Debiut Grupy Murapol: Analiza IPO. Co warto wiedzieć o spółce

Debiut na głównym rynku GPW planuje jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Grupa Murapol rozpoczyna IPO. Zapisy na akcje potrwają do 29 listopada. Debiut giełdowy spółki planowany jest na 8 grudnia 2021 r.

Murapol działa na rynku mieszkaniowym od ponad 20 lat i w tym czasie osiągnął wysoką pozycję wśród największych deweloperów w Polsce. Do tej pory spółka zrealizowała inwestycje, w ramach których powstało ok. 20 tys. lokali w 324 budynkach.
 

Grupa, w latach 2018-2020, sprzedała łącznie 8606 lokali i przekazała klientom 8639 lokali. Jest to wynik plasujący spółkę na 2. miejscu wśród polskich deweloperów mieszkaniowych pod tym względem.
 

Murapol jest obecny w 17 miastach, w tym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, w aglomeracji śląskiej, Poznaniu i Łodzi. A także w miastach regionalnych np. w Bydgoszczy i Toruniu. Rozważa też rozpoczęcie inwestycji w kolejnych miastach w tym w Szczecinie, Olsztynie, Lublinie i Rzeszowie.
 

Model biznesowy

Najważniejsze, z punktu widzenia inwestorów, są perspektywy dla dalszego wzrostu wyników w przyszłych latach. Spółka wskazuje na kilka czynników zawartych w jej modelu biznesowym, które sprzyjają jej dalszemu rozwojowi i ograniczaniu czynników ryzyka charakteryzujących branżę w której działa.

Murapol przeszedł w poprzednich latach restrukturyzację i obecnie skupia się wyłącznie na podstawowej działalności. Celuje z ofertą w najbardziej chłonne segmenty rynku mieszkań, czyli popularny i popularny premium. Dominują w ofercie mieszkania 2-3 pokojowe o metrażach 38-52 m2. Lokale w cenie do 400 tys. zł stanowiły w trzech kwartałach 2021 r. ponad 80% sprzedaży.

Zobacz także: Murapol rozpoczyna IPO - zapisy na akcje od 23 listopada

Grupa specjalizuje się w budowie mieszkań dla osób, które szukają swojego pierwszego lokum. Niewielki odsetek sprzedaży stanowią klienci poszukujący drugiego, czy trzeciego lokalu. Inwestycje lokalizowane są w tzw. middle ring, czyli nie w centrach miast, ale też nie na przedmieściach – z dobrym dojazdem i w otoczeniu starego budownictwa.

Zarząd ocenia, że oferta takich lokalizacjach w segmentach popularny i popularny premium jest relatywnie bardziej odporna na wahania spowodowane czynnikami makroekonomicznymi.

Grupa dywersyfikuje się geograficznie. Tym samym może korzystać z rozwoju obserwowanego także w miastach regionalnych jednocześnie przy zmniejszonej konkurencji ze strony największych graczy na rynku deweloperskim.

Bank ziemi jest stale rozbudowywany z naciskiem na minimalizowanie ryzyka nabycia „toksycznych” aktywów i utraty środków. Nabycie gruntów w zdecydowanej większości przypadków odbywa się dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkowa i dzięki temu spółka zmniejsza ryzyko nabywając pełne prawa i płacąc większość ceny dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę i po zakończeniu innych procesów prawnych.
 

Obecnie Murapol posiada bank ziemi umożliwiający wybudowanie ponad 19,9 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej ponad 881 tys. mkw. (stan na koniec września 2021 r.). Około 26% aktywnego banku ziemi stanowią projekty w budowie.
 

Model biznesowy grupy jest zintegrowany pionowo, co sprzyja uzyskiwaniu wyższych marż. Wyróżnia on Murapol na tle innych deweloperów. Spółka koncentruje wewnątrz grupy wszystkie niezbędne kompetencje, które są konieczne do realizacji inwestycji. Spółka posiada własny zespół wydelegowany wyłącznie do pozyskiwania gruntów, a także zespoły projektowania architektonicznego i inżynieryjne.

