Najem krótkoterminowy potrzebuje jasnych zasad, a nie zakazów – wywiad z Grzegorzem Żurawskim, prezesem PSWK
Najem krótkoterminowy w Polsce to według branżowych szacunków około 85 tys. obiektów, którego znaczna część jest poza kontrolą i ewidencją. O potrzebie rejestracji ofert, walce z szarą strefą, sporze o uprawnienia wspólnot mieszkaniowych oraz o licencjach i limitach dla operatorów rozmawiamy z Grzegorzem Żurawskim, prezesem Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.
Rynek najmu krótkoterminowego budzi spory między operatorami, mieszkańcami, właścicielami lokali, hotelarzami i samorządami. Emocje wywołuje zarówno w debacie publicznej, jak i podczas prac nad przepisami, które mają uporządkować zasady prowadzenia tej działalności.
W rozmowie z Grzegorzem Żurawskim, prezesem Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, przedstawiamy perspektywę operatorów. Rozmówca przekonuje, że najpilniejszym zadaniem jest wdrożenie unijnych rozwiązań dotyczących rejestracji obiektów oraz skuteczniejsze ograniczanie szarej strefy, a nie wprowadzanie daleko idących zakazów.
Wiola Hass: Jak dziś należałoby oszacować rzeczywistą skalę najmu krótkoterminowego w Polsce, skoro znaczna część ofert funkcjonuje na różnych platformach, a część pozostaje poza pełną ewidencją?
Grzegorz Żurawski: Główna część szarej strefy funkcjonuje właśnie na platformach. Zrobiliśmy dwa lata temu analizę ofert znajdujących się na portalach rezerwacyjnych. Wynikało z niej, że zarejestrowanych jest około 80 tys. obiektów najmu krótkoterminowego. Wiemy, że rynek trochę wzrósł, więc szacujemy, że jest ich teraz około 85 tys. Z czego 60% jest prowadzone przez osoby prywatne. Ci gospodarze w ogóle nie płacą podatków albo deklarują przed fiskusem, ZUS-em i samorządami, że prowadzą najem prywatny, podczas gdy w rzeczywistości świadczą usługę hotelarską.
A, jeżeli ktoś jest prowadzi usługi noclegowe przez Airbnb jako osoba prywatna, to już wchodzi w definicję szarej strefy, ponieważ podatek VAT od jego przychodów jest odprowadzany w Irlandii, a nie w Polsce.
Rząd przyjął projekt, który traktuje pobyty do 30 dni jako usługę hotelarską i zakłada rejestrację obiektów. Czy ograniczą „szarą strefę”?
Ta zmiana w definicji usług hotelarskich ma służyć przede wszystkim portalom rezerwacyjnym, żeby wiedziały, które transakcje zawierane z ich udziałem muszą raportować. Szara strefa tak urosła przez brak systemowych działań ze strony aparatu karno-skarbowego.
Obecna nowelizacja ustawy jest przyjęta przez rząd i skierowana do Sejmu. Była przygotowywana przez dwa lata. Jej założeniem było wprowadzenie przepisów narzuconych przez Unię Europejską w 2024 roku, które miały eliminować właśnie szarą strefę poprzez wymóg stosowania w ofertach usług najmu krótkoterminowego numeru z nowopowstałych, ogólnokrajowych ewidencji takich obiektów w całej UE. 20 maja minął dwuletni okres jaki mieliśmy na wprowadzenie nowych przepisów.
Ustawa jest już opóźniona pięć miesięcy przez obstrukcję, którą stosuje minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. W tym czasie portale rezerwacyjne na samych prowizjach od ludzi, którzy działają w szarej strefie, zarobiły prawie 200 milionów złotych.
My szacujemy, że roczne straty Skarbu Państwa z powodu szarej strefy, tylko na samych podatkach, wynoszą miliard złotych.
Kredyty hipoteczne liczone według stopy banku centralnego. UKNF wskazuje zalety, MF ma obawy
Czy branża popiera sam kierunek formalizacji rynku?
