Prognozy dla rynku nieruchomości na 2022 rok – czego oczekują prezesi i eksperci największych firm deweloperskich w Polsce
Popyt na kredyty hipoteczne w 2022 roku zdecydowanie spadnie, z kolei wzrośnie zainteresowanie kupnem mieszkań przez osoby, które posiadają nadwyżki finansowe i chcą je ochronić przed inflacją. „Nowy Ład” również może stymulować popyt na nieruchomości, a inwestorzy instytucjonalni nadal będą aktywni. Oto jak widzą 2022 rok na rynku nieruchomości prezesi oraz eksperci największych firm deweloperskich w Polsce po rekordowym 2021 roku.
Dynamicznie rosnące stopy procentowe sprawiają, że popyt na kredyty hipoteczne i zdolność kredytowa Polaków znacząco się zmniejsza. To oczywiście nie pozostaje bez wpływu na popyt. Biuro Maklerskie Pekao poinformowało, że w 4 kwartale 2021 roku na rynku mieszkaniowym odnotowano znaczne tąpnięcie, jest to pierwszy od 10 lat kwartał, kiedy wolumeny sprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale roku, były niższe od tych w 3 kw., aż o 13,8%. Pomimo tak dużego spadku prezesi spółek deweloperskich liczą na udany rok, ale nie spodziewają się nowych rekordów.
Spadek popytu zahamuje wzrost cen
Z dużym prawdopodobieństwem 2022 rok może być kolejnym owocnym okresem na rynku nieruchomości mieszkaniowych niejako w efekcie rozpędu po fenomenalnym 2021 roku. Jednak, na co wskazuje końcówka roku 2021, popyt wyhamowuje i w związku z tym nie należy oczekiwać dalszego dynamicznego wzrostu cen, a raczej ich stabilizacji lub niewielkiej zwyżki.
Jak twierdzi Andrzej Gutkowski, wiceprezes zarządu w RONSON Development, rynek nie oczekuje już tak dynamicznych wzrostów cen oraz popytu.
- Spodziewamy się, że 2022 będzie kolejnym udanym rokiem na rynku mieszkaniowym pod względem popytu, przy czym nie oczekujemy już tak dynamicznych wzrostów cen, z jakimi mieliśmy do czynienia chociażby w 2021. Przy założeniu braku gwałtownych i drastycznych wydarzeń na świecie w skali makro oczekujemy jednocyfrowego wzrostu cen mieszkań na polskim rynku – tłumaczy Andrzej Gutkowski.
Wicerezes RONSON Development jednocześnie dodaje, że - RONSON w dalszym ciągu będzie koncentrował się na dostosowywaniu oferty do bieżących potrzeb klientów – nie planujemy bicia rekordów sprzedaży za wszelka cenę; zależy nam na stałej pozycji w czołówce firm deweloperskich działających na naszym rynku, przy jednoczesnym zachowaniu satysfakcjonującego poziomu marż.
Również ekspertka z Cushman&Wakefield przewiduje wyhamowanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. - Biorąc pod uwagę cykliczność gospodarki wydaje się, ze ceny na rynku mieszkaniowym wyhamują lub nieznacznie spadną, z wyjątkiem najbardziej atrakcyjnych lokalizacji, które z racji braku gruntu pod zamienny produkt w pobliżu są unikalne a przez to cenne niezależnie od uwarunkowań gospodarczych - tłumaczy Mira Kantor-Pikus, partner w Cushman&Wakefield.
Zobacz także: Stawki najmu mieszkań w polskich miastach rosną i powracają do poziomu sprzed pandemii. Wzrost jest jednak wolniejszy niż raty kredytu
Bank ziemi, robocizna i materiały budowlane
O ile rozpoczęty 2022 rok nie powinien przynieść mocnego wzrostu cen samych nieruchomości, to specjaliści i spółki nie mają złudzeń co do tego, że działki pod inwestycje deweloperskie nadal będą rozchwytywane. Spółki spodziewają się dalszych wzrostów cen ziemi, jak tłumaczą, sprzedający niechętnie pozbywają się terenów w czasie tak wysokiej inflacji, przypomnijmy, że z szacunkowych danych inflacja CPI w grudniu wyniosła 8,6%.
