Kryzys może sprawić, że fundusze inwestycyjne zmienią polski rynek nieruchomości
Według danych Walter Herz wartość inwestycji do najmu instytucjonalnego w Polsce w 2021 r. wyniosła 725 mln euro. W polskich miastach jest już niecałe 8 tys. mieszkań oferowanych w ramach PRS, a kolejnych kilkadziesiąt tys. jest w budowie.
Rosnące stopy procentowe, spadek zdolności kredytowej, rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz duża fala uchodźców wojennych przyspieszyła transformację polskiego rynku nieruchomości. Zapotrzebowanie na najem wydaje się być większe niż kiedykolwiek wcześniej. W związku z tym, czy rozwój funduszy PRS, to przyszłość Polski, tak jak stało się to już na zachodzie Europy? Spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie.
Zobacz także: Rozległy prospekt informacyjny, zmiany w rezerwacjach i powołanie DFG. Nowa ustawa deweloperska wprowadza wiele zmian dla rynku nowych nieruchomości
Deweloperzy coraz chętniej idą w PRS
Przy obecnym schłodzeniu nastrojów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, kiedy mieszkania sprzedają się wolniej, współpraca z funduszami z sektora PRS, wydaje się być strzałem w dziesiątkę. Rozwiązaniem, które w naturalny sposób pozwoli utrzymać stabilne wyniki spółki.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że sprzedaż mieszkań na wynajem w Polsce jest możliwa, tylko przez kontraktację nowo powstających lokali. Tymczasem wiele spółek wstrzymuje budowy bądź anuluje planowane inwestycje.
„W obecnej sytuacji fundusze inwestujące w sektorze PRS w portfele mieszkań na wynajem mogą okazać się dużym wsparciem dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w naszym kraju. Rozszerzenie współpracy z nimi stanowi aktualnie dla firm deweloperskich optymalne rozwiązanie, pozwalające im na rozwijanie działalności, choć prawdopodobnie kosztem niższej marży” – przyznaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz.
Co ciekawe, zaangażować się w sektor PRS planują już nie tylko spółki deweloperskie działające w mieszkaniówce, ale również te działające dla sektora komercyjnego.
„Wejście na rynek PRS planuje, nie tylko wielu deweloperów mieszkaniowych, ale także firmy działające w sektorze komercyjnym, jak np. Cavatina. Rynek jest podzielony, część firm chętnie negocjuje z funduszami, a część czeka na ustabilizowanie się sytuacji. Zainteresowanie ze strony inwestorów jest natomiast nadal bardzo duże. Świadczą o tym choćby zawierane niedawno duże transakcje inwestycyjne, czy zapowiadane wejście na nasz rynek PRS przez firmy Hines i Kajima, które planują pierwsze inwestycje w drugim półroczu tego roku” – kontynuuje Katarzyna Tencza.
Z kolei według danych PwC liczba ofert najmu instytucjonalnego do 2026 roku wzrośnie do 54 tys. mieszkań.
"Choć w Polsce rozwój rynku najmu instytucjonalnego znajduje się na wczesnym etapie, to potencjał jego rozwoju jest bardzo duży i wykracza ponad planowane na dzisiaj 54 tysięcy mieszkań do 2026 roku. Świadczy o tym wysokość luki mieszkaniowej szacowana na 2 mln mieszkań, jednak zasób mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach systematycznie się zwiększa – z 13,5 mln w 2010 roku do ponad 15 mln w 2020. Sektor PRS może być odpowiedzią dla rosnącej grupy osób, których nie stać na zakup mieszkania, a jednocześnie, ze względu na dochody, nie kwalifikują się do najmu wspieranego przez samorządy" - napisano w kwietniowym raporcie opracowanym przez PwC Polska.
Jednym z przykładów polskich spółek idących tą drogą jest Victoria Dom, która na początku tego roku sprzedała mieszkania funduszowi Vivion wchodzące w skład Osiedla Metro na warszawskim Bemowie. Spółka nie podała szczegółów transakcji, ale utrzymuje, że ten rodzaj inwestycji to alternatywa dla utrzymania zakładanych poziomów sprzedaży przy obecnych zawirowaniach na rynku.
„Przy lekkim schłodzeniu nastrojów na rynku pierwotnym obsługa sektora PRS jest atrakcyjną alternatywą na utrzymanie zakładanych poziomów sprzedaży” – powiedział Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom.
Innym przykładem jest spółka Zbigniewa Juroszka, Atal. Która jeszcze w zeszłym roku sprzedała funduszowi AFI Europe 132 wykończone lokale w ramach inwestycji Bagry Park w Krakowie. Jednak Atal nie ogranicza się tylko do Polski, wiadomo bowiem, że deweloper inwestuje również w Niemczech, a konkretnie w Dreźnie, w którym jak wiadomo, pierwszy etap inwestycji, został już sprzedany do funduszu, który będzie wynajmował go najemcom.
„Inwestycja ATAL w Dreźnie jest skierowana do lokalnego odbiorcy. […] Pierwszy etap projektu został już sprzedany do funduszu, który będzie wynajmował go najemcom. Rynek niemiecki różni się od polskiego m.in. tym, że niewielka część sprzedaży kierowana jest do odbiorców indywidualnych. To sytuacja odwrotna niż w Polsce, gdzie deweloperzy sprzedają lokale przede wszystkim indywidualnym klientom” – skomentował niedawno Zbigniew Juroszek prezes Atal.
Zobacz także: Deweloperzy mieszkaniowi reagują na spadek zdolności kredytowej Polaków. Coraz więcej zaczyna budować mieszkania na wynajem
Wzrost stawek najmu to większe perspektywy dla rozwoju sektora PRS
Jak podaje Walter Herz, stopy kapitalizacji dla nieruchomości z segmentu prime w sektorze PRS wyniosły w tym roku 4,7%. W Polsce ceny nieruchomości wciąż są bardzo konkurencyjne względem tych zachodnich, dlatego perspektywy dla sektora PRS są obiecujące.
Dodatkowo, pomimo tego, że liczba wydanych pozwoleń na budowę spada z kwartału na kwartał, to wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, więc deweloperzy będą musieli zdecydować jak rozdysponować powstające lokale. A przypomnijmy, że sprzedaż mieszkań w Polsce spada i to gwałtownie. Według danych spółek deweloperskich za II kw. 2022 r. spadki niektórych z nich przekroczyły nawet 50% względem analogicznego okresu w ubiegłym roku. Pisaliśmy więcej na ten temat na Strefie Inwestorów.
Załamanie na rynku nieruchomości wymusza na firmach nieruchomościowych poszukiwania nowych rozwiązań.