Wewnątrz grupy jest przeprowadzane też budżetowanie inwestycji i generalne wykonawstwo. Proces budowy przeprowadzany samodzielnie jest w dużym stopniu wystandaryzowany. Opiera się na już sprawdzonych w praktyce projektach. Finalizacja inwestycji, czyli marketing i sprzedaż poprzez 22 biura sprzedaży także prowadzony jest w większości samodzielnie przez własne kanały dystrybucyjne. Pionowa integracja pozwala na utrzymanie wewnątrz grupy marż osiąganych na poszczególnych etapach inwestycji deweloperskich.

Zobacz także: 7 spółek, których debiut na GPW może nastąpić jeszcze w 2021 roku

Nowy segment działalności: PRS

Murapol w 2021 r. podjął decyzję o wejściu w segment instytucjonalnego wynajmu mieszkań (PRS). Zarząd traktuje działalność w tym obszarze jako komplementarną do działalności deweloperskiej i stabilizującą rozwój. Umożliwi to spółce dalszy wzrost sprzedaży lokali przy jednoczesnym braku ryzyka ich sprzedaży.

Segment ten charakteryzuje się niskim nasyceniem rynku w Polsce. Umożliwia też budowę na działkach, które są przeznaczone na zabudowę usługową.

W celu wejścia w ten segment, Murapol nawiązał współpracę z Grupą Ares, która będzie zarządzać platformą PRS. Umowa przewiduje przygotowanie przez Murapol ok. 10 tys. lokali na rzecz PRS do 2026 roku z możliwością przedłużenia współpracy.

„Umowa Ramowa PRS została zawarta na czas oznaczony wynoszący 5 lat. Stosownie do aneksu do Umowy Ramowej z dnia 28 października 2021 r. strony Umowy Ramowej PRS przystąpią w 2025 r. do negocjacji mających na celu podpisanie aneksu lub nowej umowy, mającej na celu przedłużenie okresu współpracy” - podano w prospekcie emisyjnym.

Rozliczenia między Murapol, a Grupą Ares obejmują dwa elementy. Pierwszym jest rozliczenie ceny nabycia gruntu przeznaczonego do realizacji danego projektu PRS, a drugim rozliczenie wynagrodzenia deweloperskiego na podstawie umowy deweloperskiej zawartej dla danego projektu PRS. Spółka zakłada regularne wpływy pieniężne z segmentu PRS i planowaną marżę na poziomie między 18% a 20%.

Zobacz także: Fundusze inwestycyjne mają coraz większy wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych i coraz więcej państw i miast dostrzega ten problem - również w Polsce

Czynniki ryzyka i szanse na rozwój

Murapol działa na wysoko konkurencyjnym rynku. Ciągły rozwój spółek deweloperskich jest podsycany przez wysokie zapotrzebowanie na lokale mieszkaniowe. Obserwowany jest też wzrost konkurencji w mniejszych miastach, w których Murapol działa. Charakteryzują się one bowiem często wyższą dynamiką cen i prostszymi procesami administracyjnymi, w tym wydawaniu pozwoleń na budowę.

„Ponadto, wpływ na popyt nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przekłada się na wysokie zainteresowanie najbardziej atrakcyjnymi nieruchomościami gruntowymi, stanowiąc w konsekwencji jeden z głównych obszarów konkurowania deweloperów między sobą. Sukces Grupy w tym zakresie zależy w głównej mierze od zabezpieczenia wystarczająco dużego banku ziemi oraz umiejętności jego równoczesnej odbudowy i dalszego rozwoju” - zaznaczono w prospekcie emisyjnym.

Spółka podjęła się w ramach współpracy z Grupą Ares do przedstawiania przedsięwzięć dających minimum 3 tys. lokali rocznie na rzecz platformy PRS, by osiągnąć cel 10 tys. lokali do 2026 r. Zarząd oczekuje, że powyższe inwestycje będą stanowić istotny czynnik wpływający na jej rozwój w okresie do 2025 r. więc istniejące ryzyko zaprzestania rozwijania tej działalności przez Grupę Ares może negatywnie wpłynąć na wyniki Murapolu.

