofercie Grupy Murapol spełnia kryteria programu Bezpieczny Kredyt 2% (wg stanu na 30 września 2023 roku)” - podaje spółka.

Sektor PRS to kolejny kluczowy obszar działalności Murapolu, który firma rozwija od 2021 roku, traktując go jako komplementarny w stosunku do sprzedaży mieszkań detalicznych. Spółka współpracuje z LifeSpot (platformą PRS należącą do funduszy zarządzanych przez Real Estate Group w Ares Management) w formule Design&Build. 

„Celem jest dostarczenie 10 tysięcy mieszkań dla PRS w horyzoncie roku 2026" – zaznacza prezes Iskra.

To strategiczne partnerstwo umożliwia Murapolowi wzbogacenie swojej oferty. Dodaje do portfolio nowoczesne lokale do wynajęcia w formule najmu instytucjonalnego. Dzięki temu, firma zyskuje nowe kanały dochodu stabilizujące jej biznes podstawowy.

Zobacz także: Popularność programu Bezpieczny Kredyt 2% może doprowadzić do jego końca

Model biznesowy Murapol

Murapol, według słów prezesa zarządu Nikodema Iskry, charakteryzuje się "najbardziej zintegrowanym modelem biznesowym". Ta integracja obejmuje każdy etap procesu inwestycyjnego, od pozyskiwania gruntów po projektowanie i sprzedaż.

Spółka posiada duży dział akwizycji gruntów zatrudniający ponad 30 specjalistów, którzy dbają o zabezpieczanie gruntów do banku ziemi. Następnie, gotowe lokalizacje przekazywane są do działu projektowego. Projektowanie w Grupie Murapol odbywa się w pełni wewnętrznie.

„Jest to w 100% zależna spółka Murapolu, w której jest 145 specjalistów plus zespół akwizycji – jest to największa pracownia architektoniczno-inżynieryjna w Polsce, która pracuje wyłącznie na potrzeby grupy Murapol dostarczając pozwolenia na budowę w 19 miastach w Polsce” - mówi Nikodem Iskra.

Proces budowlany także jest zintegrowany w grupie.

„W ramach przygotowania produkcji wypracowaliśmy kilka elementów stanowiących nasze know-how, w których trzeba wymienić BIM, czyli Building Information Modeling czyli projektowanie i budżetowanie w technologii 3D” - wyjaśnia prezes.

„Po uzyskaniu pozwolenia na budowę działania płynnie są przekazywane do generalnego wykonawcy, czyli również do naszej wewnętrznej struktury, gdzie ultra-wystandaryzowany proces podzielony na tzw 94 paczki – nazywamy to „Unit 94” - dodaje.

Murapol wyróżnia się także na rynku sprzedaży dzięki swojej sieci obejmującej 25 biur sprzedaży, zapewniając niemal 80% sprzedaży lokali jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Model sprzedaży jest oparty na bezpośrednim kontakcie z klientami, co pozwala na skuteczną komunikację i dostosowanie oferty do potrzeb, szczególnie młodych nabywców szukających swojego pierwszego mieszkania. Prezes Iskra zaznacza, że grupa celuje w lokalizacje "middle-rings", czyli dobrze skomunikowane dzielnice, które są atrakcyjne cenowo, ale nie znajdują się ani daleko na przedmieściach, ani w ścisłych centrach miast.

„Bardzo istotną rolę i płynne przejście zapewnia cała osnowa budżetowania. Oczywiście sprzedaż, 25 biur sprzedaży oznacza 25 niezależnych frontów sprzedażowych, co również jest samą w sobie przewagą konkurencyjną, gdyż sprzedajemy niekanibalizujące się inwestycje w 25 różnych lokalizacjach w Polsce” - tłumaczy dalej prezes.

Czynniki ryzyka

Inwestycja w akcje Murapol wiąże się z kilkoma kluczowymi czynnikami ryzyka, które potencjalni inwestorzy powinni wziąć pod uwagę.

Dostępność kredytów mieszkaniowych: Popyt na mieszkania oferowane przez Grupę Murapol jest silnie powiązany z dostępnością kredytów hipotecznych. Zmiany w polityce kredytowej, takie jak zaostrzenie warunków udzielania kredytów czy wzrost stóp procentowych, mogą ograniczyć zdolność kredytową potencjalnych nabywców. To z kolei może znacząco obniżyć popyt na nieruchomości i negatywnie wpłynąć na przychody spółki.

