Deweloperzy od każdej wpłaconej kwoty na rachunki powiernicze będą musieli odprowadzić składkę do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). W teorii DFG ma chronić nabywców mieszkań, ale w praktyce może negatywnie wpłynąć na ich kieszenie, a także na całą branżę deweloperską.
DFG to nowy podmiot, który może powstać po wejściu w życie projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z zapisami ustawy, deweloper musi zapewnić nabywcom środki ochrony dokonywanych wpłat. Do tej pory chodziło o wpłaty na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jednak autorzy projektu zmieniającego ustawę przewidują też utworzenie DFG.
Składka na DFG nawet do 5%
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Tam też deweloperzy mają odprowadzać składki od każdej wpłaty dokonywanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki gromadzone w DFG mają być przeznaczone na zwrot wpłat nabywców, dokonanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy, przede wszystkim w przypadku upadłości dewelopera i odstąpienia przez nabywców od umowy deweloperskiej.
Dokładną wysokość składki na DFG określi w drodze rozporządzenia właściwy minister. Projekt ustawy wskazuje jednak, że jej maksymalna wysokość może wynosić:
- 5% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo
- 1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
I co ważniejsze, składka przekazana na DFG nie podlega zwrotowi.
Mali i średni deweloperzy mogą utracić płynność
Większość spółek deweloperskich propozycję utworzenia DFG ocenia negatywnie. Bez wątpienia nowe obowiązki nałożone na deweloperów mogą pogorszyć ich wyniki finansowe. Jak wskazują spółki, dużą wadą proponowanych zmian jest to, że składki są bezzwrotne, a koszty ich wprowadzenia – przerzucane na branżę deweloperską.
- Wprowadzenie DFG może odbić się negatywnie na wynikach całego sektora deweloperskiego. Przy obecnym mechanizmie obliczania składek będzie to bezzwrotne oddanie części wpływów ze sprzedaży mieszkań. Co istotne, wpłaty na DFG są realizowane bezpośrednio po dokonanej wpłacie przez klienta, a nie po zwolnieniu środków. Czyli deweloper będzie musiał z własnych środków zapewnić pieniądze na składki, nawet jeśli jeszcze nie jest uprawniony do wypłaty środków z MRP [Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy]. Wynika z tego konieczność zapewnienia finansowania na składki, co również może się wpłynąć na kondycję niektórych deweloperów – powiedziała Strefie Inwestorów Aleksandra Gadzicka – Bolek, kierownik działu prawnego ds. korporacyjnych Lokum Deweloper.
W tej kwestii wypowiedział się także Polski Związek Firm Deweloperskich.
- Przy proponowanych rozwiązaniach kolejne koszty oraz ciężar ich stosowania będą znów przerzucane na branżę deweloperską (a faktycznie odbiorców mieszkań), która generuje ogromne przychody do budżetu Państwa. Zachwianie równowagi rynkowej może doprowadzić do upadku wielu firm i poważnych konsekwencji dla całej gospodarki – czytamy na stronie PZFD.
Zobacz także: Prezes Budimex znów wieszczy kłopoty. Tym razem pod presją mogą być spółki deweloperskie
Kluczowe znaczenie ma wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Kolejna kwestia, która budzi duże zastrzeżenia wśród ekspertów, to wysokość składki na DFG. Projekt ustawy określa maksymalną wysokość składki na DFG, ale nie wskazuje żadnej metody jej dokładnego wyliczenia. Ostateczną decyzję co do sposobu jej liczenia ma podejmować właściwy minister.
- Mamy zastrzeżenia co do składki, bo nie istnieje żadna metoda wyliczania jej wysokości. Powinna ona być uzależniona od profilu i wielkości ryzyka upadłości danego przedsiębiorcy – tłumaczy dalej Aleksandra Gadzicka – Bolek z Lokum Deweloper.
Wysokość składki na DFG to czynnik, który przy złej koniunkturze może wpłynąć negatywnie na płynność firm deweloperskich.
- W mojej opinii płynność mniejszych deweloperów nie będzie zagrożona, o ile stawki składek nie będą na poziomach maksymalnych z ustawy. Przy czym należałoby rozważyć scenariusz pogorszenia koniunktury, w którym zmniejszenie popytu przełożyłoby się na istotny spadek cen mieszkań, czego następstwem mogłyby być problemy finansowe, a w konsekwencji upadłości deweloperów. W tym scenariuszu, czasowo mogłyby wzrosnąć właśnie stawki składki na DFG. O ile interes nabywców nieruchomości byłby teoretycznie zabezpieczony, o tyle mniejsze podmioty zostałyby dodatkowo narażone na ograniczenie płynności – wskazał Adam Anioł, analityk Banku BGŻ BNP Paribas.
