Ten sposób inwestowania jest najbardziej powszechny w Stanach Zjednoczonych. Cechuje się specjalnym statusem podatkowym, a wypłacany zysk jest wypłacany w formie dywidendy. REIT-y, bo o nich mowa, wciąż nie są dostępne w Polsce, ale mogłyby uczynić inwestowanie w nieruchomości bardziej egalitarnym.
Postanowiliśmy przybliżyć temat inwestowania w REIT-y, które w Polsce, ze względu na niewielką świadomość społeczną, budzą ogólny lęk. W tym celu porozmawialiśmy ze specjalistą w tym temacie, Jakubem Pacholcem, członkiem zarządu Mount TFI i zarządzającym funduszem Mount Globalnego Rynku Nieruchomości. Wyjaśniamy, dlaczego potrzebujemy REITÓW w Polsce, jaki jest problem z ich legislacją, ale również o tym, czy ich wprowadzenie wpłynęłoby na ceny mieszkań.
Zobacz także: Wzrost cen mieszkań hamuje, z kolei spadek transakcji sprzedanych lokali wskazuje na zmianę trendu w kolejnych kwartałach
Wiola Hass: Dlaczego potrzebujemy REITÓW w Polsce?
Jakub Pacholec: Przede wszystkim po to, aby uczynić inwestowanie w nieruchomości bardziej egalitarnym. REIT-y pozwalają mieć ekspozycję na rynek nieruchomości dysponując bardzo niewielkim kapitałem. Co więcej, ekspozycję również na sektory wybitnie niedostępne, nawet dla zamożniejszych inwestorów, takie jak duża logistyka czy galerie handlowe. Jest to mały kamyczek do tego, aby odwrócić procesy polaryzacji majątkowej. Korzyści z najmu np. mieszkań będzie mógł czerpać student, którego na zakup całego mieszkania nie stać.
Po drugie, REIT-y to bardzo zgrabny (nieopodatkowany i prosty) mechanizm transferu majątku z realnej gospodarki do posiadaczy kapitału, np. emerytów. Uważam, że powinny one odgrywać znaczącą rolę w naszym systemie emerytalnym.
Z czego wynika Pana zdaniem problem legislacyjny wokół REITÓW?
Przede wszystkim z braku woli politycznej, ta zaś, w mojej ocenie, bierze się z fundamentalnego nierozumienia tego, czym są REIT-y, jaką rolę pełnią w ekosystemie rynków finansowych i co możemy zyskać wprowadzając legislację. Pomimo wysiłku podejmowanego przez instytucje takie jak Stowarzyszenie REIT Polska, PINK, czy choćby przez Mount TFI w ramach edukacji o naszym funduszu, pokutuje w Polsce wciąż wiele mitów i niedopowiedzeń odnośnie tego, jak REIT-y funkcjonują i jakie korzyści mogą przynieść inwestorom.
Jak brak tego rodzaju rozwiązań wpływa na nasz rynek nieruchomości?
Rynki nieruchomości w Polsce generalnie dobrze radzą sobie bez REIT-ów. Sprzyjająca demografia (mam tu na myśli wysokie dodatnie saldo migracji w ostatnich latach), dynamicznie rozwijająca się gospodarka i pewne czynniki specyficznej (jak np. Bezpieczny Kredyt 2%) spowodowały, że w przeciwieństwie do w zasadzie wszystkich gospodarek rozwiniętych, ceny nieruchomości w Polsce (i to niemal we wszystkich sektorach) nie spadły lub spadły jedynie nieznacznie.
Czym się różni Polski rynek nieruchomości od krajów zachodu?
W wielu segmentach wciąż – nasyceniem. Self-storage, akademiki czy PRS dopiero u nas raczkują. Data Center, posługując się tą samą analogią, jest noworodkiem. Nawet w przypadku logistyki, czyli najdynamiczniej rozwijającego się w ostatnich latach sektora, na jednego mieszkańca polski przypada około 0,85 metra kwadratowego nowoczesnej powierzchni magazynowej. To wciąż np. 30% mniej niż w Wielkiej Brytanii i ponad 3 razy mniej niż w Stanach Zjednoczonych.
Czy banki stoją na przeszkodzie rozwojowi REITÓW. Takie rozwiązanie mocno by uderzało w ich akcję kredytową?
Nie sądzę. Po pierwsze, REIT-y również korzystają z finansowania bankowego (choć faktycznie w umiarkowanym zakresie). Po drugie, banki również mogą pełnić rolę placement agenta dla obligacji emitowanych przez REIT-y. Po trzecie, BIK szacuje wartość uruchamianych kredytów mieszkaniowych miesięcznie w Polsce na niemal 7 mld zł, co, zakładając 80% LTV daje rocznie transakcje na ponad 100 mld złotych. Myślę, że sukcesem dla polskich REIT-ów mieszkaniowych byłoby osiągnięcie łącznej kapitalizacji na poziomie 15-20% sumy rocznej wartości sprzedaży nieruchomości w przeciągu najbliższych kilku lat.