Bardzo się zaprzyjaźniliśmy w tym temacie z organizacjami hotelarskimi. Próbowano kilka razy włożyć kij między nas a hotelarzy, ale to się nie uda, ponieważ mamy wspólny cel – likwidację szarej strefy.
Rozporządzenie unijne odpowiada na potrzeby branży, ponieważ przede wszystkim chcemy zlikwidować nieuczciwą konkurencję. Dążymy do tego od 2019 roku, kiedy zrzeszyliśmy się jako przedsiębiorcy i założyliśmy stowarzyszenie. To jest nasz główny postulat.
Nam i hotelarzom chodzi o to, żeby ten rynek działał na zasadach uczciwej konkurencji.
Więc jak najbardziej wyczekujemy tego, co jest w rozporządzeniu unijnym. Według nas wszystkie dodatkowe pomysły regulacji rynku, na które różne środowiska mają różne poglądy, powinny zostać wprowadzone później.
Czy wspólnoty mieszkaniowe powinny mieć prawo współdecydowania o prowadzeniu najmu krótkoterminowego w budynku?
To jest niezgodne z ustawą zasadniczą więc nie zgadzaliśmy się na niekonstytucyjne zapisy wprowadzające tak zwane zgody wspólnot. I od początku mówiliśmy, że to samorząd gminny powinien decydować o tym, jak wygląda rynek mieszkaniowy. Mieszkańcy danego bloku czy prezes spółdzielni nie mają legitymacji do decydowania o wykorzystaniu prywatnej własności.
Abstrahując od niekonstytucyjności takich rozwiązań to byłby to bardzo korupcjogenny pomysł, żeby zarząd wspólnoty czy prezes spółdzielni jednoosobowo decydował o tym, czy ktoś może przeznaczyć swoje mieszkanie na najem w określonym celu. Nawet eksperci zajmujący się wspólnotami mieszkaniowymi są zdecydowanymi przeciwnikami tych pomysłów, wiedzą jak wygląda przyjmowanie uchwał we wspólnotach i jakie pobudki kierują osobami działającymi we wspólnotach.
Jak pogodzić prawo właściciela do dysponowania lokalem z prawem sąsiadów do spokoju, bezpieczeństwa i przewidywalnych warunków życia we wspólnocie mieszkaniowej?
Należy zacząć od tego, że profesjonalnym operatorom usług noclegowych zleży na tym samym co stałym mieszkańcom budynku. Czyli na spokojnym pobycie gości w trakcie każdej rezerwacji. Nam bardzo brakuje przepisów, które chroniłyby operatorów przed gośćmi, którzy niekoniecznie chcą być grzeczni. Jesteśmy pozbawieni prawnych możliwości pilnowania takich gości i wyciągania wobec nich konsekwencji.
Naszym zdaniem w minimalnych wymaganiach co do wyposażenia obiektów powinien znaleźć się obowiązek posiadania czujnika hałasu. To urządzenie daje znać osobie na recepcji, że poziom hałasu został przekroczony. Można wtedy od razu zadzwonić i interweniować, zanim hałas zacznie przeszkadzać sąsiadom. Oczywiście dlatego recepcja powinna czuwać całą dobę.
W obecnym stanie prawnym, jeśli stwierdzimy, że w mieszkaniu odbywa się impreza i chcemy pozbyć się gości, nie możemy wezwać policji, ponieważ art. 51 Kodeksu wykroczeń jest przez policję traktowany jako tzw. wykroczenie skutkowe. Czyli zakłócanie porządku publicznego jest uznawane dopiero wtedy za wykroczenie, kiedy przeszkadza konkretnej osobie. Policja wychodzi z założenia, że nam nie może przeszkadzać bo nie mieszkamy w danym budynku. Dlatego zamiast pozbyć się kłopotliwych gości zanim stali mieszkańcy wrócą z pracy do domu to musimy czekać, aż któryś z nich wezwie policje na naszą prośbę.
