Popyt na mieszkania i nieruchomości w 2022 roku osłabnie, ale ceny i tak będą rosły - wynika z prognoz analityków

Według przewidywań analityków rynku nieruchomości i pokrywających sektor deweloperski na GPW, popyt na mieszkania w tym roku osłabnie. Mimo to podaż wciąż nie będzie go w pełni zaspakajać, dlatego ceny nieruchomości powinny dalej rosnąć. Ma to nastąpić dużo wolniej niż w 2021 roku - wynika z analizy przeprowadzonej przez PAP.

Spadek zainteresowania mieszkaniami był już widoczny w 4 kwartale 2021 r., przypomnijmy, że tąpnięcie wyniosło 13,8% względem III kwartału ub.r.

Jak oceniają analitycy rynku nieruchomości, w kolejnych miesiącach będziemy kontynuować zeszłoroczne trendy. Ale nie z tak dużym sukcesem, musimy liczyć się ze spadkiem popytu, ze względu na rosnące stopy procentowe, wzrost inflacji, a także rozwój najmu instytucjonalnego.

"W 2022 roku na rynku mieszkaniowym zobaczymy kontynuację trendów, które obserwowaliśmy w minionym roku i to pomimo zmiany warunków panujących na rynku. Należy spodziewać się dynamicznego rozwoju najmu instytucjonalnego i spadku popytu na nieruchomości, co będzie wypadkową rosnących stóp procentowych. Ceny jednak nie spadną." - ocenił Marcin Jański, szef sektora inwestycji mieszkaniowych i alternatywnych w CBRE.

I dodaje: – "Równolegle rośnie WIBOR 3M i 6M, a spada zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. To wzmacnia rynek najmu, bo coraz więcej osób zastanawia się, czy zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu na 30 lat ma sens." - powiedział Jański.

Zobacz także: Pojawiają się głosy, że bańka na rynku nieruchomości pęka, tymczasem grupa funduszy wykłada 1 mld zł i wzywa na akcje spółki Develia

Marże ograniczą wysokie koszty

Rynek mieszkaniowy pomimo rosnących stóp procentowych zapowiada się obiecująco. Analitycy Ipopema Securities spodziewają się rosnących wynagrodzeń i uważają, że będzie to wspierać popyt.

"Pomimo rosnących stóp procentowych spodziewamy się, że wzrost wynagrodzeń (wspierany również przez Polski Ład) będzie wspierać popyt +na potrzeby własne+, podczas gdy otoczenie inflacyjne będzie dalej pozytywnie wpływać na popyt inwestycyjny" - ocenili analitycy Ipopema Securities w strategii akcyjnej na 2022 rok. I dodają, że spółki giełdowe są dobrze przygotowane na taką sytuację. "Uważamy jednak, że spółki notowane na GPW są dobrze przygotowane na taką sytuację i nadal będą w stanie generować solidne wolumeny sprzedaży i marże" - podano w raporcie.

Równie pozytywnie widzi przyszłość analityk Trigon DM, uważając, że zostanie zahamowany wzrost cen surowców i materiałów. Zauważył, że do tej pory deweloperzy przenosili rosnące koszty, na cenę mieszkania, ale twierdzi, że obecna sytuacja monetarna może przynieść spadek rentowności firm z branży mieszkaniowej, co zauważymy pod koniec roku.

"Z drugiej strony nie widzę też pola do korekty cen. Ceny gruntów w ostatnich kilku latach rosły średniorocznie o kilkanaście procent, także w wynikach 2022 roku powinniśmy zobaczyć ww. droższe grunty, co może przyczynić się do korekty marż wśród deweloperów" - ocenił David Sharma. I dodaje – "Zwracam również uwagę, że wynagrodzenia w budownictwie kubaturowym, z uwagi na niskie umaszynowienie, są pokaźnym komponentem kosztowym, a 2022 rok może przynieść wyraźną presję na wynagrodzenia w budownictwie.”
 

WIG-nieruchomości od początku 2021 roku

Zobacz także: Prognozy dla rynku nieruchomości na 2022 rok – czego oczekują prezesi i eksperci największych firm deweloperskich w Polsce

Ceny mieszkań nadal będą rosły, ale dużo wolniej

Centrum Analiz PKO BP przewiduje, że w nadchodzących miesiącach ceny mieszkań pozostaną w trendzie wzrostowym, jednak będzie on słabszy niż ten w 2021 roku. Analitycy uważają również, że te wysokie ceny będą utrzymywać rosnącą podaż.

"W nadchodzących kwartałach ceny mieszkań pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym – dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP. Wysokie ceny, zwłaszcza w krótkim okresie, będzie podtrzymywać wciąż wolno rosnąca podaż, istotnie warunkowana czynnikami strukturalnymi (ograniczoną dostępnością działek budowlanych i wysokimi kosztami budowy)" - podali w raporcie analitycy Centrum Analiz PKO BP, którzy oczekują w całym roku wzrostu cen o ok. 5 proc.

