Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce mocno zwolnił. Oto wydarzenia, które sprawiły, że sektor budowlany mierzy się z największym kryzysem od lat
W mijającym roku na rynku nieruchomości miało miejsce wiele wydarzeń, które wpłynęły na to, jak wygląda teraz. Od rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowanego (KNF), przez programy rządowe, po zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych i spadek liczby rozpoczętych budów.
Po zeszłorocznej prospericie na rynku nieruchomości nie ma już śladu. W tym roku było kilka wydarzeń, które wpłynęły bezpośrednio lub pośrednio na to, jak rynek nieruchomości mieszkaniowych wygląda teraz. Odnotowano m.in. bardzo duży spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi, na co wpłynęła rekomendacja S wydana przez KNF oraz cykl podwyżek stóp procentowych NBP. W życie wszedł rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, który odbił się bez większego echa, ale został zapowiedziany nowy „Pierwsze mieszkanie”. W tym roku zaobserwowaliśmy także spadek liczby rozpoczętych budów, a wielu polskich deweloperów potwierdziło, że zwalnia lub zawiesza budowę nowych inwestycji. Również wybuch wojny w Ukrainie, wywołanej przez napaść Federacji Rosyjskiej na niepodległe państwo, spowodował, że wielu obywateli Ukrainy musiało uciekać. Część z imigrantów zdecydowała się zamieszkać w Polsce, co wpłynęło bardzo na rynek wynajmu np. wzrost stawek czynszu oraz przez moment topniejące w oczach zasoby mieszkaniowe.
Dziś postanowiliśmy podsumować 2022 w kilku najważniejszych wydarzeniach na rynku nieruchomości w Polsce.
Zobacz także: Deweloperzy dobrze zarabiają, pomimo kryzysu na rynku nieruchomości
Rekomendacja S i hamowanie na rynku kredytów mieszkaniowych
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) w marcu wydała oświadczenie, skierowane do prezesów banków, dotyczące zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej. Rozwiązanie zaproponowane przez KNF, nie było decyzją administracyjną, więc w teorii banki nie musiały się stosować do zapisów oświadczenia. Jednak jak wiemy z praktyki, banki zastosowały się do wytycznych. Pisaliśmy o tym więcej na Strefie Inwestorów.
Przypomnijmy, organ nadzoru finansowego zalecił, aby podmioty bankowe podczas testowania zdolności kredytowej, przyjmowały minimalną zmianę poziomu o 5 pp. od aktualnego poziomu stóp NBP.
Oświadczenie KNF było potwierdzeniem tego, że obserwuje i wie co dzieje się na rynku kredytowym i finansowym w Polsce. Efekt był zgodny z przewidywaniami. Rynek kredytów wyhamował, a zdolność kredytowa polaków, wraz z rosnącymi stopami NBP, zaczęła spadać.
A według raportu AMRON-SARFiN za III kw. br. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o niespełna 69% r/r. Jak możemy przeczytać w raporcie, ten rok zamkniemy najmniejszą od 20 lat liczbą udzielonych hipotek.
„Trzeci kwartał 2022 roku przyniósł dalszy spadek akcji kredytowej. Co prawda w wyniku decyzji Rady Polityki Pieniężnej w lipcu oraz we wrześniu 2022 roku stopa referencyjna NBP wzrosła zaledwie o 0,75 p.p., do poziomu 6,75% na koniec trzeciego kwartału, ale wskaźnik WIBOR pnie się do góry również w miesiącach, gdy RPP nie decyduje się na podwyższenie stóp procentowych. Na koniec trzeciego kwartału 2022 roku wskaźnik WIBOR 3M, stanowiący jeden ze składników ceny kredytu hipotecznego i średniego oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosił 7,16%. Ponadto ocenę zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców skutecznie niweczy obowiązująca od kwietnia br. rekomendacja KNF stosowania w procesie analizy zdolności kredytowej podwyższonego buforu bezpieczeństwa w wysokości 5 p.p.” - napisał dr Jacek Furga, prezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji.
Tylko względem II kw. tego roku liczba udzielonych finansowań spadła o 45%. Także wartość przyznawanych kredytów mocno spadła, w porównaniu kwartalnym o nieco ponad 48%.
Zobacz także: W 2022 roku banki udzielą najmniej kredytów hipotecznych od 20 lat, wynika z danych ZBP
Kryzys w budowlance
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) od stycznia do końca października br. rozpoczęto 178,3 tys. budów mieszkań, co jest spadkiem względem ubiegłego roku o ponad 25%. W tym czasie deweloperzy rozpoczęli o 28,3% mniej budów niż przed rokiem. Również liczba wydanych pozwoleń na budowę w tym okresie była niższa o około 10% względem antologicznego okresu w 2021 r.
Na koniec października w budowie pozostawało 960 tys. mieszkań, czyli 2,3% mniej r/r. Co prawda według danych podanych przez GUS w pierwszych trzech kwartałach oddano do użytkowania 1,4% więcej mieszkań niż w 2021 roku, ale jest to efekt dużej liczby rozpoczętych budów w okresie 2-3 lata wcześniej.
Źródło: GUS
Kryzys ten widoczny jest już również w marketach budowlanych. Spadek popytu na zakup mieszkań oraz rekordowo wysoka inflacja doprowadziły do zmniejszonego ruch w budowlance.