Ale głównym problemem jest to, że goście są anonimowi. Nie znamy ich tożsamości, a państwo nam nie pomaga. Chcemy przywrócenia obowiązku meldunkowego w hotelach i wprowadzenia państwowej bazy meldunkowej on-line – tak jak działa to w innych europejskich krajach. Jako przykład podajemy chorwackie rozwiązanie eVisitor. Wszyscy goście musieliby najpierw zameldować się w państwowej bazie, a obiekt otrzymywałby wyłącznie informację, że wszyscy goście zostali zameldowani. Operator nie miałby dostępu do danych. Byłyby one ujawniane tylko na żądanie prokuratury, policji lub sądu.
Pozostaje jeszcze kwestia odpowiedzialności za szkody. Ci, którzy organizują imprezy w wynajmowanych mieszkaniach doskonale znają dziury w polskim prawie i nawet po tym jak policja ich zatrzymuje to nie ma jak ich ukarać. Wystarczy, że zeznają, że nie wiedzą kto z nich demolował mieszkanie i prokurator czy sędzia sa bezradni. Nie mogą nikogo ukarać i umarzają śledztwa czy oddalają cywilne powództwa. W pierwotnej wersji procedowanej ustawy znalazł się zapis o finansowej odpowiedzialności osoby rezerwującej za wszystkich gości, ale potem zniknął w konsekwencji uzgodnień międzyresortowych. A z naszego punktu widzenia to najważniejszy przepis, który chroniłby sąsiadów przed gośćmi organizującymi imprezy w lokalach najmu krótkoterminowego.
Nasza odpowiedź na pytanie, co zrobić, żeby najem krótkoterminowy nie przeszkadzał sąsiadom, brzmi: zdeanonimizować gości i wprowadzić finansową odpowiedzialność rezerwującego za wszystkich gości.
Indeks Nastrojów Deweloperów odbił w lipcu 2026. To jeszcze nie powrót sprzedażowej hossy
Czy najem krótkoterminowy podbija czynsze?
Nie ma takiej możliwości nawet jakbyśmy chcieli. Legalnie działających obiektów najmu krótkoterminowego w mieszkaniach jest nieco ponad 20 tys. na 16 mln mieszkań w Polsce. To zbyt mała skala, aby podnosić ceny. Taki argument mogą podnosić jedynie internetowi eksperci czytający teksty o rynku hiszpańskim czy francuskim. Prawdziwi eksperci śmieją się z tych bajdurzeń. Podejrzewam, że w całej Polsce jest więcej biur i gabinetów fizjoterapeutycznych niż mieszkań w najmie krótkoterminowym. To nie jest skala, która mogłaby wpływać na ceny najmu, a tym bardziej na ceny sprzedaży.
Warto przy tym wyjaśnić, że my nie działamy na własnych mieszkaniach. Te, w których operatorzy prowadzą usługi, są wynajmowane od właścicieli. Są więc również mieszkaniami z rynku najmu długoterminowego. Płacimy właścicielowi czynsz najmu. Czynsz płacony przez operatora nie jest wyższy niż ten, który właściciel uzyskałby od osób prywatnych. Taki najemca, jak operator zakwaterowania, jest dla właścicieli po prostu bezpieczniejszy.
Które miasta i regiony są obecnie najważniejszymi rynkami najmu krótkoterminowego?
To nie jest prosta odpowiedź, ponieważ Polska jest dużym krajem. Mamy atrakcyjne regiony turystyczne: region nadmorski oraz region górski. Region górski ma dwa sezony w roku, więc jest bardzo dobry dla inwestorów. Region nadmorski ma niestety jeden sezon i jest bardzo zależny od pogody.
Region nadmorski również bardzo się różni. Województwo zachodniopomorskie jest mekką dla mieszkańców Niemiec, Danii i Szwecji. Chętnie tam przyjeżdżają, więc ceny mogą być wyższe.
W regionie środkowym i wschodnim klientami są głównie Polacy, dlatego ceny i infrastruktura muszą być inne.
