Cen mieszkań w 2024 będą rosły wolniej, a nawet mogą się zatrzymać. Oto trzy powody przemawiające za takim scenariuszem

Ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły i coraz więcej osób decyduje się na zakupy obawiając się kontynuacji trendu. Na zwyżkę cen nieruchomości w ostatnich 12 miesiącach złożyło się kilka specyficznych czynników, których moc oddziaływania słabnie. Oto trzy powody dlaczego ceny nieruchomości w najbliższym czasie powinny przestać rosnąć, a rynek może czekać stabilizacja.

Dużo wydarzyło się na rynku mieszkaniowym w Polsce w mijającym roku. Ceny mieszkań rosły, ale jak to zaraz pokażemy mniej spektakularnie, niż może się wydawać. Na wzrosty cen złożyło się kilka ważnych czynników. Po pierwsze rosła ogólna zdolność kredytowa, co zwiększyło popyt i liczbę osób finansujących zakup kredytem. Na wzrost  liczby kredytobiorców wpłynął również program Bezpieczny Kredyt 2%. Te dwa czynniki sprawiły, że w październiku 2023 roku 41 tys. osób złożyło zapytania do BIK o kredyt hipoteczny, z czego 59% spośród ubiegających się o kredyt mieszkaniowy, to osoby w wieku do 45 lat, nieposiadające wcześniej kredytu mieszkaniowego, składające wniosek o kredyt do kwoty 600 tys. zł w banku uczestniczącym w programie. W listopadzie i grudniu ten udział będzie najprawdopodobniej dalej rósł. Kolejnym czynnikiem odpowiadającym za wzrosty, jest luka podażowa czyli niewystarczająca liczba mieszkań na sprzedaż. Po wybuchu wojny w 2022 roku i wzroście stóp procentowych znacząco spadły nowe inwestycje deweloperów czego konsekwencje widać obecnie. W przyszłym roku wspomniane czynniki nie powinny już sprzyjać wzrostom cen, a to oznacza szansę na ich stabilizację.
 

Zobacz także: Deweloperzy sprzedali w III kwartale o 65% więcej mieszkań niż przed rokiem. Oto jak wygląda sprzedaż i przekazania wśród deweloperów w GPW

1. Ceny nieruchomości wzrosły, ale transakcyjne mniej niż się może wydawać

Mniej więcej rok temu na przełomie października i listopada mieliśmy całkowitą zapaść na rynku nieruchomości. Jeśli dzisiaj poszukamy informacji o cenach mieszkań w Polsce, to szybko się zorientujemy, że nagłówki w mediach szaleją. Jednakże jeśli przyjrzeć się na spokojnie, danym Narodowego Banku Polskiego (NBP) dostrzeżemy spory rozjazd między cenami ofertowymi a transakcyjnymi oraz to, że średnie wzrosty są dużo mniej spektakularne, niż się może wydawać. Okazuje się, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w odniesieniu do III kw. 2023 r. odnotowano w niektórych miastach spadek cen transakcyjnych. Ceny ofertowe w jednym i drugim przypadku pozostają w dynamice wzrostowej i są znacznie wyższe od faktycznych kwot transakcyjnych. Na większości rynków ceny rosły mniej niż skumulowana inflacja w tym okresie.

W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się nowym mieszkaniom. Najmocniej w III kw. skoczyły ceny ofertowe w Krakowie, bo aż 21,20% r/r i wyniosły średnio 14,2 tys. zł/mkw. Z kolei ceny transakcyjne krakowskich lokali wzrosły w rok o 5,4% z 11,6 tys. zł do 12,2 tys. zł za mkw. Duże zmiany w cenach nowych mieszkań nastąpiły również w Warszawie, ofertowe wzrosły o 15,2% r/r (14,8 tys. zł/mkw.), z kolei faktyczne ceny transakcyjne o 9,8% i wyniosły średnio niecałe 14 tys. zł. Poznań podobnie w górę kolejno o 13,8% i 9,7% r/r. Zbliżone wyniki były obserwowane były także w stolicy dolnego śląska, Wrocławiu. Ciekawie prezentuje się Szczecin, w którym ofertowe ceny mieszkań deweloperskich wzrosły w rok o 10,9% (12,1 tys. zł/mkw.), ale transakcyjne spadły o 1,9%, wynosząc 10,7 tys. zł./mkw. Spadek cen transakcyjnych nowych mieszkań obserwowano też w Bydgoszczy, a niewielki wzrost (0,33%) w Gdańsku.
 

Wzrosty cen mieszkań z rynku wtórnego nie są tak imponujące, ale ich oferta jest znacznie większa, niż nowych mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. W tym segmencie również wyróżnia się Kraków, w którym ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki wzrosły o 15,8%, do 14 tys. zł/mkw., względem 12,2 tys. zł w III kw. 2022 r. Ceny transakcyjne są już sporo mniejsze, bo osiągnęły średnio 11,8 tys. zł, rosnąc o 6,8% r/r. Ciekawa sytuacja była obserwowana w Szczecinie, bo odwrotna do wszystkich analizowanych przez nas miast. Tam ceny ofertowe używanych mieszkań wzrosły tylko o 3,7%, z kolei ceny transakcyjne aż o 11,5%, dzięki czemu nie ma rozbieżności między jednymi a drugimi (średnio 8,4 tys. zł/mkw.) Duży skok cen transakcyjnych, kwartał do kwartału miał miejsce w Szczecinie, ponieważ w II kw. br. wyniosły średnio 7,7 tys. zł, a w III kw. już 8,4 tys. zł/mkw.