„Nie można jednak wykluczyć, że Grupa Murapol nie osiągnie swoich celów strategicznych związanych z realizacją przedsięwzięć deweloperskich w segmencie PRS i PBSA ze względu na czynniki wewnętrzne i zewnętrzne, z których niektóre mogą być poza kontrolą Grupy. W szczególności może dotyczyć to innej niż zakładana liczby zrealizowanych mieszkań w segmencie PRS (…) Spółka ocenia istotność powyższego czynnika ryzyka jako znaczną ze względu na przewidywaną skalę jego negatywnego wpływu na działalność Grupy (…) Natomiast prawdopodobieństwo jego wystąpienia ocenia jako średnie.” - podano w prospekcie.

Murapol zwraca też uwagę na ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów i tym samym ryzyko przekroczenia zakładanych budżetów. Także dalsze pozyskiwanie gruntów i zabezpieczanie banku ziemi może być utrudnione ze względu na obserwowany istotny wzrost cen działek na rynku nieruchomości gruntowych.

Częste i znaczące zmiany w systemie prawa odnoszące się do sektora, w którym działa Murapol, wprowadzają ryzyko niepewności dot. rentowności przyszłych projektów. To samo tyczy się zmian w przepisach podatkowych dla sektora. Jednak wpływ zmian prawnych będzie miał wpływ nie tylko na Murapol, ale też całą branżę. Spółka ocenia istotność powyższych czynników ryzyka jako umiarkowaną.

Natomiast spółce i całej branży sprzyja wysoki popyt na mieszkania. W Polsce, według badań OECD, na tysiąc mieszkańców przypada 376 mieszkań, co jest jednym z najniższych wyników w Europie. Dla porównania na Węgrzech przypada 449 mieszkań, w Niemczech – 508, a we Francji 540 mieszkań na 1000 mieszkańców. Daleko też Polsce do Bułgarii i Hiszpanii, gdzie przypada odpowiednio 558 i 550 mieszkań na tysiąc mieszkańców.
 

Deficyt mieszkaniowy w Polsce, według danych HRE Think Tank szacowany był na 2,1 mln lokali w 2018 r. co tłumaczy silny popyt na mieszkania, który wciąż się utrzymuje.
 

Ponadto, według badan Eurostat, w 2019 r. około 44% osób w wieku 25-34 lat w Polsce mieszka z rodzicami. Stanowią oni istotną grupę, gdyż właśnie na klientów chętnych na zakup pierwszego mieszkania stawia Murapol.

Nie bez znaczenia są też czynniki makroekonomiczne. Wzrost wynagrodzeń, wzrost PKB i wciąż relatywnie niskie stopy procentowe sprzyjają branży deweloperskiej.

Zobacz także: Nowy Ład może wywołać dalszy wzrost cen nieruchomości w Polsce - wynika z opinii ekspertów

Polityka dywidendowa

Zarząd zamierza rekomendować wypłatę 170 mln zł dywidendy z zysku za 2021 r. Będzie to pierwsza wypłata dywidendy, w której będą mogli wziąć udział nowi inwestorzy, którzy wezmą udział w IPO. Na jedną akcję w 2022 r. przypadnie więc 4,17 zł, czyli stopa dywidendy przy cenie maksymalnej 40 zł wyniesie ok. 10%.

W następnych latach zarząd zamierza rekomendować wypłatę co najmniej 75% skonsolidowanego zysku netto. Spółka zaznacza, że taka polityka dywidendowa została zaakceptowana przez większościowego akcjonariusza.

Dane finansowe Murapol

Przychody ze sprzedaży lokali Grupy Murapol osiągnęły poziom 836,2 mln zł w 2020 r. w porównaniu do 603,1 mln zł w 2018 r. Zysk brutto wzrósł do 265,2 mln ze 189,0 mln zł między 2018 i 2020 rokiem. Poprawiła się także skorygowana EBITDA z średnio rocznym wzrostem na poziomie 20,1%.
 

Także w trzech kwartałach 2021 r. wzrosły przychody w porównaniu do analogicznego okresu. Ok. 21% stanowiły przychody z PRS.
 

Przepływy pieniężne, generowane w poprzednich latach i konsekwentne obniżanie długu netto, pozwoliło spółce zredukować znacząco wskaźnik zalewarowania z trzykrotności EBITDA do zaledwie jednej piątej EBITDA. Dług netto w 2021 r. spadł do poziomu 51,5 mln zł z 417 w 2018 r.
 

Murapol przedstawia też porównanie wybranych wskaźników finansowych do konkurencyjnych spółek notowanych już na GPW. Zarząd określa poziom rentowności spółki jako zbliżony do konkurentów.
 