- Okoliczności zewnętrzne, takie jak zmiany przepisów i coraz bardziej wyśrubowane wymagania względem budownictwa mieszkaniowego a także bariery administracyjne (przewlekłe procedury związane z uzyskiwaniem pozwoleń) i ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów nie pozwalają nam oczekiwać spadku cen nieruchomości pod nowe inwestycje w tym roku – tłumaczy wiceprezes RONSON Development. I dodaje: - ceny ziemi są w pewnym stopniu skorelowane z cenami rynkowymi nieruchomości, które można na nich wybudować, być może w 2022 nie padną kolejne rekordy ceny w przeliczeniu na 1 mkw PUM, ale spodziewamy się kontynuacji trendu wzrostu, być może z lekką tendencją do hamowania jego tempa w zależności od sytuacji makro.
Źródło: RONSON Development
Prezes ATAL, Zbigniew Juroszek potwierdza, że sytuacja na rynku gruntów jest trudna, jednocześnie dodając, że prowadzona przez niego spółka ma zabezpieczony bank ziemi na kolejnych kilka lat.
- Sytuacja na rynku gruntów jest niezmiennie trudna, ale znów wrócę do tego, co już mówiłem – deweloper nie jest równy deweloperowi. I dodaje: - Mamy w pełni zabezpieczony bank ziemi, który zapewni nam zdolność operacyjną przez następne 3-4 lata.
Bartosz Kazimierczuk zauważa, że kolejnym obszarem ryzyka, który będzie stabilizował ceny nieruchomości, są materiały budowlane oraz koszty robocizny, uważając, iż przed nami dalsze wzrosty kosztów w tym obszarze.
- Mimo znacznego wzrostu cen w ostatnich kwartałach, można się spodziewać kontynuacji tego trendu. W przypadku niektórych produktów mamy do czynienia nie tylko z ogólnym wpływem inflacji, a również z pozrywanymi łańcuchami dostaw i ograniczoną dostępnością - wyjaśnia prezes Tower Investments.
Spadków nie oczekuje również Andrzej Gutkowski. - Tempo wzrostu cen materiałów budowlanych może nieco wyhamować po bardzo dynamicznym roku 2021, ale biorąc pod uwagę wzrost kosztów energii elektrycznej, gazu czy transportu – raczej nie oczekujemy w tym obszarze spadków. Podobnie wygląda sytuacja z kosztami robocizny – presja inflacyjna i braki kadrowe nie zwiastują raczej spadku kosztów pracy.
Zobacz także: Szacunkowa inflacja za grudzień 2021 w Polsce wyniosła prawie 9%
Gospodarka polski a rynek mieszkaniowy
W najbliższych miesiącach istotnym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy będą decyzje RPP dotyczące stóp procentowych, które na pewno skłaniają wielu potencjalnych nabywców do refleksji nad tym, czy wziąć kredyty hipoteczny, z drugiej strony rosnąca inflacja, która zmusza do znalezienia sposobu na ochronę majątku. Również kierunek, w którym rozwinie się pandemia, będzie miał istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, głównie ze względu na niepewność wobec obostrzeń oraz koszty, jakie mogą ponieść najemcy lokali.
Prezes Tower Investments zauważa, że sytuacja ekonomiczna i monetarna kraju jest niepokojąca.
- Sytuacja monetarna i makroekonomiczna napawa pewnym niepokojem. Poziom inflacji wymyka się spod kontroli a co za tym idzie, cierpi stabilność rynkowa. Przyczyny wzrostu cen mają ponadto wiele źródeł, obawiam się, że banki centralne mogą zacząć wykonywać nerwowe ruchy, co może wzbudzić ogólną nerwowość na rynkach. Wysoki koszt pieniądza dla każdej spółki realizującej inwestycje ma negatywny wpływ, chyba, że całość dodatkowych kosztów uda się przenieść na odbiorcę. A to dość niepewne założenie.- mówi Bartosz Kazimierczuk
Dalszych wzrostów stóp procentowych, do poziomu nawet 4% spodziewa się wiceprezes Develii, Paweł Ruszczak. - Otoczenie rynkowe w 2022 roku będzie bardziej wymagające. Spodziewamy się dalszych stopniowych podwyżek stóp procentowych do poziomu 3,5-4% na koniec 2022 roku. Wpłynie to na zdolność kredytową nabywców, czego konsekwencją będzie spadek liczby udzielanych kredytów i transakcji. I dodaje: - Nie spodziewamy się jednak wysokich spadków. Część osób może wstrzymywać się z zakupem mieszkania, oczekując na stabilizację rynku. Klienci po prostu będą stopniowo przyzwyczajać się do wyższych stóp procentowych.