Wsparciem są programy rządowe zwiększające zdolności kredytowe. Murapol podkreśla, że aż 97% mieszkań w ofercie spełnia wymagania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Z drugiej strony, zarząd spółki zwraca uwagę, że Murapol przez długi okres działał i rozwijał się w środowisku bez znacznego popytu od strony nabywców ze wsparciem rządowym, a wręcz środowisku z ogólnie ograniczonym dostępem do kredytów.

„Warto spojrzeć na nasz model biznesowy i nasz produkt. Mamy stabilne wyniki operacyjne pomimo zmian w strukturze finansowania klientów (większy popyt ze strony klientów gotówkowych w 2022 r. - przyp. red.). Tego typu programy, których, pamiętajmy było już kilka, w jakiś sposób wspierają zawsze sprzedaż, natomiast nigdy nie były filarem biznesu naszej grupy kapitałowej. Bez względu na to, czy wśród klientów dominowali klienci gotówkowi, czy kredytowi, ta sprzedaż zwłaszcza w ostatnich latach utrzymuje się na stabilnym poziomie. To wynika z naszego modelu biznesowego i produktu. Nasz produkt jest dobry zarówno dla klienta kredytowego, jak i dla klienta inwestycyjnego. Nasz produkt również w trudniejszych czasach, zwłaszcza w 2022 r. kiedy była zdecydowanie niższa dostępność kredytów, przyciągał klientów od innych deweloperów” - wyjaśnia Iwona Sroka.

Koszty realizacji projektów deweloperskich: Projektowanie i budowa nieruchomości to procesy długoterminowe i kapitałochłonne. Istnieje ryzyko wzrostu kosztów inwestycyjnych, na przykład z powodu inflacji, wyższego popytu na materiały budowlane czy zmian regulacyjnych. To może prowadzić do zmniejszenia marży i rentowności projektów.

Konkurencja na rynku deweloperskim: Wysoka konkurencyjność branży deweloperskiej w Polsce może wpłynąć na zdolność spółki do pozyskiwania atrakcyjnych gruntów i utrzymania pozycji rynkowej. Zmiany modeli biznesowych konkurentów, agresywne działania marketingowe lub zmiany cenowe mogą negatywnie wpłynąć na wyniki finansowe Murapolu.

Ponadto, mimo że liczący się w Polsce deweloperzy skupiają się głównie na największych aglomeracjach, spółka zauważa wzrost konkurencji w mniejszych miejscowościach, w których jest obecna.

„Sukces Grupy w tym zakresie zależy w głównej mierze od zabezpieczenia wystarczająco dużego banku ziemi oraz umiejętności jego równoczesnej odbudowy i dalszego rozwoju. (…) Grupa obserwuje wzrost konkurencji w szczególności w mniejszych miastach, w których dynamika cen jest często wyższa niż w dużych miastach, zaś procesy administracyjne oraz liczba wydawanych pozwoleń na budowę kształtują się korzystniej (…) Grupa nie może wykluczyć wzrostu konkurencji ze strony deweloperów skoncentrowanych na mniejszych, lokalnych rynkach.” - czytamy w prospekcie emisyjnym.

Zobacz także: Banki po wyborach. Jak obniżki stóp, kredyty ze stałym oprocentowaniem oraz franki wpłyną na zyski i dywidendy w sektorze – Łukasz Jańczak, Erste Securities Polska

Szanse na rozwój

Z drugiej strony Murapol stoi przed szansą wykorzystania ogromnego deficytu mieszkaniowego w Polsce, który, według Raportu Rynkowego JLL z 2023 roku, wynosi ok. 1,5 mln mieszkań. Ta luka podażowo-popytowa, wsparta jest też jednym z najniższych wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców w Unii Europejskiej. Stanowi to podstawę do długoterminowego wzrostu biznesu spółki.

Iwona Sroka, członek zarządu Murapol, potwierdza, że "jest to przede wszystkim ogromny deficyt mieszkaniowy", co w połączeniu z rosnącymi płacami i jedną z najniższych stóp bezrobocia w UE, tworzy perspektywy dla wzrostu liczby gospodarstw domowych zdolnych do zakupu mieszkania.

