Deweloperzy mieszkaniowi reagują na spadek zdolności kredytowej Polaków. Coraz więcej zaczyna budować mieszkania na wynajem
Wzrost stóp procentowych w Polsce, jaki następuje od jesieni, wywołał spadek popytu na zakup nowych mieszkań. To zjawisko będzie potęgować ostatnie stanowisko KNF dotyczące bardziej restrykcyjnej analizy zdolności kredytowej banków przy udzielaniu kredytów ze zmienną stopą procentową. Rynek nieruchomości szybko na to reaguje, bo rośnie zainteresowanie najmem mieszkań i coraz więcej deweloperów widzi w tym szansę.
Zainteresowanie najmem lokali skokowo wzrosło, a kolejnym czynnikiem to napędzającym, z którym mamy do czynienia od około 4 tygodni, jest wojna w Ukrainie wywołana przez Federację Rosyjską. Widać już, że polscy deweloperzy mieszkaniowi zaczynają modyfikować strategię i oprócz budowy mieszkań na sprzedaż dla klientów indywidualnych zaczynają tworzyć inwestycje dedykowane pod wynajem, które oferują funduszom lub tworzonym przez siebie platformom do najmu.
Zobacz także: Wojna na Ukrainie wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce, dlatego Dom Development opóźni decyzję w sprawie dywidendy
Część deweloperów rozszerza politykę i wchodzi w wynajem
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce coraz więcej deweloperów decyduje się budować mieszkania pod wynajem. Od 2018 roku działa na rynku platforma Resi4Rent, która jest współtworzona przez Echo Investments, spółka jest inwestorem, operatorem i zarządzającym obiektami. W portfolio spółki jest już 8 inwestycji, które mają w ofercie ponad 2300 lokali.
Również spółka Develia zauważa, że budowa mieszkań w ramach Private Rented Sector (PRS) to ważny element rozwoju firmy. Deweloper pod koniec ubiegłego roku podpisał dwa listy intencjonalne, potwierdzając swoje zaangażowanie spółki w segment najmu instytucjonalnego oraz wskazał kilka swoich inwestycji do sprzedaży pakietowych.
„Budowa mieszkań oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego (PRS) to istotny element strategii dywersyfikacji oferty i sprzedaży. Pod koniec ubiegłego roku podpisaliśmy dwa listy intencyjne związane z zaangażowaniem Develii w ten segment rynku i rozpoczęliśmy negocjacje warunków sprzedaży nieruchomości w Warszawie i we Wrocławiu. Wytypowaliśmy także w naszym portfolio kilka innych inwestycji, m.in. w Krakowie i Katowicach, które oferujemy inwestorom instytucjonalnym w ramach zakupów pakietowych.” – mówi Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia.
Prezes zarządu Develii zaznacza, że jednym z celów spółki na ten rok jest dostarczenie na rynek najmu instytucjonalnego do 800 mieszkań.
„Naszym celem na 2022 r. jest dostarczenie na rynek PRS 600-800 mieszkań. Zakładamy, że w przypadku większych od oczekiwanych zmian popytu ze strony klientów indywidualnych, związanych z wojną w Ukrainie i sytuacją ekonomiczną, ten sektor może mieć jeszcze większy udział w naszej sprzedaży. „ – podkreśla Andrzej Oślizło.
Develia jest otwarta na sprzedaż swoich projektów do rąk inwestorów instytucjonalnych, ale prowadzi prace nad własną platformą oferującą wynajem mieszkań. Jak zaznacza „rozmowy z zainteresowanymi podmiotami już trwają”.
„Pracujemy nad koncepcją własnej platformy najmu, ale jesteśmy również otwarci na sprzedaż całych projektów inwestorom instytucjonalnym lub transakcje typu forward funding. Dzięki bogatemu bankowi gruntów, zlokalizowanemu w największych polskich miastach, oraz wykwalifikowanej kadrze jesteśmy w stanie realizować inwestycje mieszkaniowe dostosowane do wymogów i preferencji potencjalnych inwestorów.” – tłumaczy prezes Develii.
Jednak nie wszyscy są zainteresowani taką strategią rozwoju. Zbigniew Juroszek, prezes ATAL jasno podkreśla, że spółka nie zakłada na tę chwilę wejścia w segment PRS.
„Naszym model biznesowy zakłada budowanie mieszkań, które klienci nabywają na własność. Nie zakładamy zmiany tego podejścia.”
Ale dodaje, że przez wzgląd na obecną sytuację w Ukrainie oraz zmiany, jakie wnosi ona do naszego kraju, podejście firmy może się zmienić, by odpowiedzieć na potrzeby rynku.