Ważnymi rynkami są również duże miasta: Warszawa, Kraków, Katowice, Gdańsk, Poznań czy Wrocław. Nie opierają się one wyłącznie na turystach. Nawet połowę gości stanowią osoby przyjeżdżające służbowo.
Ważną, często pomijaną częścią rynku są małe miasta, które nie znajdują się w regionach turystycznych. Często są tam tylko dwa lub trzy hotele albo pensjonaty. Gdy odbywają się trzy wesela, nie ma już gdzie zakwaterować gości.
Z punktu widzenia inwestora warto przyglądać się takim mniejszym miejscowościom. Są tam tańsze domy i mieszkania, a także prężne gminy, które chcą przyciągać imprezy i inwestycje. W małych miejscowościach najem krótkoterminowy może mieć procentowo większy udział w lokalnym rynku noclegowym niż w dużych miastach.
Rynek mieszkaniowy ożywił się w lipcu. Sprzedaż mieszkań blisko rekordu roku
Jak w ostatnich latach zmienił się profil właściciela oferującego lokal na doby? Są to osoby prywatne, czy jednak już profesjonalni operatorzy i inwestorzy?
Od początku na legalnym rynku byli operatorzy, czyli firmy, które wynajmują mieszkania od właścicieli i świadczą w nich swoje usługi. Są firmy, które mają po kilka tysięcy obiektów. Lider naszego rynku przejmuje też największych operatorów w sąsiednich krajach i staje się liderem regionalnym. Warto podkreślić, że ten rynek, w przeciwieństwie do hotelowego, to polski kapitał dający pracę kilkuset tysiącom osób.
Czy uregulowanie najmu krótkoterminowego jest w ogóle w praktyce możliwe? Czy komuś na świecie się to w praktyce udało i jakie były konsekwencje?
Zależy co mamy na myśli mówiąc o regulacji. Nam zależy na przewidywalności i stabilności prowadzenia biznesu, które gwarantowałoby jednoznaczne prawo i likwidacja szarej strefy. Włodarze gmin przez regulację rozumieją stworzenie mechanizmów, dzięki którym samorząd miałby przychody z tej działalności, wiedzę o wielkości tego rynku i jego wpływu na budżet gminy, na wykorzystanie zasobów lokalowych przez mieszkańców i na możliwość wykorzystania zasobu miejsc noclegowych dla rozwoju turystyki w gminie.
Jesteśmy młodą branżą i cały świat próbuje ją regulować. Nie ma jeszcze dobrych praktyk z innych państw. Na razie są raczej złe przykłady, pokazujące jak nie należy tego robić.
Jako przykład podawany jest Nowy Jork, gdzie zakazano najmu krótkoterminowego. Spowodowało to drastyczny wzrost cen noclegów w hotelach. Po pewnym czasie władze niektórych dzielnic zaczęły apelować do władz miasta o pomoc. Wcześniej były to dzielnice, do których turyści nie przyjeżdżali. Najem krótkoterminowy sprawił, że ulice stały się ładniejsze i zaczęto tworzyć biznesy nastawione na turystów. Po wprowadzeniu zakazu turyści zniknęli, a sklepy, restauracje, sklepy z pamiątkami i sklepy spożywcze zaczęły się zamykać. Dzielnice podupadły pod względem siły nabywczej mieszkańców, którzy stracili źródło utrzymania, a także pod względem bezpieczeństwa. Miejsce turystów zajęły uliczne gangi okupujące ulice i parki.
Jeżeli chodzi o Hiszpanię, trudno ją porównywać z Polską ze względu na inny system administracyjny i dużą autonomię regionów. Są takie, które z powodu zmian klimatycznych chcą przekształcić się z rolniczych w turystyczne. Dotyczy to między innymi wschodniego wybrzeża. Rolnictwo staje się tam coraz trudniejsze, więc regiony inwestują w turystykę oraz infrastrukturę transportową.
Niektóre regiony chcą ograniczać turystykę, a inne chcą przyciągać turystów. Doniesienia medialne nie pokazują więc pełnego obrazu.