Dodatkowo, działania NBP w zakresie łagodzenia polityki monetarnej i obniżek stóp procentowych zwiększają dostępność kredytową dla potencjalnych klientów Murapolu. Taka sytuacja sprzyja wzrostowi wartości udzielanych kredytów hipotecznych i sprzyja rozwojowi budownictwa mieszkaniowego zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w miastach regionalnych.

"W ocenie zarządu jest to pozytywny w tej chwili czas dla polskiego rynku deweloperskiego i, z drugiej strony, nasz rynek ma też bardzo mocne fundamentalne filary, na których możemy oprzeć długoterminowy wzrost. " - zauważa Iwona Sroka.

„Mamy lukę podażowo-popytową, która między innymi wynika i z tego deficytu i również z faktu, że w ostatnim roku wielu deweloperów wstrzymywało się z uruchamianiem nowych budów mieszkań, w związku z tym ten niedobór podaży na rynku jest szczególnie widoczny.” - dodaje.

Nie bez znaczenia jest też jedna z największych społeczności studenckich w Europie, która wpływa na popyt mieszkań wokół dużych ośrodków akademickich. Oraz także napływ ludności z Ukrainy.

„W Polsce mamy również ogromny potencjał związany z tym co się dzieje geopolitycznie w regionie. Napływ ludności z Ukrainy, ale też z potencjałem związanym z największą społecznością studentów w Europie i taką już tradycyjną, silną więzią chęci posiadania mieszkania na własność. W naszej ofercie jest nie tylko rynek mieszkań na sprzedaż, ale również mieszkań na silnie rozwijający się rynek PRS” - podsumowuje Iwona Sroka.

Zobacz także: Ceny nieruchomości w Warszawie, mimo wzrostów, wciąż pozostają racjonalne. Stolica Polski na odległej pozycji w Global Real Estate Bubble Index

Dane finansowe

Grupa Murapol generuje wyniki finansowe, które charakteryzują się zdolnością do generowania znaczących przepływów środków pieniężnych z działalności operacyjnej. Spółka notuje wzrost przychodów ze sprzedaży, przekraczając barierę 1 mld zł w 2022 roku. Ta dynamika jest wspierana przez wzrost skorygowanej EBITDA (ok. 300 mln zł w 2022 r.) oraz zysku netto.
 

Jak zauważa Przemysław Kromer, dyrektor finansowy Murapol, firma „jako jedyna na rynku nie tylko utrzymała wolumeny, ale również udało się podnieść ceny”.

Rentowność Grupy definiowana jako ROE, czyli zwrot z kapitału własnego, sięgnął niemal 50% w 2022 roku, a zysk netto wyniósł 213 mln zł. Kromer podkreśla, że w 2022 roku Murapol „osiągnął wzrost cen oraz utrzymywał stabilność rentowności”, pomimo spadku ilości przekazań mieszkań, wzrost cen skompensował te zmiany na poziomie przychodów.

Spółka odnotowała stabilność w sprzedaży mieszkań, nawet w okresie 2022 r., w którym większość deweloperów zanotowało spadki.

„W 2021 r. pobiliśmy rekord wszech czasów w Polsce w sprzedaży mieszkań. Ale co równie ważne, a być może ważniejsze, w roku 2022 dowieźliśmy w zasadzie takie same wyniki sprzedażowe {mieszkań do klientów detalicznych – przyp. red.}. Ta stabilność wyników i zachowanie dynamiki było czymś co istotnie wyróżniało nas na rynku i byliśmy jedynym deweloperem mieszkaniowym, który zachował poziomy sprzedaży i nie odnotował spadków w 2022 r., a jak widzimy, nasi bezpośredni konkurenci podobnego rozmiaru, „nurkowali” znacznie głębiej, niektórzy nawet w okolice 50%” - podkreśla prezes Nikodem Iskra.

Marża I w ujęciu nominalnym wyniosła w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. 378 mln zł. Marża segmentu deweloperskiego wyniosła 44,3%, Zaś segmentu PRS wyniosła 13,7%. W kontekście rentowności PRS, choć obecnie wynosi ona ok. 14%, firma prognozuje jej obniżenie do niskiego dwucyfrowego poziomu, co jest spójne z długoterminowymi planami Grupy.