Głównymi hamulcami na rynku nieruchomości będą kolejne podwyżki stóp procentowych, rosnąca inflacja, co za tym idzie wzrost stawek WIBOR. To doprowadzi do spadku dostępności kredytu, ale również szybszego wzrostu cen, niż wynagrodzeń.

"Scenariusz pesymistyczny wiąże się z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych. Zahamowanie popytu na mieszkania zbiegłoby się z rosnącą podażą mieszkań (projekty rozpoczynane w 2021 rku podczas boomu mieszkaniowego) i skutkowałoby znacznym spadkiem cen mieszkań. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność co do dalszego przebiegu pandemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym" - podało Centrum Analiz PKO BP.

Jednak do pozytywnych dla deweloperów oraz inwestorów, wzrostów cen mieszkań przyczyni się program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, program zawarty w Polskim Ładzie. Więcej na ten temat pisaliśmy tutaj.

"Scenariusz pesymistyczny wiąże się z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych. Zahamowanie popytu na mieszkania zbiegłoby się z rosnącą podażą mieszkań (projekty rozpoczynane w 2021 rku podczas boomu mieszkaniowego) i skutkowałoby znacznym spadkiem cen mieszkań. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność co do dalszego przebiegu pandemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym" - podało Centrum Analiz PKO BP.

Wzrostu cen mieszkań spodziewają się również David Sharma z Trigon DM i Marcin Jański z CBRE.

"Spodziewałbym się kilkuprocentowego wzrostu cen mieszkań, natomiast może on być zauważalnie niższy od tegorocznej inflacji" - poinformował David Sharma.

"Wszystkie koszty związane z procesem budowlanym rosną, co deweloperzy uwzględniają w kosztorysach nowych inwestycji. To ostatecznie wpływa na wzrost cen ofertowych. Dodatkowo, na największych rynkach deweloperzy mieli w mijającym roku problemy z zaspokojeniem istniejącego popytu. Zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców (ze względu na wzrost stóp procentowych i na rosnące ceny mieszkań), w pierwszej kolejności przyniesie dążenie do równowagi rynkowej przy wyższych niż obecnie cenach" - powiedział Marcin Jański z CBRE.

I uważa, że bardzo tym wzrostom przysłuży się program będący częścią Polskiego Ładu, MBWW, którego szczegóły nie są jeszcze znane. "W drugiej połowie przyszłego roku będzie już obowiązywał program +Mieszkanie bez wkładu własnego+. Nieznane są jeszcze szczegóły konkretnej oferty banków, a liczne ograniczenia nałożone na potencjalnych beneficjentów mogą spowodować, że realna wielkość tej grupy będzie niewielka. Część nowego popytu popłynie również na rynek wtórny lub zostanie zaspokojona budową domów jednorodzinnych. Jeżeli jednak program wygeneruje zainteresowanie na rynku pierwotnym, możemy mieć do czynienia ze zmianą struktury oferty deweloperskiej, tak aby większa jej część spełniała warunki kredytu z gwarancją" – dodaje ekspert CBRE.

Zobacz także: Ruszył program Mieszkanie bez wkładu własnego, którym Nowy Ład może wesprzeć rynek nieruchomości w 2022 roku

Akcje deweloperów mogą przynieść niższe stopy zwrotu niż indeks WIG

Według analiz BM Pekao, spółki deweloperskie są mało atrakcyjne inwestycyjne w porównaniu do innych branż. Zwracają również uwagę, że sytuacja ta była już widoczna w IV kw. 2021 r, kiedy indeks WIG-nieruchomości w ostatnich miesiącach roku stracił około 10%, podczas gdy szeroki indeks WIG spadł tylko o 1,5%.

Uważają, że wynika to z zmniejszonego popytu oraz mniejszej ilości ofert. "Spadek wolumenu przedsprzedaży wynikający zarówno z mniejszego popytu, jak i mniejszej wielkości oferty, wywołuje negatywny sentyment do wzrostu zysków. Rekordowo wysoka inflacja cen surowców zagraża marżom, jeśli popyt zacznie słabnąć" - oceniają analitycy BM Pekao.
 

Zmiana cen akcji wybranych spółek deweloperskich w 2021 r

Źródło: PAP

Sprzedaż lokali przez deweloperów w IV kw. 2021 roku w porównaniu do poprzedniego roku

Źródło: PAP

Zobacz także: Rok 2021 na rynku nieruchomości był rekordowy - najwyższe ceny, liczba oddanych nowych mieszkań i udzielonych kredytów hipotecznych. Czy w 2022 koniunktura się utrzyma?