Strategia i oczekiwane wyniki

W strategii biznesowej spółka zawarła cel osiągnięcie już od 2022 r. poziomu przekazywanych lokali ok. 3,2 tys. - 4,2 tys. rocznie. Wydatki na nabywanie gruntów do banku ziemi mają wynosić od 175 mln zł do 225 mln zł rocznie.
 

W tych liczbach zarząd nie uwzględnia banku ziemi i mieszkań, które powstaną na rzecz segmentu PRS. Do połowy 2026 r. dla PRS Murapol zamierza przygotować portfel 10 tys. mieszkań.
 

Spółka zamierza też rozszerzać działalność poprzez dalszą dywersyfikacje geograficzną. Rozważa uzupełnić bank ziemi o grunty m.in. w Szczecinie, Lublinie, Olsztynie czy też Rzeszowie.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny, a właściwie raty wzrosną średnio o 22% - wynika z obliczeń Expandera

Oferta akcji i debiut na GPW

W ofercie publicznej zostaną zaoferowane wyłącznie akcje już istniejące. Spółka nie pozyska więc kapitału. Inwestorzy będą mogli objąć do 35% kapitału zakładowego Murapolu.

Akcje oferowane należą do większościowego akcjonariusza AEREF V PL Investment S.à r.l. - kontrolowanego pośrednio przez Ares Management Corporation. Po zakończeniu oferty Ares pozostanie wciąż akcjonariuszem większościowym Murapolu z pakietem minimum 63% akcji spółki.

Cena obowiązująca w zapisach w transzy inwestorów indywidualnych została wyznaczona w wysokości 40 zł za akcję.

Zapisy w transzy inwestorów indywidualnych już się rozpoczęły i potrwają do 29 listopada. Spółka zamierza przeznaczyć dla tej transzy od 10% do 15% całej oferty akcji. Minimalny zapis może opiewać na 50 akcji o łącznej wartości 2000 zł.

Cena ostateczna zostanie ustalona do 30 listopada.

Zakładając sprzedaż akcji przy cenie maksymalnej 40 zł za akcję, całkowita wartość oferty wyniesie 571 mln zł, zaś cała spółka została wyceniona na ok. 1,6 mld zł.

Murapol zadebiutuje na głównym rynku GPW. Planowany dzień pierwszego notowania akcji to 8 grudnia. Ostateczny termin zostanie podany w uchwale Giełdy Papierów Wartościowych. Zapisy na akcje Murapol IPO prowadzi szerokie konsorcjum biur maklerskich. Należą do nich: Santander Biuro Maklerskie, Biuro Maklerskie Pekao, Alior Bank S.A., Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A ., Dom Maklerski BDM S.A., ING Bank Śląski S.A., IPOPEMA Securities S.A., mBank S.A., Noble Securities S.A., Trigon Dom Maklerski S.A.

Zobacz także: Bessa na WIG-Nieruchomości może się dopiero rozkręcać

Harmonogram oferty publicznej Grupy Murapol

Zobacz także: Debiuty w 2021 r. oraz artykuły o spółkach debiutujących

---

Wszystkie treści zawarte w artykule mają wyłącznie charakter informacyjny i edukacyjny. Decyzje inwestycyjne podjęte na ich podstawie podejmowane są na wyłączną odpowiedzialność Użytkownika Serwisu.

Zawarte w artykule dane, opracowania, informacje, analizy zostały przygotowane wyłącznie w celach informacyjnych, są tylko i wyłącznie subiektywnymi opiniami autorów i nie są rekomendacjami zawarcia transakcji w rozumieniu § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów lub wystawców m. in. nie opierają się na żadnej metodzie wyceny walorów oraz nie określają ryzyka inwestycyjnego, nie zawierają bezpośrednich zaleceń podjęcia określonych działań inwestycyjnych, przez co nie mogą być traktowane jako doradztwo finansowe, prawne, podatkowe czy też jakiekolwiek inne doradztwo inwestycyjne w rozumieniu art.76 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi. Zgodnie z powyższym autorzy nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na podstawie treści zawartych w artykule albowiem nie jest intencją Usługodawcy dokonywanie bezpośrednich porad inwestycyjnych.