Jak pokazują dane zebrane przez Gfk Cenzus DIY, ruch w marketach budowlanych w Polsce zmniejszył się o niecałe 26% r/r. Największy spadek odnotowano w sieciach Leroy Merlin (-35%), w sklepach Jula (-32) oraz w placówkach sieci Mrówka (-29%). Ale obecna sytuacja na rynku nieruchomości i w gospodarce nie sprzyja remontom.
Zobacz także: Kryzys w budowlance. Rozpoczęte budowy - spadek o 25% rok do roku w okresie od stycznia do października 2022
Mieszkaniowe programy rządowego
Z dniem 26 maja br. wszedł w życie rządowy program, będący elementem „Polskiego Ładu” – Mieszkanie bez wkładu własnego. Zadaniem projektu było zwiększenie dostępności hipotek, dla osób, których nie stać na wkład własny.
Mieszkanie bez wkładu własnego nie cieszyło się dużą popularnością, pomimo tego, że rząd zakładał, że może z niego skorzystać nawet 40 tys. kredytobiorców. Brak chętnych rząd tłumaczył okresem wakacyjnym, dlatego zdecydowano się na jego lifting.
W listopadzie w sejmie przegłosowano ustawę o kooperatywach mieszkaniowych, która wprowadza zmiany w założeniach MBWW. Zostanie zmieniona nazwa programu i od 1 marca 2023 r. będą to „Rodzinne kredyty mieszkaniowe”. Według założeń ustawy od marca zakup inwestycji będą mogły realizować co najmniej 3 osoby, które będą stronami umowy kooperatywnej lub spółki cywilnej. Została również przewidziana możliwość ubiegania się o mieszkanie z gminy, a ta będzie mogła rozłożyć należność na raty.
Po wejściu tej nowelizacji w życie, z kredytu będą mogły skorzystać osoby, które nie mają wkładu własnego, ale także te, które mają wkład nieprzekraczający 20% kwoty wydatków.
Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" zmienił nazwę na "Rodzinny kredyt mieszkaniowy".
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) November 6, 2022
Ma być podniesiony limit ceny za m2 uprawniający do zakupu oraz będzie można mieć wkład własny (np mam 10% wkładu, więc pozostałe 10% wyniesie gwarancja).
Co ciekawe, w miniony piątek, 16 grudnia Waldemar Buda minister rozwoju i technologii poinformował o pracach nad nowym programem „Pierwsze Mieszkanie”. Nowy projekt, według zapowiedzi, będzie można połączyć z już istniejącym gwarantem wkładu własnego. Projekt, o którym mówił minister Buda da możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego na 2% plus marża banku.
„Oczywiście możemy przy okazji tego instrumentu skorzystać również z instrumentów, które zaproponowaliśmy już wcześniej, czyli Mieszkanie bez wkładu własnego. Jeżeli więc ktoś będzie miał zdolność, będzie chciał skorzystać z tego programu, ale nie ma wkładu własnego, to będzie mógł te dwa rozwiązania ze sobą połączyć” – powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
Są już szczegóły programu kredytu na 2%.
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) December 16, 2022
- Kredyt mogą także wziąć małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka. W tym przypadku wystarczy, jeśli warunki programu spełni tylko jedno z nich.
- Na dom lub mieszkanie
- wtórny i pierwotny
https://t.co/eTXVx44vNW
System wsparcia proponowany przez przedstawicieli rządu, będzie skierowany mających nie więcej niż 45 lat i nie posiadających mieszkania.
W przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego będzie można starać się o finansowanie rzędu 500 tys. zł, jeśli rodzina będzie większa, bądź będą to osoby samotne z dzieckiem mogą uzyskać nawet 600 tys. zł kredytu. Co ciekawe, projekt nie przewiduje limitu ceny za 1 mkw.
Drugim rozwiązaniem, które ma oferować Pierwsze mieszkanie, to otwarcie konta mieszkaniowego w dowolnej placówce bankowej. Konto mieszkaniowe będzie wymagało systematycznych wpłat od 3 do 10 lat wysokości od 500 do 2000 zł. Środki, które zostaną zaoszczędzone w ten sposób, będzie można wykorzystać na cele mieszkaniowe w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania. Przewidziana będzie premia równa wartości wskaźnika inflacyjnego przez cały okres oszczędzania.
„Systematyczne wpłaty od 3 do 10 lat. Deklaracja wpłaty nie jest wiążąca - można w tym okresie wysokość wpłaty zmieniać i można również jednej wpłaty w roku nie uiszczać” – powiedział w piątek minister rozwoju i technologii.
Od stycznia 2023 r. wejdzie w życie także nowelizacja prawa budowlanego, która przewiduje możliwość wybudowania domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę. Zapowiedziane zmiany to rozszerzenie nowelizacji z tego roku, która pozwalała na budowę bez pozwolenia domu o powierzchnie nieprzekraczającej 70 mkw. To rozwiązanie ma być sporym ułatwieniem działań administracyjnych, zarówno dla pracowników urzędów, jak i inwestorów. Więcej o tym pisaliśmy tutaj.
Warto w tym miejscu wspomnieć jeszcze o „Wakacjach kredytowych”. W lipcu prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o wakacjach kredytowych, czyli jednym z filarów pomocowych dla kredytobiorców. Dzięki temu rozwiązaniu kredytobiorcy nie muszą płacić 8 rat w latach 2022-23. Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), do połowy października br. z wakacji skorzystało ponad milion rachunków kredytowych. Przed nami jeszcze zawieszenia 4 rat, po jednej w każdym kwartale nadchodzącego roku.