„Na poziomie EBIT i zysku netto mamy w tym momencie stabilną rentowność. W 2020 widać znacznie niższą rentowność, natomiast był to rok inwestycji grupy Ares w Murapol, a na tamtym etapie grupa była właścicielem klubu sportowego, wydawcą gazety, generalnego wykonawcy dla projektów przemysłowych, on-lieowego brokera sprzedaży mieszkań. My w 2020 skupiliśmy się na tym co robimy najlepiej, czyli na budowaniu mieszkań w Polsce. Wszystkie nie core-owe biznesy zostały albo sprzedane, albo zamknięte, co w sposób bardzo widoczny odbiło się na naszej rentowności, którą utrzymujemy.” - wyjaśnia Przemysław Kromer, dyrektor finansowy Murapol.
 

Murapol ma jasno określone cele na ten rok. Deweloper planuje sprzedać 2900 mieszkań do końca 2023 roku, podtrzymując zrównoważony rozwój i maksymalizację wartości.

„W 9 miesięcy 2023 r. sprzedaliśmy 2076 mieszkań. Jest to poziom porównywalny do tego co sprzedaliśmy w roku ubiegłym. Do końca tego roku zamierzamy sprzedać 2900 mieszkań. Biorąc pod uwagę to, że rynek obecnie jest dobry i naszą ofertę moglibyśmy sobie postawić ambitniejszy cel, ale jako zarząd stawiamy na zrównoważony rozwój i maksymalizację wartości spółki, czyli jej rentowność.” - dodaje Przemysław Kromer, dyrektor finansowy Murapol.

Zobacz także: Murapol startuje z IPO. KNF zatwierdził prospekt emisyjny dewelopera

Dywidenda i polityka dywidendowa Murapol

Grupa Murapol wypłacała już dywidendę i zamierza to dalej robić. Polityka dywidendowa przewiduje regularne wypłaty w wysokości co najmniej 75% skonsolidowanego zysku netto uzyskanego w poprzednim roku obrotowym.

Na 2024 r Murapol planuje wypłacić dywidendę w minimalnej kwocie 200 mln zł.

Co istotne, większościowy akcjonariusz spółki wyraził poparcie dla polityki dywidendowej, co znacząco zwiększa szanse na faktyczną realizację założonej polityki i wypłaty środków do akcjonariuszy.

Murapol wypłacał dywidendę w dwóch ostatnich latach. Za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2020, spółka nie wypłaciła dywidendy, lecz już w 2022 r. wypłaciła cały zysk z 2021 r. plus dodatkowe środki z kapitału zapasowego o łącznej wartości 278,2 mln zł. Następnie, w 2023 r. inwestorzy otrzymali dywidendę w wysokości 100 mln zł. W przeliczeniu na jedną akcję w roku 2021, kwota dywidendy wyniosła 6,82 zł, podczas gdy w roku 2022, było to poziom 2,45 zł.
 

Przypomnijmy, że w przyszłym roku Murapol planuje wypłatę 200 mln zł w postaci dywidendy, co przy maksymalnej cenie akcji zapisanej w ofercie IPO w wysokości 35 zł za sztukę, oznacza bardzo wysoką stopę dywidendy na poziomie około 14%.

Zobacz także: Rynek nie chce kredytu mieszkaniowego 0%. Pomysł Platformy Obywatelskiej może nie spotkać się z aprobatą nowego rządu

Oferta akcji i harmonogram IPO

W ofercie akcji Murapolu zostaną zaoferowane wyłącznie akcje już istniejące, należące do głównego akcjonariusza - nie przewidziano emisji nowych akcji i tym samym pozyskania środków dla spółki.

Główny udziałowiec, AEREF V PL Investment S.à r.l., który jest częścią grupy zarządzanej przez Ares, ma zamiar zbyć do jednej czwartej swoich udziałów w kapitale spółki, z opcją zwiększenia tej liczby do 35% w przypadku dużego zainteresowania rynku.

Czynnikiem istotnym, którzy może zaważyć na powodzeniu oferty jest wyrażony zamiar zakupu przez zarząd Murapolu oraz wybranych członków rady nadzorczej, w tym Macieja Dyjasa i Nebila Şenmana przez spółkę Hampont, około 5% udziałów kapitału zakładowego firmy.

Główny akcjonariusz pozostanie udziałowcem w Murapolu ze znacznym pakietem akcji i umową ograniczającą zbywalność papierów wartościowych (typu lock-up) na okres roku od debiutu.
 

Harmonogram IPO Grupy Murapol

Zobacz także: Debiuty w 2023 r., artykuły, analizy IPO w Strefie Inwestorów 

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.