Podobnego zdania jest Andrzej Gutkowski. - Spodziewamy się dalszego wzrostu stóp procentowych, przy czym jego tempo będzie zależne od wielu czynników wewnętrznych i zewnętrznych, które w obecnych okolicznościach trudno precyzyjnie szacować.
Z kolei Zbigniew Juroszek przypomina, że nie tylko stopy procentowe wpływają na wysokość raty kredytu i zdolność kredytową. - [...] trzeba pamiętać też o rosnących wynagrodzeniach, nadal dużych potrzebach mieszkaniowych w Polsce oraz zmieniającej się polityce banków udzielających kredytów hipotecznych. Stopy procentowe nie są jedynym czynnikiem wpływającym na popyt. Za zdecydowaną większość sprzedaży ATAL odpowiadają klienci chcący zaspokoić własne cele mieszkaniowe. Wyższe stopy procentowe w takim przypadku nie są decydującym czynnikiem.
Źródło: ATAL
Również Mira Kantor-Pikus uważa, że dalsze wzrosty istotnie będą stanowić barierę do nabywania mieszkań na wynajem, a to będzie miało swoje skutki. - […] dalsze podwyżki przy relatywnie niskiej opłacalności najmu mogą stanowić barierę nabywania mieszkań na wynajem przez instytucjonalnych inwestorów korzystających z kredytu.
Zobacz także: Prognozy dla inflacji i stóp procentowych w Polsce w 2022 roku
Nowy Ład a rynek nieruchomości
Program reform gospodarczych zaszyty pod hasłem Nowy Ład wprowadzany przez Prawo i Sprawiedliwość może mieć istotny wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych. Jednak według deweloperów ciężko jeszcze oceniać jaki. Wiceprezes zarządu w RONSON Development uważa, że działania związane z wprowadzeniem rozwiązań zawartych w Nowym Ładzie może stymulować popyt i dodaje, że jest szansa na zrównoważenie stóp procentowych tym rozwiązaniem.
- Jest jeszcze zbyt wcześnie na jednoznaczne oceny tych planów. Pozostając w środowisku niskich stóp procentowych moglibyśmy oczekiwać, że te działania będą stymulować popyt a co za tym idzie – dalszy wzrost cen mieszkań. Obecnie należałoby się spodziewać pewnego „zrównoważenia” podwyżek stóp za sprawą tych narzędzi, ale wiele zależeć będzie od tego, jakie dodatkowe warunki będą wymagane dla uzyskania wsparcia.
Zbigniew Juroszek również twierdzi, że zbyt wcześnie na wyciąganie wniosków, jednakże program ten to rozwiązanie które wspomoże osoby, chcące kupić nieruchomość na własne potrzeby.
- Jest jeszcze za wcześnie, by je ocenić. Na pewno odejście rządu od wcześniejszych planów, by to państwo budowało mieszkania jest dobrym krokiem. Redystrybucja środków, by wspomóc osoby kupujące mieszkanie pod własne cele jest również efektywnym rozwiązaniem.- mówi prezes Atal.
Podobnego zdania jest jest wiceprezes Develii. - […] osoby, które nie mają wystarczających środków na zaciągnięcie kredytu powinny być wspierane przez program gwarantowanego wkładu własnego, który rusza od połowy tego roku.
Na efekty tego rozwiązania musimy jeszcze chwilę zaczekać, ponieważ program gwarantujący wsparcie do zakupu własnego mieszkania ruszy w połowie tego roku.