Spadki cen transakcyjnych odnotowano w Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi i Warszawie. Biorąc pod uwagę spory wzrost cen mieszkań z rynku pierwotnego, ciekawa jest sytuacja w stolicy, w której średnia cena transakcyjna kupowanego mieszkania spadła o 2,2% r/r i wyniosła 12,6 tys. zł/mkw. Jak widać ceny transakcyjne mieszkań w Polsce rosną wolniej niż się mogłoby wydawać. Realne wzrosty są widoczne, ale mniej spektakularne niż wskazują na to czynniki, które je wywołują. Zakładając, że te czynniki będą w przyszłym roku słabły, to dynamika wzrostu cen może pójść krok za tym.

Zobacz także: NBP podało średnie dane transakcyjne z rynku nieruchomości. Rynek pierwotny i wtórny notuje wzrosty, ale mniej spektakularne niż można było się spodziewać

2. Podaż mieszkań mocno spadła, ale będzie się odbudowywać

Nie bez znaczenia dla wzrostu popytu pozostaje dziura podażowa na rynku pierwotnym mieszkań. Dane GUS pokazują, że inwestorzy ruszyli z nowymi budowami, jednak ich podaż jest znacząco mniejsza niż popyt. Duże zainteresowanie tym deficytowym produktem winduje ceny ofertowe mieszkań. Dla jasności spadek rozpoczętych budów w pierwszych 10 miesiącach br. wyniósł 8,4%, w odniesieniu do tego samego okresu w 2022 r., który już był fatalny. Jeśli porównamy te dane z analogicznym okresem w 2021 r., spadek sięga już ponad 34%. Dodajmy tylko, że na rynek pierwotny istotnie wpływają ceny i dostępność działek budowlanych, koszty budowy oraz materiałów budowlanych i wiele innych, a na to wpływ miała najwyższa w historii inflacja.

Oferta rynku wtórnego jest większa, ale również jej dynamika jest spadkowa. Pokazują to dane WKP Investments, które obrazuje liczbę ofert mieszkań na sprzedaż na popularnych portalach jak OLX i Otodom. 

Liczba oferowanych mieszkań na serwisach Olx i Otodom

Źródło olxdata.azurewebsites.net

Wzrost cen powinien wpływać na zwiększenie się podaży mieszkań na rynku wtórnym, a dane o ilości rozpoczynających się obecnie budów pokazują, że podaż mieszkań na rynku pierwotnym również będzie rosła. To oznacza, że ten czynnik również będzie z czasem słabł i coraz mniej wpływał na wzrost cen nieruchomości. 

3. Wzrost zdolności kredytowej i podaży kredytów będzie się zmniejszała

Ten wzmożony popyt prowadzi nas na rynek kredytów mieszkaniowych, na którym trwa obecnie istne szaleństwo. W październiku, według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) ilość zapytań o kredyt hipoteczny wyniosła 41,4 tys., rok wcześniej zapytań było 14 tys. To przekłada się na wzrost zapytań o ponad 200% r/r. W tym miejscu "cały na biało" wchodzi Bezpieczny Kredyt 2%, ponieważ można przypuszczać, że jego beneficjenci odpowiadają za niecałe 60% złożonych wniosków. Dane za listopad i grudzień mogą być jeszcze większe ze względu na niepewną przyszłość programu BK2%. Więcej o BK2% pisaliśmy już na serwisie. 
 

Rozchwytywanemu przez klientów kredytowi 2% towarzyszy ogólny wzrost zdolności kredytowej, a ta rośnie z kilku powodów. Pierwszy skok miał miejsce jeszcze na początku roku, co miało związek z decyzją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) o złagodzeniu buforu bezpieczeństwa przy obliczaniu oprocentowania finansowania przez banki. Aktualna zdolność kredytowa Polaków jest wyższa o 25% względem początku roku. Dodatkowo do początku listopada spadały wskaźniki referencyjne dla oprocentowania kredytów, jak WIBOR 3M i WIBOR 6M co miało związek z decyzją Rady Polityki Pieniężnej (RPP).

Notowania WIBOR 3M (na niebiesko) i 6M (na czarno)

Wszystkie te czynniki wpływały w ostatnich miesiącach na ceny i dostępność mieszkań. Biorąc pod uwagę bardzo duże zainteresowanie finansowaniem beneficjentów BK2% obawiających się, że program zostanie zamknięty z początkiem 2024 r., ceny pozostają pod presją wzrostową. Jednak ten czynnik również powinien słabnąć. Perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych w obecnej rzeczywistości prawnej coraz bardziej się oddala. Na ten moment nie ma żadnych zapowiedzi na temat przedłużenia programu BK2%, a tym bardziej wprowadzenia programu kredytów mieszkaniowych oprocentowanych na 0%. Wzrost cen mieszkań ogranicza natomiast przyszłą zdolność kredytową Polaków, a co za tym idzie potencjalny popyt. 

Wzrosty cen mieszkań zwolni, a nawet się zatrzyma

Ceny mieszkań rosną, ale nie wszędzie i nie wszystkie, a dodatkowo gdyby je skorygować o poziom wskaźnika inflacji to wzrosty okazałyby się mniej spektakularne. Dodatkowo według indeksu badającego wystąpienie bańki na rynkach mieszkaniowych na świecie (UBS Global Real Estate Bubble Index), Warszawa pozostaje bez ryzyka wystąpienia bańki spekulacyjnej. Zważywszy na zbieg czynników, które wpłynęły na wzrosty cen w 2023 roku oraz potencjalne ich wyczerpywanie się w 2024 roku można oczekiwać, że dalsza dynamika wzrostu cen nieruchomości w przyszłym roku zwolni, a niewykluczone, że nawet się zatrzyma. 

Zobacz także: Popularność programu Bezpieczny Kredyt 2% może doprowadzić do jego końca