Zmiany w projekcie zakładają, że gminy będą mogły wyznaczać strefy ograniczające najem krótkoterminowy. Jakie obiektywne kryteria powinny przesądzać o wprowadzeniu takich ograniczeń?
Propozycja ustawowa, która w ostatniej chwili została z usunięta, zakładała, że samorząd może wyznaczyć strefę bez najmu krótkoterminowego na określony czas, z dowolnymi wyłączeniami przedmiotowymi i podmiotowymi.
To był bardzo korupcjogenny przepis, ponieważ mogłoby się zdarzyć, że z zakazu mogła być wyłączona tylko jedna firma, konkretne obiekty albo określona grupa mieszkań. Wszystko byłoby dozwolone.
Dlatego domagaliśmy się jasnych ram, w których samorządy mogłyby funkcjonować.
Nie można dawać samorządom pełnej swobody, ponieważ mamy 2500 gmin w Polsce i może się zdarzyć nieodpowiedzialny samorządowiec, który wprowadzi zakaz z powodów politycznych i pozostawi np. gminę nadmorską bez dochodów z turystyki. Problemem byłoby również wypchnięcie najmu poza wyznaczoną strefę. Obiekty mogłyby zniknąć np. z centrum, ale pojawić się w pierścieniu wokół niego, co byłoby odwrotnością celu takiej regulacji.
Jaki model regulacyjny byłby, zdaniem Stowarzyszenia, najlepszym kompromisem: taki, który ogranicza uciążliwości i szarą strefę, ale jednocześnie nie likwiduje legalnego segmentu usług noclegowych oraz dodatkowego źródła dochodu właścicieli?
Samorząd powinien mieć możliwość wprowadzenia stref z zachowaniem praw nabytych już legalnie funkcjonujących obiektów. Od początku optowaliśmy za systemem licencyjnym. W przypadku stref ograniczających najem krótkoterminowy mogłoby to wyglądać tak, ze na danym obszarze jest obecnie 80 obiektów, rada gminy mogłaby uchwalić, że przez dwa lata liczba obiektów nie przekroczy 100. Dodatkowe 20 obiektów mogłoby się zarejestrować, a kolejne uzyskałyby licencję dopiero po rezygnacji któregoś z dotychczasowych operatorów. Po dwóch latach samorząd mógłby ocenić sytuację i zmienić limit licencji albo całkowicie zlikwidować strefę.
System licencyjny ograniczałby nadmierną koncentrację obiektów, a jednocześnie chroniłby prawa przedsiębiorców, którzy już legalnie działają.
Dla nas, tak jak już mówiłem, najważniejsza jest likwidacja szarej strefy. Cały czas mówimy: zlikwidujcie wreszcie szarą strefę, wprowadźcie przepisy unijne, a pozostałe kwestie można spokojnie procedować później.
Nasz niepokój wzbudzają natomiast inne ustawowe propozycje. Mocno nieprzemyślane. W projekcie pojawiają się limity, powyżej których mieszkanie wykorzystywane na najem krótkoterminowy albo dom jednorodzinny nie będą uznawane za spełniające wymagania przeciwpożarowe. Dla nich mają dopiero kiedyś zostać stworzone osobne wymagania przeciwpożarowe. A te limity mają zacząć obowiązywać od razu. Jak w takim przypadku mają podchodzić do tego gminy przy przyjmowaniu wniosków o rejestrację, jak mają kontrolować mieszkanie inspektorzy ppoż?
Nie ma również jednolitych wymagań dotyczących wyposażenia obiektu. A operatorzy mają składać oświadczenia o spełnianiu tych wymagań i wymagań przeciwpożarowych pod groźbą odpowiedzialności karnej i dodatkowo kary do 50 tys. zł za niespełnianie wymagań. Mimo że wymagania te nie są jeszcze określone.
Popyt na hipoteki pozostaje wysoki. Rekordowa średnia kwota kredytu