Zobacz także: Nowy Ład może wywołać dalszy wzrost cen nieruchomości w Polsce - wynika z opinii ekspertów
Silny popyt ze strony funduszy inwestycyjnych
Kto będzie odpowiadał za popyt na mieszkania w kolejnych miesiącach? W największych Polskich miastach możemy spodziewać się natarcia ze strony funduszy inwestycyjnych. Ale wciąż przeważać powinni inwestorzy indywidualni.
- W obszarze nieruchomości mieszkaniowych spodziewam się silnego popytu ze strony funduszy międzynarodowych, choć dotyczy to zaledwie kilku największych miast. Sądzę też, że nie zawiodą klienci indywidualni. - tłumaczy Bartosz Kazimierczuk i dodaje: - Z deklaracji podmiotów z rynku nieruchomości handlowych i usługowych wynika również, że kontynuowana będzie silna ekspansja w branży spożywczej oraz operatorów parków handlowych.
Podobnego zdania jest Mira Kantor-Pikus z Cushman&Wakefield. - Chęć wyeliminowania ryzyka podatkowego może spowodować, ze inwestorzy instytucjonalni będą konkurować z nabywcami prywatnymi o lokale mieszkalne, co z kolei może wpłynąć na podwyżkę cen lokali mieszkalnych.
Jednak uważa, że regulacje podatkowe mogą doprowadzić do spadku zainteresowania w mieszkaniówce. - Niejasne regulacje podatkowe dotyczące budowy i wynajmu mieszkań na funkcji usługowej mogą także przyczynić się do zmniejszenia zainteresowania ze strony inwestorów do nabywania lokali tego typu.
Wiceprezes spółki Develia jest zdania, że sytuacja na rynku będzie najkorzystniejsza dla klientów, którzy chcą ulokować bezpiecznie nadwyżkę gotówki. - Sytuacja na rynku będzie wspierać te osoby, które mają nadwyżki gotówkowe i szukają „bezpiecznej przystani”, żeby ochronić swój kapitał przed wysoką inflacją. Jak pokazuje historia, nieruchomości zapewniają taką ochronę, i co więcej umożliwiają osiąganie dochodów z najmu.
Źródło: Develia
I zauważa spadek wśród funduszy inwestycyjnych. - Obserwujemy też duże spadki funduszy inwestycyjnych obligacyjnych i bazujących na papierach korporacyjnych, czyli uważanych za bezpieczne.
Dodaje również, że rosnąca inflacja może odbić się na kolejnych wzrostach stawek najmu mieszkania. - Dodatkowo inflacja powinna sprzyjać wzrostowi stawek najmu. Te wszystkie czynniki spowodują, że rynek nieruchomości nadal będzie atrakcyjny dla osób, które stać na zakup mieszkania za gotówkę.
Na rosnące zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych zwraca uwagę również Andrzej Gutkowski. - Będzie rosnąć zainteresowanie inwestorów rynkiem najmu instytucjonalnego (PRS), na którym RONSON również rozpocznie działalność w ramach drugiego filaru działalności biznesowej.
Ale zaznacza, że dominująca grupą pozostaną inwestorzy indywidualni. - Historycznie mieliśmy do czynienia z przewagą klientów zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe i pomimo zmian na rynku kredytów hipotecznych spodziewamy się, że ta grupa pozostanie dominującą, biorąc pod uwagę chociażby czynniki demograficzne.
Prezes ATAL podkreśla, że wśród swoich klientów największą grupą pozostają inwestorzy indywidualni. - W przypadku ATAL niezmiennie największą grupą klientów pozostaną osoby, które kupują nieruchomości pod własne cele mieszkaniowe.
Podsumowując, po rekordowym 2021 roku, w nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się stabilizacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z jednej strony rosnące stopy procentowe i koszty życia będą negatywnie wpływać na zdolność kredytową oraz popyt na mieszkania, a z drugiej strony mobilizować posiadaczy nadwyżek finansowych do lokowania środków. Zwiększać popyt na rynku nieruchomości mogą natomiast regulacje Nowego Ładu oraz inwestorzy instytucjonalni.
Notowania WIG-nieruchomości od początku 2021 roku