Istnieje ryzyko, że spadnie podaż na rynku mieszkaniowym
Ograniczenie płynności spółek deweloperskich może pociągnąć za sobą trudności z uzyskaniem finansowania od banków. A to oznacza, że nowe inwestycje mogą stanąć pod wielkim znakiem zapytania. Jak wskazuje PZFD istnieje ryzyko, że proponowane zmiany wpłyną na negatywnie roczną produkcję mieszkań, która w najgorszym scenariuszu spadnie nawet o kilkadziesiąt procent. Takie same obawy mają także sami deweloperzy.
- Kolejne obostrzenia, jak wymóg prowadzenia zamkniętego rachunku czy też odprowadzenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, utrudnią prowadzenie nowych inwestycji. W 2018 roku w największych miastach Polski wprowadzono na rynek mniej mieszkań, niż w 2017 roku. Spada również liczba wydawanych decyzji o pozwoleniu na budowę. To sprawia, iż wskaźnik wyprzedaży jest na rekordowo niskim poziomie. Zakładając, iż tempo sprzedaży z ostatniego roku się utrzyma, to wystarczy zaledwie 8 miesięcy na sprzedaż całej dostępnej oferty na rynku – powiedział Strefie Inwestorów Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.
- Za około 60-70% podaży w największych miastach odpowiadają małe, lokalne firmy, którym trudniej o finansowanie zewnętrzne. Są one w gorszej relacji biznesowej na linii inwestor – bank. Wprowadzenie zaproponowanej zmiany znacznie ograniczy podaż nowej oferty na rynku i bezpośrednio przełoży się na dalszy wzrost cen mieszkań – dodaje członek zarządu LC Corp.
Zobacz także: Ceny nieruchomości są już absurdalnie wysokie. W ostatnich latach można było na nich świetnie zarobić
Zbyt daleko idąca ochrona nabywców mieszkań?
Do tej pory nabywców mieszkań przed upadłością dewelopera zabezpieczały w całości wpłaty na zamknięte rachunki powiernicze. Natomiast DFG ma dodatkowo chronić środki klientów przed upadłością banku prowadzącego rachunki powiernicze.
- Z założenia głównym celem wprowadzenia DFG nie jest wsparcie nabywcy przy ocenie kondycji finansowej danego dewelopera. Według UOKiK, DFG daje gwarancję ochrony środków klientów w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunki powiernicze. Ze składek na DFG wypłacana będzie różnica między kwotą 100 tys. euro gwarantowaną przez BFG, a kwotą zapłaconą za nabywany lokal – tłumaczy analityk Banku BGŻ BNP Paribas.
Spółki deweloperskie uważają, że dotychczasowa ochrona nabywców mieszkań była w zupełności wystarczająca.
- W naszej ocenie aktualnie funkcjonujące mechanizmy ochrony klientów są już wystarczające. Co więcej, są jednymi z najbardziej restrykcyjnych w Europie. Banki na bieżąco dokonują weryfikacji stanu realizacji robót, weryfikują stan rozliczeń z wykonawcami i wypłacają środki po zakończeniu odpowiednich etapów robót. Od wprowadzenia MRP nie zdarzyła się sytuacja upadłości dużego dewelopera. Z perspektywy dewelopera nie istnieją przesłanki do tak istotnego wzmacniania ochrony nabywców na wypadek potencjalnej upadłości – wskazuje Gadzicka – Bolek z Lokum Deweloper.
- Od momentu wprowadzenia ustawy deweloperskiej nie upadła żadna z inwestycji, dla której prowadzony był rachunek powierniczy, otwarty czy też zamknięty – zwraca uwagę członek zarządu LC Corp.
Jak widać problem jest bardzo złożony. Z jednej strony dążenie do ochrony nabywców mieszkań jest słuszne, ale na uwadze trzeba mieć także kondycję finansową całej branży deweloperskiej. Istnieje realne ryzyko, że składki na DFG mogą w dużej mierze ograniczyć płynność wielu małych i średnich firm deweloperskich, a to zahamuje inwestycje na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo koszty proponowanych zmian deweloperzy zapewne przeniosą na swoich klientów. W efekcie nabywcy mieszkań mogą więcej stracić niż zyskać. To, czy taki scenariusz się zrealizuje, zależy także od ustalonej wysokości składki na DFG. Dobrze byłoby, gdyby autorzy projektu o DFG wprowadzili dokładniejszy sposób jej obliczania - by spółki deweloperskie mogły odpowiednio wcześniej powyższe koszty uwzględnić w swoim planie finansowym.
Zobacz także: "Zakup mieszkania jest bardziej stresujący niż ślub, chcemy to zmienić" - rozmowa z Jarosławem Święcickim prezesem Morizon