„Jednak znajdujemy się w wyjątkowej sytuacji, za naszą wschodnią granicą trwa wojna, a Polska w ostatnich tygodniach stała się bezpiecznym miejscem dla nawet 2 mln obywateli Ukrainy. Trudno teraz oszacować jak wielu z nich i na jak długo zdecyduje się pozostać w Polsce. Będziemy analizować sytuację i zmiany, jakie będą zachodzić na rynku nieruchomości. W biznesie nigdy nie mówi się nigdy, więc być może weźmiemy nowe zjawiska pod uwagę, co będzie miało wpływ na model biznesowy spółki. Jednak jest zdecydowanie za wcześnie na rozważanie szczegółów.” – zaznacza prezes ATAL.
Zobacz także: Mieszkaniówka zwalnia. W styczniu deweloperzy rozpoczęli o 40% mniej budów niż rok temu
Zmiany kulturowe i ekonomiczne przyspieszą rozwój sektora PRS
Najem mieszkań od firm w Polsce to stosunkowo świeże zjawisko, które wciąż intensywnie się rozwija, poprzez np. coraz większe zaangażowanie lokalnych deweloperów nieruchomościowych, ale przede wszystkim dzięki zagranicznym inwestorom.
Zmiany kulturowe i ekonomiczne, którymi jesteśmy naocznymi świadkami, mogą przełożyć się na popyt na tego typu nieruchomości, potwierdza to Andrzej Oślizło.
„Do niedawna na naszym rynku oferowane przez firmy na jasnych warunkach prawnych i zarządzane przez profesjonalnego operatora nowoczesne mieszkania na wynajem były rzadkością. Jesteśmy przekonani, że w obliczu zmian kulturowych i ekonomicznych popyt na tego typu nieruchomości będzie się umacniał. Młodsze pokolenia przykładają znacznie mniejszą wagę do posiadania mieszkania na własność niż ich rodzice. Wolą zachować mobilność, nie przywiązują się już tak mocno do pojedynczych lokalizacji, nie chcą zaciągać kredytów hipotecznych. Szeroka grupa młodych profesjonalistów z dużych miast jest zainteresowana wynajmem dobrze wykończonych i umeblowanych lokali w atrakcyjnych dzielnicach.” – tłumaczy prezes zarządu Develii.
Na rozwój tego segmentu wpływają również rosnące od pół roku stopy procentowe, niestety część osób przez to straciła zdolność kredytową, albo przynajmniej mocną ja obniżyła, a koszty finansowania wzrosły – te osoby właśnie muszą zapewnić sobie dach nad głową przez wynajem.
„Dodatkowo na skutek wzrostów stóp procentowych część osób zainteresowanych zakupem nieruchomości na własność straciła zdolność kredytową lub ta została istotnie ograniczona, w związku z tym swoje potrzeby mieszkaniowe będą zaspokajać poprzez wynajem.” – zgadza się z tym Andrzej Oślizło.
Notowania WIG-nieruchomości od początku 2020 roku
Od niedawna doszedł najbardziej przykry aspekt, czyli najazd Rosji na niepodległą Ukrainę, co jak sami obserwujemy, doprowadziło do przyjazdu już blisko 2 mln ukraińskich uchodźców do Polski. Wielu z nich będzie czekać, aż koszmar wojny się skończy, część już zostanie, rozpoczynając nad Wisłą swoje nowe życie.
„Nie można zapominać także o napływie obywateli Ukrainy, uciekających przed wojną. Obecnie ich liczbę szacuje się na ok. 1,5 miliona, ale analitycy są zgodni, że wskaźnik ten ulegnie co najmniej podwojeniu. Wielu z nich pozostanie w Polsce na stałe. Być może w przyszłości kupią mieszkania na własność, ale zanim ich sytuacja się ustabilizuje, będą poszukiwali ofert na rynku najmu.” – zaznacza Oślizło.
Oczywiście zainteresowanie naszym krajem przez fundusze instytucjonalne, chwilowo jest, ale może się zmienić, właśnie przez wzgląd na rozwój sytuacji za naszą wschodnią granicą. Wspominał już wyżej o tym prezes ATAL i potwierdza to prezes zarządu Tower Investments: „Fundusze zagraniczne, jak zresztą wszyscy uczestnicy rynku inwestują w rynki, które są stabilne i mają dobre perspektywy rozwoju. Jeśli zagrożenie „rozlaniem” się konfliktu w Ukrainie na inne kraje będzie niskie, zapewne fundusze będą kontynuować inwestycje w Polsce”.