Deweloperom takie rozwiązanie będzie na rękę? Kiedyś miałam przyjemność rozmawiać z prezesem Atala, w kontekście jak sprzedaje się mieszkania w Polsce i Niemczech i on powiedział, że inwestor instytucjonalny wymaga niższych cen/marż i że oni wolą sprzedawać klientom indywidualnym?
Nikt nie będzie zmuszał deweloperów do sprzedaży konkretnemu odbiorcy. Zysk dewelopera jest funkcją marży i wolumenu, wyobrażam sobie sytuację w której korzystniejsze jest sprzedanie całego, gotowego projektu jednemu odbiorcy. Co więcej, model który często spotyka się na rynkach rozwiniętych to master-feeder z REIT-em jako odbiorcą i deweloperem jako dostawcą produktu built-to-suit, więc otworzyłoby to dla deweloperów zupełnie nową nogę biznesu.
Zobacz także: Najem instytucjonalny w Polsce rośnie. W 2023 roku fundusze inwestycyjne oddały do użytku rekordową liczbę mieszkań
Czy w obecnej sytuacji masowy rozwój Reitów nie spowodowałby dynamicznego wzrostu cen nieruchomości?
Jak rozumiem, pytanie dotyczy nieruchomości mieszkaniowych. Rentowność najmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce spada od kilku kwartałów. Wzrost cen w połączeniu ze stagnacją, lub nawet spadkiem czynszów powoduje, że efektywnie wynosi ona obecnie dla Warszawy około 4%. REIT, aby mieć środki na zakup nieruchomość, musi je pozyskać z rynku. Aby to zrobić, musi przyciągnąć inwestorów, m.in. oferując atrakcyjną dywidendę. Nie będzie w stanie takiej zaoferować, jeśli rentowność najmu mieszkań wynosi 4%, a koszt długu, zakładając optymistycznie, 8%. Jestem zdania, że gdyby REIT-y wprowadzono do polskiego porządku prawnego jutro, segment mieszkaniowy wcale nie cieszyłby się zainteresowaniem. REIT-y mieszkaniowe mają w Polsce na dziś słabe uzasadnienie ekonomiczne.
W jakim obszarze rynku nieruchomości widziałby Pan w takim razie szczególną potrzebę aby mocniej zaistniały REITy?
Kraje półwyspu arabskiego mają ropę naftową, Włochy są świetnie położony pod turystykę w każdym sezonie, a Polska ma unikatowe położenie geograficzne na kontynencie europejskim. Powinniśmy wykorzystywać nasze naturalne zasoby. Uważam, że stać nas na bycie logistycznym sercem Europy. I zaczyna być to widać po naszym rynku magazynowym, który jest jednym z najszybciej rozwijających się na świecie. Poprzez rozwój infrastruktury drogowej czy choćby CPK wraz z siecią kolejową tylko wzmocnimy nasze przewagi komparatywne. To jest zasób, który w długiej perspektywie powinien pracować na nasze emerytury.
Coraz aktywniejsze na polskim rynku nieruchomości są zagraniczne fundusze nieruchomości, jak Pan to ocenia i czy rzeczywiście tak jest?
To prawda, choć od czasu wystrzału inflacji i podążającemu za nim zacieśnianiu polityki monetarnej fundusze w sposób oczywisty przestały być aktywne, nie tylko zresztą u nas. Premię za ryzyko dodatkowo podwyższyła wojna na Ukrainie, choć z naszych rozmów z dużymi funduszami globalnymi wynika, że od jakiegoś czasu nie ma ona przełożenia na postrzeganie Polski – bronimy się gospodarczo.
Dlaczego w Polsce nie spopularyzowały się masowo fundusze nieruchomości w formule FIZ?
W mojej ocenie przede wszystkim ze względu na to, że dość trudno jest zaprojektować produkt atrakcyjny dla polskiego inwestora. Ze względu na wysoki ticket inwestycyjny (40 tys. EUR) alternatywą zawsze pozostawała inwestycja w mieszkanie. A z tym ciężko było konkurować, ponieważ jest to rynek na którym hossa trwa od 11 lat. A efekty skokowego przyrostu ludności o 3 mln chętnych na nieruchomości w ostatnich latach tylko utwierdziły w przekonaniu tych, którzy uważali, że ceny nieruchomości wyłącznie rosną.
Wprowadziliście swój fundusz na GPW, czym się on wyróżnia, i jaki był cel wprowadzenia go na giełdę?
Mount Globalnego Rynku Nieruchomości inwestuje w REIT-y w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej. Staramy się wyszukiwać najciekawsze okazje na tych rynkach. Moment IPO jest nieprzypadkowy, ponieważ globalne rynki REIT przebudzają się po bardzo wymagającym roku 2022, głównie za sprawą długo wyczekiwanych obniżek stóp procentowych. Dzięki wprowadzeniu funduszu na giełdę możemy otwarcie dzielić się z inwestorami naszą wiedzą na temat REIT-ów, na stronie reit.mounttfi.pl publikujemy m.in. komentarze kwartalne, prezentacje, zaś w najbliższym czasie pojawią się również rynkowe white papers. Debiut giełdowy sprawił również, że można inwestować z nami niewielkie kwoty, już od niecałych 5 tys. zł.
